뉴욕 리스팅서비스웹사이트MLSLI에는 현재 우드사이드와 코로나, 플러싱 등 퀸즈일대 코압 리스트가 올라와 았다. 원 베드룸 유닛의 가격은 12만~15만달러 수준이다.

매매 완료될 때까지 페북 등 관리.제출서류 신중히 준비
코압 이사회서 크레깃 등 백그라운드 체크할 수도

부동산 경기가 서서히 기지개를 펴면서 첫 주택 구입자들의 부동산 시장에 대한 관심도 커지고 있다. 현재의 낮은 모기지 이자율이 내년 하반기부터는 오를 것이라는 불안감에 20~30대 한인들도 예금보다는 부동산 마련이 장기적인 투자로 적기라는 인식으로 시장 조사에 나서고 있다. 주택 형태 중 가장 저렴한 가격으로 구입이 가능한 코압에 대해서 알아본다.

■뉴욕시 코압 시장
뉴욕시의 코압 시장은 안정적이다. 현재 MLS 등의 웹사이트를 살펴보면 퀸즈의 1베드룸 코압 가격은 코로나 12만달러, 우드사이드와 오클랜드 가든은 15만달러 수준이면 구입이 가능하다. 지역에 따라 차이가 있지만 자메이카나 이스트 엘름허스트의 일부 코압은 10만달러 미만으로도 구입이 가능하다. 저렴한 대신 이 지역은 학군이 좋지 않거나 유지비용이 다른 코압에 비해 크게 비싸기 때문에 가격만 보고 코압을 선택하는 것은 바람직하지 못하다.

지난 3분기 뉴욕시의 코압 중간가격은 42만달러로 전년대비 5% 상승했다. 평균 가격은 전년대비 4% 하락한 72만9,000달러였다. 평균 가격 하락은 맨하탄 지역 코압 가격이 8% 하락한 영향 때문인 것으로 분석된다. 스퀘어 피트당 평균 가격도 상승했다. 스퀘어 피트당 평균 가격은 747달러로 전년대비 5%, 중간 가격이 693달러로 전년대비 9% 올랐다. 평균 가격은 퀸즈에서는 1% 상승한 293달러였으며 중간가격은 2% 상승한 286달러를 기록했다.

한인 밀집지역인 플러싱의 코압 평균 가격은 20만1,000달러로 전년 대비 인상률은 0이지만 2분기 19만3,000달러에 비하면 4% 올랐다. 플러싱 코압 중간 가격은 5% 떨어진 19만달러로 전년 20만달러에 비해 떨어졌다. 오클랜드 가든과 프레시 메도우의 코압 평균 가격은 20만달러로 전년 19만9,000달러에 비해 소폭 뛰었으며 중간 가격은 20만3,000달러로 전년 19만5,000달러에 비해 4% 올랐다.

코압 판매도 활발했다. 지난 3분기 뉴욕시 전체 코압 판매량은 전년대비 11% 오른 3,716채였다. 전년에는 3,361채가 거래됐다. 퀸즈에서는 총 869채가 팔려 전년과 변화가 거의 없었다.


■ 코압 구매의 장단점
코압은 콘도에 비해 매매가가 낮다. 플러싱 1베드룸 콘도 가격이 25만달러 내외에 구입할 수 있는데 반해 코압의 경우 같은 가격에 2베드룸 유닛 구입이 가능하다. 월 관리비가 1베드룸은 500달러 내외, 2베드룸은 600~800달러 수준이지만 월 관리비의 일부가 세금공제가 된다는 것도 장점이다.

단점은 까다로운 매매과정이다. 코압을 매매하기 위해서는 꼭 이사회의 승인을 받아야 한다. 이사회의 승인절차가 마무리 될 때까지 시간이 오래 걸리고 까다롭다. 구매자의 재정 상태와 직장 이력, 사적인 정보제공이 요구된다. 아무리 이름이 알려진 사람이라도 코압 이사회의 기준을 충족시키지 못한다면 코압 매매가 거부된다.

코압마다 별도의 규정이 있으며, 이 규정들은 시간이 지나면서 변경될 수 있다. 코압 건물 자체의 모기지가 있기 때문 월 관리비가 콘도보다 높다. 구입시 이사회가 모기지 상한선을 정해놓기 때문에 다운페이 금액도 콘도보다 많이 필요하다. 구입 후 일정기간내 이사를 할 수 없거나 서블렛을 허용하지 않는 코압 건물도 있다. 주거처로 사용될 것이 아니라면 매매가 거의 허용되지 않는다.

■부동산 매매 승인을 위한 서류.
코압 이사회가 요구하는 서류 종류는 까다롭다. 재정과 신용, 평판, 라이프 스타일 등등까지 모두 이사회에서 관여하기 때문에 개인 생활을 투명하게 공개해야 한다. 필요한 서류는 ▶재정 관련 서류 ▶직장 관련 서류 ▶미국내 신용기록 ▶추천서(직장 및 개인) ▶사용 목적 진술서 ▶보증인 ▶라이프 스타일 진술서(코압을 사업목적으로 쓰지 못할 수 있다)등이다.

이외에도 매매성립가격이 너무 낮으면 이사회에서 매매를 거절한다. 이웃과의 소음이나 불화를 방지하기 위해 구입자의 성격과 악기 소유 여부 등을 살피기 위해 마지막 단계로 인터뷰를 거치게 된다.

■코압 지원 절차와 요령
뉴욕타임tm의 최근 보도에 따르면 코압 구입 희망자들은 매매가 완료되기까지 페이스북을 관리하고 서류 제출을 신중히 하는 등 특별한 지원 요령이 필요하다.
헤딩스 프라퍼티 그룹의 더글라스 헤딩스 회장은 “여태까지 겪어보지 못할 개인 사생활의 침입을 경험하게 될 것”이라며 “뉴욕시 코압 압류는 점점 줄어들고 있다. 이유는 코압 이사회가 처음부터 감당을 못할 바이어는 받아들이지 않기 때문”이라고 말했다.

