곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

드디어 기나간 여름이 지나고 가을이 되었다. 아마 자녀를 둔 고객들은 이때가 가장 분주할 때 일 것이다. 두 달 넘게 방학을 보내고 백투스쿨을 준비하다 보면 정신이 없다. 아마 지금이 미국에서 가장 큰 대목 중에 하나일 것이다. 이번 시간은 이런 때에 모기지 융자와 관련해서 생각지도 못했던 문제들을 짚어보기로 한다.

주택구입 융자와 재융자로 올 여름을 분주하게 보내왔고 두 달 정도 전에 신청된 융자들 중에는 이제 클로징 막바지에 이른 것이 꽤나 많다. 진행되고 있는 것들은 빨리 빨리 마무리 되어야 또 다른 고객을 맞을 수 있는데 최근 몇 건의 융자가 클로징 바로 직전에 여러 가지 문제가 불거져 클로징이 지연되고 있다. 그 이유는 이렇다. 얼마 전 까지만 하더라도 융자 신청을 하면 신청시 신용점검을 하고 그 기록은 석 달 정도는 유효하였다. 그런데 최근에 와서는 의무적으로 클로징 바로 직전에 한 번 더 신용 기록을 조회한다. 융자 신청 당시 기록이 변한 것이 있는지 확인 하는 절차이다. 그래서 필자는 융자 신청 때 고객들에게 클로징 때까지 절대 크레딧 카드나 자동차 구입, 가구 구입 등을 일절 하지 않도록 권고를 한다.

그런데 문제는 백투스쿨 세일이었다. 시중에 나가 보면 알겠지만 백투스쿨을 두고 백화점이나 대형 마켓에서 세일을 집중적으로 하고 있다. 그리고 여기에 물건을 구입하고 백화점이나 그 가게 크레딧 카드를 오픈하면 추가로 10~20%까지 더 할인 해준다고 유혹을 한다. 융자중인 고객들 중에 몇 분이 클로징을 바로 코앞에 두고 옷 가게 크레딧 카드와 백화점 크레딧 카드를 연 것이 화근이 되었다. 이 분들은 그냥 아무 생각 없이 단순히 30달러짜리를 구입하고 추가로 5달러 정도 더 깎을 수 있으니 그냥 인적 사항 몇 개 적어 준 것 뿐이었다. 물론 물건 구입도 캐시로 해서 새로 오픈한 크레딧 카드는 사용도 하지 않았다고 큰소리를 치신다. 자 그럼 이제 이런 경우에 어떠한 일들이 벌어지는지 알아보자.

앞서 말한 대로 은행에서 클로징 직전에 크레딧 조회 기록을 알아본다고 했는데 만약 고객이 이렇게 추가로 크레딧 카드를 오픈하게 도면 프로세서로부터 연락이 온다. 이번에 새로 크레딧 조회에 대해서 설명을 고객으로부터 받아야 된다. 새로 크레딧을 오픈하면 은행에서 곧 조회 기록은 알 수 있지만 정확한 사용한도나 현재 밸런스는 알 수가 없다. 왜냐하면 그것은 한달 정도 지나야 크레딧 회사에 보고되기 때문이다. 그래서 크레딧 라인이 새로 오픈 된 것에 대해서는 은행에서 고객이 오픈 당시 모든 서류를 받아야 크레딧 조회가 된다. 그렇지 않으면 한달 이상 기다려 크레딧 회사로부터 보고되는 기록을 받아야 한다. 혹시나 고객이 크레딧 카드를 오픈시 아무런 자료를 보관하고 있지 않다면 고객은 그 가게나 백화점에 가서 서류를 받아오거나 해당회사의 신용부서에 연락해서 신청 당시 정보를 첨부해야 한다.


그래서 고객이 새로 오픈한 자료를 은행에서 받게 되면 이제 은행은 고객의 지출이 늘어났기 때문에 이 지출로 인해 융자가 문제가 없는지 다시 융자 심사를 하게 된다. 물론 처음부터 새로운 단계로 하는 것은 아니지만 최소 이것으로 3~4일에서 일주일 정도는 추가로 시간이 지연된다. 이렇게 심사를 마치면 이제 다시 클로징 준비로 들어가서 클로징을 할 수 있다.

