주택시장의 회복이 가까이 온 듯하다. 아직까지 주택시장에 대한 비관적인 전망 일색이지만 ‘주택시장이 곧 살아날 것’이라는 장밋빛 전망이 최근 솔솔 나오고 있다. 주택시장 긍정론을 펼치는 전문가들은 전국적인 주택시장 침체현상이 일부주의 주택시장 상황에 의해 호도된 것이라고 지적한다. 주택시장을 회복시킬 만한 잠재 요인이 충분함에도 불구하고 일부 주의 상황에 의해 주택 구입자들의 심리가 위축되고 있다는 지적이다.
주택시장 회복이 가까웠다는 주장을 펼치는 전문가 중 한사람인 데이빗 스티븐스 모기지은행업협회(MBA) 회장(전 FHA국장)이 부동산 전문 온라인 매체 인맨뉴스와 가진 인터뷰를 소개한다.


◇ 주택시장 안정 징후 뚜렷
스티븐스 회장에 따르면 주택시장이 이미 안정되고 있다는 지표들이 속속 나타나고 있다. 우선 모기지 연체율이 연간 대비 하락세를 나타내고 있다. 신규 차압이나 숏세일에 의한 주택시장 상황 악화가 더 이상 진행되지 않을 수 있다는 반가운 소식이다.

모기지은행업협회(MBA)에 따르면 지난해 2분기 10%대에 육박했던 실질 모기지 연체율이 올 들어 8.5%로 감소했다. 특히 고정 이자율이 적용되는 주택 모기지 연체율이 지난해 6%대에서 올해 5%대로 하락한 점도 주택시장 상황이 이미 상당히 개선되고 있음을 보여준다.

또 같은 기간 신규 차압도 이미 줄기 시작한 것으로 MBA 측은 파악 중이다. 특히 차압사태가 심각했던 플로리다, 네바다, 애리조나 등 3개 주에서의 차압사태가 이미 진정국면에 접어든 것은 곧 전국 주택시장 지표에도 긍정적으로 반영될 것으로 기대된다. 스티븐스 회장은 “모기지 연체율이 줄고 신규 차압이 감소한다는 것은 주택시장이 ‘정상 수준’에 매우 근접해졌음을 의미한다”고 설명했다.


◇ 일 부주 제외 이미 주택 가격 안정세
대규모 차압사태가 벌어진 일부 주를 제외한 대부분의 지역에서는 이미 주택가격이 안정적으로 상승하고 있다. 차압이 집중된 일부주의 가격 하락이 전국 주택가격 하락을 이끌고 있기 때문에 이들 주를 제외하면 주택가격은 이미 전국적으로 안정세로 접어들었다. 전국 차압의 약 24%가 집중된 플로리다를 포함, 네바다, 애리조나, 캘리포니아 등 5개 주에 전국 차압의 약 50%가 몰려 전국적인 주택가격 하락이 발생했다는 지적이다.

스티븐스 회장은 “전국 평균 주택가격이 하락했다고 발표하는 기관들은 현재 ‘위험한 데이터’를 사용하고 있다”며 “주택시장마다 상황이 다르기 때문에 지역별로 주택 가격 변동상황을 전해야 소비자들이 올바른 판단을 내릴 수 있다”고 지적했다. 스티븐스 회장은 또 “현재 주택시장의 펀더멘털이 매우 좋다”며 “지역별 평균 주택가격 산출 때 급매성 매물을 제외하면 실제로 주택가격은 상승 중”이라고 말했다.


◇ 주택 구입 최적기
주택가격이 내년까지 추가 하락할 것이라는 전망이 유력하지만 그래도 지금 주택을 구입하는 편이 유리하다. 이자율이 사상 최저수준을 유지 중으로 주택가격이 하락하더라도 낮은 이자 비용이 주택 가격 하락에 따른 손실을 최소화 해주기 때문이다. 만약 현재 모기지 이자율 수준인 4% 초반대에 주택을 구입한 뒤 내년까지 보유할 경우를 가정하면 지금이 주택 구입 적기임을 알 수 있다.