비록 많은 콘도들도 매매시 코압과 비슷한 지원 과정을 거치지만 큰 차이는 코압이 아무런 이유 없이 지원자를 거절할 수 있다는 것이다. 코압 이사회는 구입희망자가 마음에 들지 않을 경우 셀러가 다른 바이어를 찾도록 압력을 넣을 수 있다.
일단 오퍼를 넣게 되면 코압측에서 보낸 지원 서류를 통해 현주소와 고용 기록, 소송 경력 등을 상세하게 알려야 한다. 납성분 페인트 노출(Lead-based-paint disclosure) 관련 서류 등 제출해야 할 모든 서류의 리스트를 어플리케이션 커버레터에 밝힌다.

자기소개서에는 왜 이 코압을 좋아하는지, 어떤 이웃이 될수 있을지에 대해 담담하게 쓰는 것이 좋다. 헤딩스 회장은 “너무 자신만만해 하지 않는 것이 중요하다”며 “자신을 잠재 구매자로서만 표현하고 승인이 될 것이라고 미리 짐작하지 말라”고 조언했다.그는 바쁜 이사들이 그들이 찾고 있는 정보를 재빨리 찾을 수 있도록 패키지를 잘 정리해서 제출할 것을 조언했다.

재정서류(Financial Statement)에는 수입과 비용, 재산 등을 잘 요약해야 한다. 은행 계좌, 자동차 융자, 모기지, 월급, 보너스, 소유하고 있는 예술품의 가치, 학자금, 지출 등록금 등에 대핸 정보를 모두 밝혀야 한다. 아이가 있다면 양육비용, 생명보험 등 에이전트나 변호사들이 해주는 모든 정보를 다 포함시켜야 한다.증거 서류도 충실히 준비해야 한다. 페이 스텁과 예술품 감정서, 은퇴 연금구좌 복사본 등을 준비하고 여기에 나오는 모든 숫자가 미리 제출한 요약본 및 지원서에 있는 숫자와 일치해야 한다.

코압 이사회는 입주자의 정직을 최우선시하기 때문에 숫자가 틀리거나 재산, 개인 정보를 숨기면 좋지 않은 결과를 초래할수 있다.모든 빌딩은 2~3년간의 소득세 보고 자료를 요구한다. 만일 대출을 받는다면 모기지 어플리케이션복사본과 지불 일자, 커미트먼트 레터(commitment letter)까지 제출해야 한다.

2~4명의 개인 추천서도 필요하다. 친구나 장래 이웃으로서 어울릴 수 있는 성격이라는 것을 추천서로 증명하는 것이 바람직하다. 또한 2~4명의 비즈니스 관련 추천서도 필요하다. 개인 추천서에 대해서는 써주는 사람들은 관심사와 가족생활 등 세부사항을 알려줄 수 있는 사람들이어야 한다.

스트리블링&어소시에잇(Stribling &Associates)의 팀 데스몬드 수석 부사장은 “우리는 매년 함께 스키를 탄다거나 학교를 같이 다녔고 조정팀에서 함께 활동했다 등의 개인적인 배경을 알고 있는 사람들의 추천서를 선호한다”고 말했다.
부부가 코압을 구입한다면 부부 모두를 아는 사람으로부터 받는 것이 더 좋다. 또한 타주의 지인보다는 뉴욕에 사는 지인들로부터 받는 것이 승인에 좋은 영향을 끼친다.

아무리 많은 지원 서류를 충실히 준비했다고 하더라도 코압 이사회는 백그라운드 체크를 별도로 할 수 있다. 따로 숨기는 게 있는지 주로 크레딧과 범죄 경력 여부를 조사한다.

마이클 볼프 말보로 매니지먼트 사장은 “하이엔드 빌딩 몇몇 군데는 3,000달러를 신청비(Application Fee)로 요구한다”며 “그들은 지원자의 백그라운드 샅샅이 뒤질 에이전시를 고용하고 있다”고 밝혔다. 볼프 사장은 어떠한 안 좋은 사항도 모두 드러낼 것을 조언했다. 범죄, 소송, 파산 등 모든 것을 알려야 한다.

만일 이사회가 독자적으로 찾아냈을 경우 코압 매매가 성사될 가능성은 거의 없다. 볼부 사장은 “한번 숨기면 이사회는 그보다 더 나쁘게 생각한다”고 말했다.
이외세 페이스북 등 소셜 미디어를 꼭 미리 검사해야 한다. 오퍼를 넣기 전에 가족과 자신의 페이스북을 살펴서 부정적인 인상을 줄수 있는 모든 사항은 미리 정리해야 한다.

인터뷰는 지원과정의 마지막 과정이다. 인터뷰시 지원은 주로 “이 집이 당신의 주요 거처가 될 건가? 누가 또 당신과 살 건가? 음악 연주를 하나? 노는 걸 자주 즐기나? 레노베이션 할 생각이 있나? 애완동물이 있나?” 등이다. 만일 애완동물을 키운다면 애완동물이 잘 훈련됐다는 증명을 내야 한다.

미국 개 연맹 클럽과 애완동물 시민연합(American Kennel Club’s Canine Good Citizen) 같은 곳의 추천서를 받는 것이 바람직하다. “당신이 코압 이사회에서 활동할 생각이 있는가”라는 질문을 받을수도 있다. 매우 활동적인 사람을 필요로 하는 매우 작은 코압에 지원한다면 부정적인 대답으로 인해 매매가 거부될 수도 있다. <최희은 기자>