곽동현/M&T Bank Sr. Loan Office

’주택시장 바닥을 쳤다’, ‘뉴욕지역 2007년 이후로 주택가격 처음으로 상승’, ‘리스팅 매물 감소’, 최근 주택관련 기사들의 머리기사들이다. 2007년말부터 시작된 서브 프라임 한파로 끊임없이 추락하던 주택시장이 이제는 바닥을 치고 반등하지 않을까 아주 조심스럽게 예측을 해본다. 세상 모든 것은 이치가 있다. 올라가는 것은 추락이 있고 떨어지면 언젠가는 반등이 있게 마련이다. 최근 들어 주택 융자도 재융자보다 주택구입 융자가 부쩍 늘었다. 여러 가지 이유가 있겠지만 과거 몇 년 동안 실수요자들이 주택구입 시기를 저울질하다 이제는 발걸음을 재촉하고 있다는 것이다. 그리고 여기에 30년 고정 모기지 이자가 3.5%까지 내려 온 것도 큰 몫을 해주고 있다. 2007년 즈음 서브프라임 전후로 30년 고정 이자가 6.5% 정도 한 것을 감안을 하면 무려 이자가 절반가량 내렸다는 것이다.

이번 시간은 필자가 융자를 하면서 고통을 받는 부분을 나누고자 한다. 필자는 융자업무를 담당해서 그런지 최근 융자 가이드라인이 한인들에게 충분히 홍보가 되었다고 생각했는데 시장에서 만나는 고객들과 상담을 하면 아주 황당한 정보를 갖고 계신 분들이 한둘이 아니다. 융자 상담을 오래 해보니 수입 보고 서류와 은행 서류를 한 5분만 훑어보더라도 ‘이것은 융자가 쉽겠다’, ‘이건은 융자가 어렵겠다’, 바로 알 수가 있다. 하지만 그 중간에 애매한 고객들도 상당히 접한다. 융자를 하면서 쉽게 진행할 수 있는 고객만 어떻게 선별해서 할 수 있겠는가? 필자가 상담을 하다 보면 분명히 도와드려야 할 고객들이 있다. 그럼 최근 몇 가지 경우를 예를 들어서 보다 많은 분들이 융자를 용이하게 받도록 돕고 싶다.

#1. 융자가 거부(Denied)됐어요
일을 하다 보면 다른 은행에 융자를 신청했다가 융자가 취소되어 필자를 찾아오는 경우가 있다. 완전히 어려운 상황은 도와 줄 수 없지만 조금만 신경을 쓰면 융자가 나올 수도 있는 건은 필자는 도와 드리려고 한다. 특히 주택 구입을 위해 클로징을 목전에 두고 융자가 취소된 경우면 더 그렇다. 한 고객이 시중은행과 융자를 진행하다 취소가 되었다. 그 이유는 은행에 증빙을 하지 못하는 입금을 너무 많이 한 상태였다. 여기서 가장 중요한 것은 최근 은행들은 현금을 디파짓 하는 것에 대해 융자를 해주지 않고 있다.

영세 자영업을 하다 보니 캐시로 수입이 생기고 그 수입을 아무 생각 없이 개인 체킹 구좌로 입금을 한다. 하지만 융자를 받기 위해선 수입이 캐시로 본인 구좌와 바로 입금 된 것은 곤란하다. 캐시 수입은 먼저 자영업을 하는 회사 명의의 구좌로 입금이 되어야 되고 그 다음에 개인 구좌로 입금이 되어 가능하다. 다행히 필자의 은행은 한달치의 은행 서류를 요구한다. 분명히 알아야 될 것은 은행은 현재 잔고가 얼마나 들어 있나만 보는 것이 아니라 한달 동안 디파짓 된 자금의 출처를 요구한다. 그러니 주택 구입을 위해선 미리 미리 다운하고 클로징할 수 만큼의 자금을 충분히 입금을 시켜 둬야 한다. 상기 고객의 경우는 캐시 입금과 뭉칫돈 입금의 날짜가 끝나기를 기다려 그 다음 달의 은행 서류가 나오고 그것으로 어렵게 클로징을 할 수가 있었다.

