곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

유례가 없는 낮은 이자로 재융자의 열기가 식지 않고 있다. 심지어 작년에 재융자를 마친 고객이 또 재융자를 요청하는 사례도 적지않다. 현재 내는 이자보다 1%가 내려가니 재융자 비용이 들더라도 오래만 주거할 계획이 있다면 고려해 볼만 한 것이다.

최근 융자 동향을 보면 주택구입에 있어서 감정은 크게 문제가 되지 않고 있는데 그것은 아직 바이어 마켓이다 보니 주택을 구입하는 가격이 현 감정 시세보다는 대부분 싸게 구입을 하기 때문이다. 문제는 재융자에 있어서 감정의 문제는 심각하다. 낮은 이자를 잔뜩 기대하고 재융자를 신청했으나 생각보다 낮은 감정가가 나와 재융자는 물거품이 되고 신청비와 감정비만 손해를 보는 경우가 있다. 이번 시간은 주택 감정이 어떤 식으로 형성이 되는지 한번 자세히 알아보기로 하자.

한 고객으로부터 재융자 신청을 받았다. 해당 주택을 2008년에 45만달러로 구입했고 현재 남은 융자금에다 얼마의 캐시아웃까지 합쳐 35만달러로 재융자 요청을 받았다. 고객은 현재 15년 고정 모기지를 갖고 있었고 살고 있는 곳은 한인이 선호하는 지역으로 최근 주택가격이 바닥을 치는 기회를 이용해 투자용으로 비슷한 주택을 한 채 더 장만할 계획을 갖고 있었다.

먼저 월 페이먼트를 줄이며 캐시아웃을 위해 기존의 주택을 30년 고정으로 재융자를 하고 새로 구입하는 주택을 추후에 융자를 얻을 계획이었다. 고객의 주장에 의하면 2008년 당시 서브프라임 사태로 상당히 싸게 구입을 하였고 구입 후 수리도 꽤 했었기 때문에 당시 가격 정도 감정가는 문제없을 것이라고 확신했다. 융자 신청을 하고 얼마 후 주택 감정이 이루어졌다. 고객은 내심 50만달러 정도는 기대를 했으나 2008년 당시 구입가보다 5만달러나 적은 40만달러 정도로 감정가가 나왔다.
고객은 감정이 잘못 나왔다는 것이었다. 감정평가서에 비교된 주택들이 고객의 주택보다 훨씬 못한 상태의 주택이란 것이다. 또한 고객은 같은 동네라고 하더라도 큰길을 기준으로 남쪽지역과 북쪽지역에 주택가격이 다른데 고객주택이 반대편 싼 주택들과 비교되어서 감정이 낮게 평가 되었다는 것이다.

필자가 고객의 주택지역 일대 최근 주택 판매 리스트를 뽑아 보았다. 고객의 주장대로 지역 북쪽에는 가격대가 작년까지는 그리 나쁘지 않았다. 문제는 작년 말 이후로 고객 주택근처의 거래된 주택이 거의 없다는 것이 문제였다. 이렇다 보니 감정 평가서에는 고객 주택과 좀 떨어져 있는 비슷한 타입의 비교적 싼 주택을 기준으로 감정가가 책정되었다. 그러나 한번 감정사가 보고한 자료는 수정되는 경우는 거의 없다.

이 고객의 경우 융자금액을 줄여 재융자는 되었으나 필요한 만큼은 캐시아웃은 어렵게 되었고 감정가에 대한 고객의 상실감은 미만 저만이 아니었다. 이처럼 재융자를 진행하다 보면 10건 중 2~3건은 감정으로 문제가 발생하고 재융자가 영 어렵게 되는 경우가 발생한다. 월 페이먼트를 좀 줄여보려고 재융자를 신청했는데 감정이 적게 나와 모기지 보험을 구입해야 되는 경우가 있다면 재융자의 의미가 없게 되는 것이다.

그럼 재융자에 있어서 감정은 절대적인 요인이 되는데 주택 감정이 평가 되는 방법을 좀 알아보면 부동산 감정은 몇 가지 방법으로 진행되는데 Sales Comparison Approach, Cost Approach, Income Approach 등이 있고 이 중 가장 일반적인 방법이 Sales Comparison Approach의 방법이다. 사설 감정 평가사들이 가장 많이 사용하는 방법이기도 하다. 이 방법의 기본은 감정하고자 하는 주택이나 건물과 지역적으로 가장 가까우면서도 조건이 비슷한 3-4개의 매물을 골라 이들이 이미 거래된 가격과 비교해서 해당 Property를 감정하는 방법이다.
즉 감정코자 하는 주택(Subject Property)을 기본으로 해서 선별된, 이미 매매된 비교 주택들(Comparable Sales)의 상이 조건들을 맞추어 가면서 근사치의 값을 찾아내는 것이다.

실례를 들어 보면 아래 표에서처럼 감정하려는 주택과 비교 주택을 놓고 거래된 주택 가격과 옆란에는 상이한 조건에 따라 가감한 금액이 보인다.

Subject 비교1 비교2 비교3
거래가격 $370,500 $364,000 $371,500
위치 Good Good Ave +2000 Good
방 3 3 3 4 -1500
화장실 2 2 1.5 +1500 2
지하실 Finished Finished Unfinished +2500 Unfinished +2500
차고 1Car 2Car -2500 1Car 1Car
에어컨 CAC CAC CAC N/A +3000
벽난로 None 1 -1000 None 1 -1000
$36만7,000 $37만 $37만4,500

간단히 설명하면 감정 주택은 차고가 하나인데 비교1은 2개다. 그래서 비교1 거래 가격에서 2,500달러를 빼고 비교2는 화장실이 1.5개인데 감정 주택은 2개다. 그래서 비교2 거래가에 1,500달러가 더해진다. 이런 식으로 비교되는 3곳의 감정가격을 기준으로 약간의 다른 요소를 합해서 감정사가 감정 주택의 가치를 산출하게 된다.

눈치 빠른 고객은 알겠지만 차고가 2개이고 부엌을 새로 하고 화장실을 하나 더 만들었다고 주택 가격에 별 차이를 주지 못한다. 감정가에 가장 큰 영향을 주는 것은 이웃 주택의 매매 가격이다. 아무리 내 집을 고치고 수리했다하더라도 옆집에서 숏세일이나 차압으로 싸게 매물이 되어 버리면 내 집 수리에 들어간 자금에 상관없이 주택가격이 떨어지는 것이다. 그러니 주택을 구입하거나 팔거나 또는 재융자를 생각한다면 일단 주위의 집들이 얼마에 매매가 되었는지를 알아 봐야 본인의 주택의 감정가를 알 수 있다는 것이다.

즉 재융자를 생각 중인데 융자금액이 어중간하여 감정에 따라 좌우가 된다면 주위에 매매된 증빙을 미리 준비를 하면 되는데 만약 이웃집이 비싸게 팔려 클로징을 기다린다면 그때를 기다려 재융자를 하고 옆집이 숏세일로 내 놓았다고 하면 그 집 클로징 전에 서둘러 재융자 해서 감정을 받아야 현명할 것이다.