부동산 투자신탁을 의미하는‘리츠’(REITs)가 최근 투자자들의 관심을 받고 있다. 지난해까지만 해도 높은 수익률을 올린 리츠는 올 들어 수익률 상승세가 조금 주춤한 모습이다. 그러나 여전히 주식 등 기타 금융상품에 비해 높은 수익률을 내고 있어 투자자들의 여유 자금이 리츠시장으로 몰리고 있다.

부동산 관련 수익 배당금 형태로 돌려줘
평균 3.5%대 수익률 주식·채권보다 높아
여러 형태 건물에 분산투자 땐 더 안정적

■리츠란?

리츠(REITs)는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 부동산 투자신탁이라는 뜻을 갖고 있다. 소액 투자자들로부터 투자금을 유치해 수익형 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자해 창출한 수익을 투자자에게 다시 배당금 형태로 지급하는 회사나 투자신탁이 바로 리츠다.

증권시장에서 투자자 대신 주식에 투자해 배당금 등의 수익을 지급하는 뮤추얼 펀드와 유사해 리츠를 ‘부동산 뮤추얼 펀드’라고도 불린다. 리츠는 과세대상이 되는 수익의 90% 이상을 투자자(주주)들에게 배당금으로 지급해야 한다.

리츠는 설립 형태에 따라 회사형과 신탁형으로 분류할 수 있다. 회사형은 뮤추얼 펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자자를 모집하는 형태다. 투자자에게 일정기간을 단위로 배당금을 지급하며 일반 주식처럼 증권시장에 상장해 주식을 매매하기도 한다. 신탁형은 수익 증권을 발행해 투자자를 모으는 형태로 주식시장에 상장할 수는 없다. 리츠는 실물 자산인 부동산 자산에 투자하기 때문에 주식에 비해 투자 위험이 적고 가격 변동이 안정적이다.

■높은 수익률

리츠의 수익률은 최근 수년간 주식시장의 수익률을 크게 앞지르고 있다. ‘부동산투자신탁협회’(NAREIT)가 집계하는 리츠 지수의 수익률은 2009년부터 2011년 사이 S&P 500지수의 수익률을 약 6%포인트 앞질렀다. 리츠 지수는 올해도 큰 이변이 없는 한 주식시장의 수익률을 초과할 것으로 예상된다. 리츠는 서브프라임 사태가 발생했던 2008년을 제외하고 해마다 주식시장보다 높은 수익률을 올리고 있다.

대부분 리츠의 수익은 배당금 형태로 지급되는데 최근 리츠의 평균 수익률은 약 3.5%대로 나타나고 있다. S&P 500의 평균 수익률은 약 2%대이고 10년 만기 채권의 평균 수익률은 이보다 더 낮은 약 1.6%대로 리츠의 수익률을 따라 잡지 못하고 있다. 리츠의 배당금 규모 역시 해마다 약 4~6%의 높은 성장률을 보이고 있다.

■인플레이션 헤지 효과

리츠의 가장 큰 장점은 인플레이션 헤지 효과가 있다는 것. 거의 대부분 상업용 부동산 임대 계약서에는 해마다 임대료가 인상되는 조건을 포함하고 있다. 인상률은 낮게는 2~3%이며 적어도 물가 상승률에 맞춰 임대료가 인상되도록 계약서가 작성된다. 따라서 상업용 부동산 자산에 투자하는 리츠는 인플레이션 발생에 따른 가치 하락의 영향을 덜 받게 된다.

현재 상업용 부동산 시장은 거의 바닥에 다다른 것으로 판단된다. 만약 경제 회복이 본격화 된다면 상업용 부동산에 대한 수요가 다시 살아날 것으로 전망된다. 필립 마틴 리츠 전략가는 “상업용 부동산 시장에 90년대 초와 같은 공급과잉 현상은 없었다”며 “만약 수요가 살아난다면 부동산 가격 상승이 동반될 것으로 기대되 리츠의 수익률도 더 높아질 것”이라고 말했다.

■가격 상당히 오른 상태

리츠의 가격이 지난 3년반 사이 큰 폭으로 올라 투자 타이밍을 다소 놓친 감은 있다. 전문가들에 따르면 현재 리츠 가격은 적정 가격보다 약 15% 과대평가된 상태다. 주가를 주당 순이익으로 나눠 주식가치를 평가하는 ‘주가수익 비율’(PER)처럼 리츠도 이와 비슷한 개념의 ‘FFO’(Funds From Operation)로 적정 가치를 평가한다.

FFO는 리츠의 수익에 건물의 감가상각을 반영한 ‘운용 수익’이다. 리츠의 주가를 이 FFO로 나누면 주가수익 비율과 마찬가지로 리츠가 과대 또는 과소평가됐는지를 판단하는 기준이 된다. 현재 리츠는 주식시장에서 FFO보다 평균 약 21.6배 높게 거래되고 있는데 지난 13년간 평균 배율인 약 14.3배의 거의 두 배에 육박할 정도로 가격이 오른 것을 알 수 있다.

그러나 리츠 시장의 전망이 밝다고 판단돼 리츠에 투자하기로 결정했다면 몇 가지 투자 기법을 응용하면 좋다. 현재 리츠의 가격이 많이 올랐기 때문에 일시에 거액을 투자하는 것보다는 가격변동 추이를 살펴가면서 정기적으로 일정액을 투자하면 가격 상승에 따른 투자위험을 줄일 수 있다.

■리츠도 포트폴리오 화면 안정적

한 가지 형태의 리츠에 ‘올인’ 투자하는 것보다 여러 형태의 리츠에 분산 투자하는 방법도 고려할 수 있다. 다양한 업종 업체가 발행한 주식의 가격이 경제상황에 따라 등락을 거듭하듯 리츠에도 건물형태에 따라 다양한 형태가 있다.

건물형태에 따라 상가 건물, 공장 및 창고 건물, 사무실 건물, 아파트 건물, 병원 건물 등에 전문 투자하는 리츠가 있다. 여러 형태의 건물에 분산 투자하는 리츠도 있고 최근에는 셀룰러 타워에만 전문 투자하는 리츠도 등장했다.

아파트 리츠는 최근 주택시장 침체를 틈타 투자 수익률이 급등해 가격이 이미 상당히 상승한 상태다. 반면 병원 건물에 투자하는 리츠는 여전히 과소평가된 상태로 다른 형태의 리츠에 비해 전통적으로 안정적인 수익을 올리는 것으로 여겨진다.

한 가지 형태의 건물에 투자하는 리츠가 다소 위험하다고 판단되면 여러 형태의 건물을 포함시킨 리츠를 고려할 수 있고 부동산 지수와 연동된 수익률을 올릴 수 있도록 고안된 리츠도 고려대상이다.

■FFO, 부채 비율 등 검토 대상

리츠 매입 전 투자 대상 리츠의 ‘운용 수익’(FFO)을 살펴봐야 한다. 해당 리츠가 기록한 수익이 투자자들에게 지급될 배당금액 보다 높아야 안전한 리츠로 판단된다. 리츠의 부채 비율도 검토 대상이다. 일반적으로 리츠의 담보대출 비율이 55%를 넘으면 위험도가 높은 것으로 판단되며 약 35% 선이면 적정한 것으로 볼 수 있다.


<준 최 객원기자>