#2. 재융자를 도와 줘요
건물을 몇 채 갖고 있고 나이가 지긋한 어르신이 재융자 신청을 의뢰했다. 현재 30년 고정 모기지로 6% 이상 이자로 내고 있는데 여력이 있으니 10년 모기지로 재융자를 하고 싶은데 아무도 해결을 못해주고 있다고 도움을 청했다. 고객의 서류를 검토해보니 건물을 소유한 것에 비해서 개인 소득이 조금 부족했다.

일반적인 은행들은 이정도 서류를 보고 힘들다고 했을 것이다. 하지만 고객은 건물에 대한 비즈니스 세금보고를 1120Form으로 하고 있었고 곧 새로 세금보고를 해야 될 시기가 다 되었다. 이럴 경우 수입을 약간 조절할 수 있다. 렌트 수입을 올리기는 것은 힘들지만 건물 보수 수리 등 비용 지출은 조금 줄여 수입을 늘려 그 만큼 세금을 더 내는 것은 가능하다. 그래서 어르신이 요구하는 10년 모기지는 못하고 15년 고정으로 3%로 바꿔드렸다.

워낙 10년을 고집하셔서 15년을 얻고 10년 안에 갚도록 매년 얼마씩 원금을 더 갚도록 방법을 알려 드리니 흔쾌히 15년으로 결정을 했다. 그런데 클로징을 며칠 앞두고 돌발 사고가 발생했다. 내일 모레가 클로징인데 몇 주전 자동차를 새로 구입한 것이다. 본인은 융자를 시작 할 때 크레딧을 한번 조회하면 끝날 때까지 새로 조회를 하지 않을 줄 알았는데 사실은 그렇지 않다. 요즘 은행들은 클로징하기 바로 전에 다시 한번 크레딧을 점검을 해서 새로 크레딧이 오픈된 게 있는지 심지어 어느 기관으로 크레딧을 조회한 것이 있는지도 알아본다. 이 고객 분은 자동차를 새로 융자 받은 사실이 발견되어 융자가 취소될 지경에 이르렀다.

다행이 고객이 은행에 충분한 잔고가 있어 자동차 구입시 얻은 융자를 전부 페이오프를 하고 은행에 모든 은행 서류와 자동차 페이오프 한 증빙서류를 일체를 전부 다시 받아 융자 심사를 새롭고 받아서 열흘이나 뒤에 어렵게 클로징을 하였다. 이처럼 최근에 융자를 진행하면 진행하는 시점에서 120일 전에 오픈 한 모든 크레딧 기록을 명시해야 되며 융자 승인서가 나오면 그 조건 중에 하나가 은행에서 클로징 전에 한번 더 크레딧 기록을 확인한다는 조항이 있다. 그러니 재융자를 받거나 주택 구입 전에는 일년 정도 크레딧 관리를 잘 할 필요가 있다.

#3. 직장을 옮겼어요
융자 상담을 하면 필자는 기본적으로 묻는 것이 수입과 은행의 자산인데 간혹 고객들 중에 직장을 잘 다니다가 자영업을 시작하고 주택을 구입하려는 고객이 있다. 한 고객은 작년 세금 보고가 15만 달러가 된다고 했다. 그리고 벌써 구입할 주택엔 계약 사인을 마쳤다고 했다. 그런데 문제는 불과 2달 전에 지금 하고 있는 동일 업종으로 창업을 했다는 것이다. 그리고 본인이 주인이니 융자시 필요한 만큼 급여 명세서를 만들어 줄 수 있다는 것이다. 이처럼 황당한 고객은 없다. 자영업을 한다고 해서 본인을 수입을 마음대로 조정해서 융자를 받을 수 있으면 수많은 소규모 한인들이 왜 융자 받는데 고생을 하겠는가?

자영업은 최소 1년 이상 세금 보고 기록이 있어야 되고 이 고객의 경우는 최소 6개월 이상 회사 수입 지출 보고서(Profit & Loss)를 제출해야 융자가 가능하다. 대부분 새로 자영업을 시작하면 초기 지출 비용이 많아서 첫해 수입으로는 융자가 어렵다. 다행히 이 고객은 기존의 회사와 워낙 관계가 좋아 이 사실을 알고 바로 회사로 재입사를 했다. 그리고 새로 받은 급여명세서의 수입으로 융자가 가능하게 되어 클로징을 잘 마무리 지었다.