신현근(Simon S. Capital 대표)

재융자 모기지(Refinance Mortgage)는 부동산 소유권 매매 등을 통해 타인에게 이전하지 않으면서 현재의 소유자가 소유 부동산을 담보로 제공하면서 신규 또는 추가로 자금을 융통하거나 현재 있는 모기지의 이자율이나 상환 기간 등 조건을 변경하기 위하여 융자 기관과 맺게 되는 부동산 담보 융자 거래를 말한다. 재융자에 사용되는 담보물에 이미 모기지가 설정되어 있는 경우가 많지만, 담보물에 모기지가 전혀 설정되어 있지 않은 경우도 있다.

모기지 시장이 계속해서 어려움을 겪고 있어 재융자를 원하는 차입인은 미리 엄격한 융자 심사에 대한 충분한 준비를 해야 한다. 여기에서는 재융자가 차입인에게 도움이 될 수 있는 다양한 경우를 살펴본다. 낮은 이자율이 계속 유지되고 있으므로 재융자의 조건을 갖춘 분들에게는 좋은 기회가 되고 있다.

1. 모기지 종류의 변경
전통적으로 고정 이자율 모기지의 이자율이 가장 높고 변동 이자율 모기지의 이자율이 가장 낮으며 3년, 5년, 7년 , 10년 등의 초기 이자율을 고정시키는 혼성 변동 이자율 모기지의 이자율이 그 중간 이자율을 형성하며 그 초기 고정 기간이 길어짐에 따라 이자율이 조금씩 높아지는 구조를 가진다. 그러나 모기지 시장이 불안정한 경우에는 모기지 종류에 따른 이자율 차이가 쉽게 달라지므로 충분한 사전 조사가 필요하다.

지난 시기에 변동 이자율 모기지 특히 최저 불입금 모기지를 선택했던 차입인들은 현재 재융자 모기지에 적용되는 고정 이자율과 자기의 변동 이자율을 비교하여 재융자 가능성을 진지하게 검토할 필요가 있을 것이다. 차입인이 현재 적용되고 있는 변동 이자율보다도 낮은 이자율을 가진 고정 이자율 모기지로 바꿈으로서 다음에 설명하는 것처럼 이자율과 월 불입금을 낮추고 나아가서는 신규 자금을 인출할 수 있는 경우처럼 차입인이 복합적인 목적을 동시에 달성할 수 있는 경우에는 재융자를 고려할 필요가 더욱 크다.

2. 이자율 조정과 월불입금 및 이자 부담 감축
모기지 이자율은 시기에 따라 큰 차이를 보일 수 있다. 그러므로 기존 모기지 이자율이 현재의 시장 이자율보다 1% 에서 2% 정도의 차이가 있다면 설사 모기지의 종류를 바꾸지 않은 경우에도 차입인은 재융자를 통하여 월불입금을 낮출 수 있을 뿐 아니라 많은 금액의 이자 부담을 줄일 수 있다. 월불입금 및 이자부담을 줄이기 위한 재융자를 투자로 보면 이해하기 쉽다.

재융자에 소요되는 제반 비용을 투자금액으로 보면, 재융자를 통하여 얻게 되는 이자 절감액을 투자 수익으로 볼 수 있을 것이다. 재융자 비용을 이자 절감을 통하여 회수하는 데 소요되는 기간을 계산하여, 그 기간과 담보 주택을 보유하고자 하는 기간과를 대비하는 것이 중요하다. 짧은 기간 안에 담보 주택을 처분할 계획이 있다면 재융자하는 것이 바람직하지 않다. 주택을 처분하거나 모기지를 완납하기로 예정하고 있는 기간 내에 재융자 비용을 모두 회수하고 상당한 이자를 추가로 절감할 수 있다면 재융자하기에 적합한 경우라 할 수 있다.

재융자의 경우에 차입인이 재융자의 시점을 선택하는 것이 매우 어렵다. 이자율이 가장 낮은 시점을 미리 예측하기는 불가능하므로, 현재의 이자율 아래에서 위의 방법에 따라 재융자 타당성이 인정된다면 너무 기다리지 않고 재융자하는 것이 좋을 것이다. 이자율이 반등하는 속도가 빠른 경우에는 재융자의 기회를 놓칠 수 있기 때문이다.

3. 신규 자금의 획득
여러 가지 이유로 주택 소유자가 주택을 구입한 후 새로운 자금을 얻기 위하여 재융자를 하게 된다. 홈 에퀴티를 담보로 한 대출이 다른 종류의 대출보다 이자율이나 상환 기간에서 유리하며, 세제상으로도 우대를 받는다. 주택을 구입한 후에 주택 소유자의 홈 에퀴티는 점차적으로 증가된다. 홈 에퀴티는 주택의 가치에서 모기지 잔액을 차감한 순 주택 자산이다. 당초 주택 구입 시에 지불한 다운페이먼트 금액이었던 홈 에퀴티가 월 불입금을 납부함에 따라 점진적으로 증가할 뿐만 아니라, 주택 가격이 오르는 경우에는 이에 따라 증가하게 된다.

새로운 자금을 얻기 위해서는 위에 설명한 홈 에퀴티를 담보로 기존의 모기지를 새로운 큰 금액의 모기지로 대체하는 방법과 기존의 1차 모기지는 그대로 두고 2차 모기지를 얻는 방법 중 하나를 선택할 수 있다. 장기간 사용해야할 거액의 자금이 필요한 경우에는 기존의 모기지를 대체할 큰 금액의 새로운 1차 모기지를 설정하는 방법과 기존의 1차 모기지는 그대로 두고 전통적인 2차 모기지를 얻는 방법 중 소요 비용과 이자율 등을 비교하여 그중 하나를 선택하는 것이 좋을 것이다.

거액의 자금이 필요한 경우에도 비교적 짧은 기간 안에 이를 상환할 수 있거나, 소액의 자금을 장기간 필요로 하는 경우 등에는 전통적인 2차 모기지나 홈 에퀴티 크레디트 라인 등 2차 모기지를 활용하는 것이 일반적으로 유리할 수 있으나, 사례마다 구체적으로 장단점을 따져보아야 할 것이다.

4. 상환 기간의 연장 또는 단축
기존의 모기지가 만기에 남는 큰 금액의 미상환 잔액을 일시에 지불하는 방식의 벌룬 모기지이며 그 만기가 짧은 기간 안에 다가온다면 재융자를 통하여 장기 모기지 바꾸는 것이 필요할 것이다. 또한 15년 모기지를 가지고 있는 차입인이 월 불입금을 납부하는데 부담을 느끼는 경우에 30년, 40년 등 장기간을 상환 기간으로 하는 모기지로 재융자하는 경우를 볼 수 있다.

이와는 대조적으로 30년 모기지를 가지고 있는 차입인이 조기 상환을 위하여 10년이나 15년 모기지로 재융자하고자 하는 경우를 볼 수 있으나 이때에는 재융자를 하지 않고 일시적이나 정기적으로 월 불입금 이외에 추가 상환 금액을 납입함으로서 상환 기간을 단축하는 방안과의 장단점을 따져보아야 할 것이다. 그러나 단기 모기지로 재융자하는 경우에 이자율을 현저하게 나출 수 있다면 차입인에게 매우 유리한 결과를 가져올 수 있다.