벅찬 기대로 출발한 새해가 벌써 한 달이 훌쩍 흘렀다. 빠른 세월처럼 주택시장에서도 한달 사이 많은 변화가 감지되고 있다. 주택구입 문의가 폭증하는 등 회복세가 완연해지고 있고 주택가격 상승도 본격화되기 시작했다. 바이어들 간의 주택구입 경쟁은 갈수록 치열지고 있는 반면 셀러들은 느긋하게 가격 상승을 부채질 중이다. 기관마다 차이는 있지만 올 한해 주택가격은 3~5% 정도의 상승을 보일 전망이고 우려됐던 주택 공실률도 과거 평균 수준인 1.5%대에 근접할 것으로 기대된다. 올해 주택시장에 여러 변화가 예상되는 가운데 주택판매에 도움이 될 만한 요령을 소개한다.

바이어는 엄격해진 대출조건 감안 준비 철저
셀러는 ‘사전융자 승인’ 등 바이어 조건 점검

■게임은 이미 시작

주택구입 타이밍을 저울질하며 주택시장이 바닥을 치기만 기다렸다면 이미 그 시기를 놓친 것으로 보인다. 대부분의 시장조사 기관이나 언론에서 지난해를 주택시장 바닥으로 인정하고 있기 때문이다. 그러나 주택구입 적기까지 놓친 것은 아니다. 이자율과 주택가격이 낮은 수준이어서 지금 ‘게임’에 뛰어 들어도 승산은 얼마든지 있다.

다만 바이어, 셀러 모두 몇 가지 주택시장의 변화는 감지하고 있어야겠다. 오바마 정부의 주택 대출시장 안정화 정책에 따라 대출자격이 지난해보다 소폭 강화될 것으로 전망된다. 크레딧 점수가 안정적이어도 높은 다운페이먼트 비율과 대출 상환능력을 입증할 수 있는 소득 수준을 갖춰야 대출이 가능하겠다. 주택구입 후 대출자들의 무책임한 모기지 연체나 차압을 방지하기 위해 대출심사 때 대출자의 상환의지를 중시하는 은행이 늘고 있다.

■대출조건 갖춘 바이어 찾아야

주택시장이 매물부족으로 셀러스 마켓이지만 주택거래를 원활히 끝낼 수 있는 적격 대출자를 찾는 일이 여전히 쉽지 않다. 따라서 셀러들은 집을 팔 때 적격 대출 조건을 갖춘 바이어를 고르는 일에 신중해야 한다.

융자 사전승인서를 발급 받은 바이어를 선별하는 한편 승인서를 발급한 렌더에 연락해 바이어의 대출 가능성에 대해 문의하는 적극적인 자세도 필요하다. 오퍼 가격에만 치중하기 보다는 협력 융자 중개업체 등을 통해 바이어의 대출조건을 사전에 점검하는 것도 좋은 방법이다.

■매물 홍보 때 이미지 강조

매물 이미지에 대한 중요성이 날로 강조되고 있다. 첫 인상이 집을 판다고 해도 전혀 지나친 말이 아닐 정도다. 매물의 첫 인상을 좌우하는 매물사진 촬영이 그만큼 중요하다. 매물 웹사이트를 검색하다 보면 사진 촬영기법이 전반적으로 업그레이드 됐음을 금세 느끼게 된다. 일반 매물인데도 마치 인테리어 전문 잡지 나오는 모델 홈처럼 촬영된 경우도 많다.

최근에는 전문인에 의한 매물사진 촬영도 증가하는 추세다. 이에 대한 셀러들의 반응도 대체적으로 만족스럽다. 매물사진 촬영 때 중요한 것 중 하나가 계절감을 적절히 반영해야 한다는 것. 곧 다가올 봄철에 집을 내놓을 계획이면 주택 외관을 의미하는 ‘커브 어필’을 강조하면 좋다. 말끔히 단장된 정원을 배경으로 각종 봄철 꽃을 사진에 담아내면 화사한 느낌을 줄 수 있다. 여름철 사진으로는 수영장이 있는 마당을 배경으로 바비큐 시설이나 패티오 가구 등 야외시설 등을 강조하면 좋다.

■리모델링은 똑똑하게

집을 팔 목적으로 리모델링을 실시할 계획이라면 ‘똑똑한’ 리모델링이 필수다. 똑똑한 리모델링이란 집을 판 뒤 예상되는 리모델링 비용 회수 비율을 계산한 리모델링이다. 주택가격이 떨어지면서 리모델링 비용 회수율도 크게 낮아졌다. 리모델링 매거진에 따르면 10년 사이 약 82%이던 비용 회수율이 약 57%까지 떨어진 것으로 나타났다. 그래도 ‘돈이 되는’ 리모델링이 있기 때문에 계획을 잘 짠 뒤 리모델링에 나서도록 한다.

리모델링 매거진에 따르면 마당에 선룸을 설치하거나 비상용 발전기 설치 등의 리모델링은 비용 회수율이 50%에도 미치지 못했다. 그러나 철제 입구문 설치, 차고 문 교체 등의 리모델링은 70%가 넘는 비교적 높은 비용 회수율을 보였다. 따라서 리모델링 실시 전 리모델링 관련 매거진 등을 통해 최신 리모델링 트렌드를 살펴보는 것도 권장된다.

■무제한 마케팅 실시

매물홍보 수단에 대한 제한선이 사라지고 있다. 가능한 모든 수단을 동원해 매물을 홍보하는 시대가 열렸다. 부동산 중개인들 간의 전통적인 정보교환 수단인 MLS에 매물정보를 올려놓는 것만으로는 이제 집을 팔기 힘들다. 에이전트에게 매물홍보에 대한 권한을 전적으로 일임하고 각종 인터넷을 활용한 매물홍보에 나서도록 한다.

소셜 네트웍 서비스인 링크드인, 트위터, 페이스북을 매물홍보에 적극 활용하는 에이전트에게 리스팅을 맡기면 훨씬 유리하다. 최근 유행하는 이미지 중심 소셜네트웍인 핀터레스트, 인스타그램 등에 매물사진을 올리면 좋은 반응을 얻을 수 있다. 소셜 네트웍을 통한 홍보의 장점은 실시간 반응을 얻을 수 있다는 것이다. 기존의 홍보 수단인 MLS나 신문광고와 달리 바이어들을 반응을 접하고 이를 주택판매에 적용할 수 있는 것이 큰 장점이다.

■적절한 시세 반영이 관건

폭발적인 주택구입 수요가 주택가격을 상승을 부추기고 있다. 주택가격은 이미 지난해 반등에 성공했고 올해도 지속적으로 이어질 전망이다. 지역적으로 매물 당 여러 건의 오퍼가 제출되는 등 과다 구입경쟁 양상이 나타나고 있어 셀러들은 속으로 즐거운 비명을 지르고 있다. 그러러 주택시장 활황기처럼 주택가격이 하룻밤 사이 뛰는 그런 상황은 아니다.

주택 구입 선호지역이라고 해도 시세를 적절히 반영하지 못한 매물들은 여전히 바이어들의 차가운 반응을 받고 오랫동안 팔리지 않는다. 올해 집을 팔 계획이라면 주택시장 회복 분위기에 휩쓸리지 말고 지역 주택시세를 정확히 반영한 주택가격을 정해야 한다.


<준 최 객원기자>