그럼 이렇게 진행이 될 경우 발생되는 추가 비용들은 어떤 것이 있을지 알아보자. 기본적으로 융자를 신청하면 이자를 60일 정도 락인을 하게 되는데 융자 심사가 끝나 클로징 즈음이 되면 거의 락인 기간이 소진이 된다. 이처럼 클로징 막바지에 크레딧 조회가 발견이 되면 추가 서류준비하고 다시 점검하는 과정이 최소 일주일에서 열흘 정도 더 소요가 된다. 이처럼 소요되는 시간으로 인해 이자율 락인한 시간이 지나면 이자율 락인을 연장해야 되는데 이때 대부분 은행에서 연장 비용을 요구한다. 은행간 차이는 있으나 열흘 정도 연장할 경우 0.15포인트 정도가 되고 그 비용은 30만달러 융자 시 450달러가 추가 비용이 된다. 문제는 융자시 시간이 지연되면 락인만 연장해야 되는 것이 아니다. 기본적으로 융자시 필요한 것은 크레딧 기록과 점수, 은행 잔고 그리고 현재 급여 명세서이다. 최근에 까다로운 융자 심사로 인해서 신청해서 클로징까지 꽤나 오랜 시간이 걸린다. 그래서 융자 막바지에 가면 처음 제출한 서류들이 대부분 만료가 되어간다. 만약에 이렇게 추가로 시간이 늘어나면 은행 스테잇먼트, 최근 급여서류, 크레딧점수 조회를 추가해야 할 가능성이 많다. 이때 고객의 크레딧 점수가 이번 크레딧 조회로 인해 신청때보다 내려갔을 경우 내려간 신용점수가 반영이 되는데 만약 점수가 내려갔다면 최악 0.5 포인트 정도 추가 비용이 발생이 된다. 이 비용은 30만달러 융자를 하면 1,500달러가 된다.

아직 필자에게 다행히 이런 경우는 없었지만 클로징 전에 추가 신용 조회로 인해 시간이 지연되고 처음 보내준 은행 스테이트먼트가 만료가 되어 새로 은행서류를 보내 주었는데 이때 자금이 부족하거나 정체불명의 현금입금 기록이 있으면 모든 융자가 취소가 될 수 있다. 만약 이것이 재융자가 아니라 주택을 구입하는 것이라면 훨씬 더 심각하다. 재융자는 신청하다 문제가 생겨 융자를 그만 두면 신청비용과 주택감정비용 정도만 손해를 보게 되지만 주택구입은 본인만의 문제가 아니다. 주택을 팔려고 하는 사람까지 연결되어 있는 것이다. 그래서 주택매매는 계약서에 융자조항(Mortgage Contingency)를 두게 되는데 이것은 주택 구입시 바이어가 변호사를 통해 일정 계약금을 예치하게 되고 바이어가 은행에 융자를 얻는다면 계약부터 일정 기간 시간을 정해서 그때까지 융자 승인서(Commitment)를 받고 만약 그 기간 안에 융자 승인서를 받지 못하면 계약금을 돌려받는다는 것이다.

문제는 상기처럼 클로징을 바로 앞두고 이런 문제가 불거져 클로징을 못하게 되면 벌써 융자 승인서가 나온 상태고 융자조항에 해당하는 기간이 지났기 때문에 셀러로부터 바로 계약금을 돌려받기가 상당히 어려워진다는 것이다. 참고로 은행에서 심사를 하고 발행해주는 융자 승인서는 조건부 승인서이다. 승인서를 잘 들여다보면 클로징 직전까지 은행은 크레딧 조회를 할 수 있고 직장에서 일을 하는지 추가 조회를 하는 등 각종 조항들이 수도 없이 많다. 즉 융자 승인서가 나왔다고 안심할 수 있는 것이 아니라는 것이다.

백투스쿨 뿐만 아니라 시중에는 유혹들이 지천이다. 융자를 진행하고 있는데도 아무 생각 없이 개인 정보를 마구 줬다가는 정말 큰 낭패를 보게 된다. 5달러 아끼려다 2,000달러, 아니 5만 달러를 손해 볼 수 있다. 많은 한인들이 이런 중요한 정보에 너무 둔감한 것이 큰 우려가 된다.