신현근(Simon S. Capital 대표)

상업용 부동산의 투자 회수율 또는 자본 환원율(Capitalization Rate, Cap Rate)은 부동산에 대한 투자액을 투자자가 매년 어느 정도 회수할 수 있는지를 나타내는 비율로서 상가, 오피스 빌딩, 아파트 빌딩 등 수익용 부동산의 가치를 산정하는데 주로 사용된다. 이 투자 회수율은 부동산에 대한 투자 심사, 감정 또는 융자 심사 과정에서 중요한 영향을 미치므로 여기에서는 이를 계산하는 방법과 이를 활용하는 방법을 함께 살펴본다. 상업용 부동산 시장도 경기 침체의 영향을 크게 받고 있는 지금의 상황에서는 보수적인 수익성 판단이 매우 중요할 것이다.

1. 투자 회수율의 계산 방법
투자 회수율은 연간 순운영수익(Net Operating Income, NOI)을 부동산 가격(Value)으로 나누어서 얻는 비율로서 백분율로 표시하는 것이 보통이다. 예를 들어 건물의 가격이 100만달러인데 연 순운영수익이 8만달러인 경우에는 투자 회수율이 8%가 된다.순운영수익은 실질적 총수익(Effective Gross Income, EGI)에서 운영경비(Operating Expenses)를 차감하여 계산한다.

2. 실질적 총수익의 계산
실질적 총수익은 잠재적 총수익(Gross Potential Income, GPI) 즉 그 부동산이 100% 임대되고 임대료가 손실 없이 모두 걷히는 경우에 얻을 수 있는 잠재적인 임대료 총수익에서 다음 사항을 가감하여 얻는다.

● 임대가 되지 않은 비율 즉 공실률을 감안하여 이로 인한 손실을 차감한다. 보통 5%를 공실률로 보지만 투자자는 검토 중인 부동산의 경우에 이러한 비율이 적합한지를 면밀히 검토해야 한다.
● 임대인이 임대율을 높이기 위하여 임차인에게 제공하는 양보(Concessions)로 인한 손실을 차감한다. 예를 들어 1개월의 렌트를 깎아주거나 당초 예정된 임차료를 일정 기간 낮추어 주는 경우를 들 수 있다.
● 채권 회수 손실을 차감한다. 이 손실률을 보통은 보통 0.5% 로 보고 있지만 임차인, 지역, 경제 사정 등 다양한 요인의 영향을 받는다.
● 통상적인 건물 임대료 이외의 수입을 가산한다. 이에는 지연배상금, 세탁기 수익, 자판기 수익, 공동 사용 지역 관리비 수익 등이 있다.

3. 운영경비의 계산

운영경비의 주요 항목은 다음과 같다.
● 부동산세: 매우 큰 금액이며, 전부 또는 일부를 임차인이 부담하도록 하는 경우도 있으므로 이를 정확하게 파악하여야 한다.
● 공공요금(Utilities): 전기료, 상수도료, 하수도료, 쓰레기 수거료 등을 포함한다. 공공요금을 절약하는 방안으로 최근에는 임차인이 각자의 사용분을 내도록 하는 경우가 많다.
● 관리비: 투자자가 스스로 부동산을 관리하는 경우에는 기회비용을 계상하고, 전문 관리인이나 관리 회사를 고용하는 경우에는 이들에게 지급되는 비용을 계상해야 한다.
● 보험료: 부보 범위와 보험료가 보험 회사에 따라 매우 다양하므로 이에 대한 정확한 파악이 필요하다.
● 기타 운영경비: 잔디나 수목 관리비, 소독비, 청소비 등 다양한 경비가 있다.

4. 특정 부동산의 투자 회수율 산출
투자자는 보통 임대료 명세서(Rent Roll)나 수익 경비 명세서(Expense and Income Statement) 등을 매도인에게서 받는 경우가 많다. 그러나 투자자는 매도인의 서명이 있다하여도 전적으로 이러한 서류에만 의존하지 말고 구체적인 수익과 경비를 위에서 설명한 방식으로 검토할 필요가 있다. 실무상 매도인이나 부동산 중개인이 제시하는 수치와 융자 기관에서 인정하는 수치 사이에는 큰 차이가 있으므로 투자자의 면밀한 조사가 필요하다.

투자자는 위에서 살펴본 방식으로 계산된 순운영수익을 매도인이 요구하는 판매 예정가로 나눔으로서 특정 부동산의 투자 회수율을 계산할 수 있다. 예를 들어 여러 개의 부동산을 동시에 검토하고 있는 경우에는 각각의 회수율을 계산하여 그 중 회수율이 가장 높은 부동산을 중심으로 상담을 진행할 수 있을 것이다.

5. 시장 투자 회수율의 활용
시장 투자 회수율(Market Cap Rate)은 특정한 시장에서 최근에 매매된 비슷한 부동산에 관한 재무 자료를 분석함으로서 얻어진다. 투자자가 이러한 시장 투자 회수율을 얻기 위해서는 보통 그 지역에 있는 금융인이나 감정인의 도움을 받는 것이 좋을 것이다.

투자자는 이렇게 얻은 시장 투자 회수율을 활용하여 본인이 검토하고 있는 부동산의 투자 회수율과 비교하여 그 거래가 적정한 것인지를 판단하는데 도움을 받을 수 있다. 검토하고 있는 부동산의 투자 회수율이 6%인데 시장 투자 회수율이 8%라면 그 부동산은 투자 회수율이 너무 낮은 셈이 된다. 이를 바꾸어 말하면 매도인이 요구하는 판매 예정가가 지나치게 높다고 판단할 있다.

또한 투자자가 시장 투자 회수율을 활용하여 특정한 부동산의 가치를 산정할 수 있다. 투자자는 순운영수익(NOI)을 시장 투자 회수율로 나눔으로써 추정 시장 가격(Estimated Market Value)을 얻을 수 있다.

예를 들어 특정한 부동산의 순운영수익이 8만달러이고 시장 투자 회수율이 8%인 경우에는 추정 시장 가격은 100만달러가 되며 시장 투자 회수율이 6%인 경우에는 추정 시장 가격은 133만3,333달러가 된다. 매도인이 이 부동산에 대하여 12만달러를 요구한 경우에 믿을 만한 객관적인 시장 투자 회수율이 8%라면 투자자는 이를 기초로 100만달러에 사겠다는 수정 제안을 할 수 있을 것이다.