만약 주택가격이 내년 중 현재보다 약 5%가량 추가하고 모기지 이자율이 6%대로 오른다면 가격 하락폭보다 모기지 인상에 따른 이자 비용이 더 큰 폭으로 늘어나게 된다. 따라서 앞으로 주택가격이 더 하락하더라도 모기지 이자율이 낮은 지금 주택을 구입하는 것이 유리하다는 설명이다. 모기지 이자율은 이미 사상 최저수준인 3.94%(10월6일 기준)을 기록한 뒤 곧이어 4.12%(10월13일 기준)로 인상됐다. 모기지 이자율 상승세에 영향을 받은 잠재 주택 구매 수요가 곧 주택 거래 활동을 재개할 것으로 기대된다.


◇ 주택 공급 당분간 태부족
스티븐스 회장은 신규 주택 수요가 탄탄한 반면 주택 공급은 턱없이 부족한 점을 들며 앞으로 주택 부족사태까지 우려된다고 했다. 인구변동 상황을 살펴보면 곧 주택 수요가 늘어날 것임을 짐작할 수 있는데 1977년부터 1994년 사이에 출생한 이른바 Y세대의 인구가 폭발적으로 증가하고 있다. 이미 새로운 소비 주체로 등장하고 있는 Y세대 인구가 주택시장에 신규 주택 수요로 유입되면 현재의 매물 재고량이 빠르게 소진되며 주택가격 상승을 유도할 수 있다.

직장을 얻고 가정을 꾸려 주택을 구입해야 하는 연령층에 접어든 Y세대의 인구는 곧 전체 인구의 25%를 차지하는 약 8,000만명에 이를 전망이다. Y세대는 물론 전체 인구도 급격한 증가세를 보이고 있다. 2010년 연방센서스국의 발표에 따르면 인구는 약 3억900만명이었지만 2050년까지 인구가 약 4억3,900만명으로 늘어날 전망이다. 40년 사이에 무려 1억 3,000만명의 인구가 늘어날 것이라는 전망으로 임대든 구입용이든 주택이 필요한 상황이다. 반면 주택시장 침체 이후 현재까지 신규 주택 공급은 급격히 줄어 자칫 주택 공급 부족사태를 맞이할 수도 있다.


◇ 고용시장 및 융자시장 안정이 회복 변수
스티븐스 회장은 현재 주택시장에 잠재하고 있는 두 가지 요소가 주택시장 회복을 위협하고 있다고 지적했다. 첫 번째 요소는 고용시장 불안이다. 실업률이 치솟고 신규 일자리가 창출되지 않는 등 고용시장이 불안한 상황을 지속하자 일자리가 있는 소비자들도 주택 구입을 꺼리고 있다. 실직에 대한 불안감으로 주택 구입 조건을 갖추고 있음에도 주택 구입에 나서지 않고 주택시장 상황을 관망중인 대기 구매자들이 늘고 있어 주택시장 회복을 지연시키고 있다.

단기간 내 풀릴 것 같지 않은 주택 대출규정도 주택시장 회복을 가로 막고 있는 요소로 지적됐다. 연방 정부가 패니매, 프레디맥, FHA 등 주택 관련기관을 통해 시행중인 주택 대출 규정이 너무 까다로워 주택 구입 조건을 갖춘 일부 바이어들마저 주택 대출의 길이 막혀 주택 구입을 포기하고 있다.

또 정부가 대출 은행을 직접 감독하기 위해 마련한 도드-프랭크 법안이 대출 은행의 대출 관행을 필요 이상으로 죄고 있어 주택 대출자들의 대출을 어렵게 하고 있다. 또 필요 이상의 규제로 대출 은행은 물론 대출자에게 추가 융자 비용이 발생하고 있는 점도 지적사항이다.


<준 최 객원기자>