곽동현/ Sr. Loan Officer

불과 며칠 전 미 정부에서 4,000억달러 규모의 채권 포트폴리오에 대한 단기 채권을 팔고, 같은 규모로 장기 채권을 매입하는 일명 ‘오퍼레이션 트위스트’를 펴겠다고 발표했으나, 아울러 내놓은 미국 경제 전망에 대한 리스크 언급과 유럽과 중국에서 곧이어 발표된 경제지표는 또다시 글로벌 경제 위기 고조를 가져오고 있다. 이로 인하여 다우지수가 400포인트 가까이 하락했고 연중 최저치란 문구가 일간지를 메우고 있다. 주가지수에 맞물려 모기지 시장도 한주가 바쁘게 돌아갔는데 그건 모기지 이자율이었다. 주가가 한급씩 급락할 때마다 모기지 이자도 요동을 치는데 모기지 이자도 연중 최저치를 날마다 갱신하고 있다. 드디어 30년 고정 모기지 이자 4%대가 무너졌다.

지난 22일 Lock-in한 고객 기준으로 30년 고정은 3.875%에 15년 고정은 3.25%가 되었다. 3/1 ARM인 3년 고정 변동모기지 이자도 아니고 30년 고정이 3.875%라니 실로 추락하는 이자는 날개가 없는 듯하다. 최근 급락한 이자에 맞물려 재융자 신청이 급등하고 있는데 하루 종일 재융자 상담을 한다고
해도 과언이 아니다. 심지어 올해 클로징한 고객들조차도 재융자 신청을 하고 있는 실정이다. 이번 시간은 재융자시 발생되는 비용에 대해서 몇 가지 알아보자.

작년부터 연방 정부에서는 주택도시개발부(HUD;Housing and Urban Development)의 주도로 모든 융자 은행에서 주택 구입자나 재융자 신청자들에게 동일한 클로징 비용견적서인 ‘GFE’ (Good Faith Estimate)를 제공하도록 제도화시켰다. GFE는 융자 신청자 입장에서 클로징 비용을 확실히 점검할 수 있도록 하고 클로징시 불이익을 당하지 않도록 하기위한 조치인데 신청자가 처음 융자를 상담하고 신청하면 가장 필수적인 융자 요소인 이자, 상환기간 그리고 융자시 발생되는 은행 비용 등을 한눈에 알아볼 수 있도록 3장에 걸쳐 설명이 되고 이것을 융자 신청시 사인하게 된다. 만약 이것과 클로징 비용이 차이가 나면 은행에서 고객 대신 대납을 하도록 강제하고 있다

GFE는 총 세장으로 되어 있으며 첫 페이지는 고객의 융자 금액과 상환기간 그리고 만약 이자를 락인(Lock in)하였다면 락인한 이자와 기간이 있고 월페이먼트가 정해져 있다. 그리고 융자 프로그램이 고정 프로그램인지 변동인지 또한 선납벌금(Prepayment Penalty)이 있는지를 알려주고 하단부에는 전체 클로징 비용이 얼마 정도가 될지를 알려준다.

GFE의 둘째 페이지에는 첫 페이지 하단 부분에 나온 클로징 비용 내역서를 세부적으로 정확히 고객에게 알려주도록 돼 있다. 이 부분을 크게 A와 B부분으로 나누어 놓았는데 A부분은 은행에서 부과하는 비용을, B부분은 은행 비용외 모든 비용을 알려준다. 종전에는 은행에서 부과하는 비용들의 항목들을 보면 신청비(Application Fee), 심사비(Underwriting Fee), 승인비
(Commitment Fee), 진행비(Processing Fee), 융자 초기비(Loan Origination Fee), Lock In Fee등 은행들마다 제각기 다른 명목으로 융자시 비용들을 받아 왔다. 현재 GFE에서는 이 모든 것을 하나로 묶어서 은행융자비용(Our Origination Charge)로 알려준다. 이것은 고객이 간단히 은행 비용을 비교할 수 있도록 하기 위해서이다.

GFE의 둘째 페이지 B부분도 클로징 비용 세부 조항인데 이곳에는 주택 감정비와 클로징시 발생되는 각종세금(Transfer Taxes, Mortgage Taxes), 타이틀 보험, 타이틀 조사비용, 변호사 비용, Recording비용 등이 포함이 되고 아울러 클로징 후 주택 소유로 발생되는 각종세금(Property Taxes, School Taxes)과 집 보험의 예치금액, 또한 초기이자 등이 표시된다.

여기서 은행 비용과 세금 등 몇 항목은 클로징까지 절대로 바뀌지 않아야 되고 만약에 고객이 은행이 주선하는 Title회사를 사용할 경우 Title에 관련된 비용이 은행에서 알려준 비용보다 클로징에서 10%이상 증가하면 RESPA규제로 은행이 부담하게끔 제도화시켜 놓았다. 아무튼 이러한 조치로 이제 은행에서 GFE비용을 좀 더 자세하고 정확히 고객들에게 알려주게 되었다.

그리고 GFE의 세번째 페이지에는 앞서 두 페이지 비용 중 은행비용처럼 클로징까지 변하지 않는 것이 무엇이고, 예치되는 세금처럼 변할 수 있는 게 무엇인지를 한번 더 설명해주고 만약이 초기 조건에서 클로징 비용을 줄이고 이자를 높이거나 아니면 이자를 낮추고 클로징 비용을 높이거나 했을 경우 월페이먼트를 비교할 수 있는 표를 두었다. 또 하나 재미있는 것은 세번째 페이지 마지막에 상기 조건의 은행 비용들과 다른 은행들과도 비교할 수 있는 테이블도 만들어 놓아 고객이 쉽게 다른 은행과도 샤핑을 할 수 있도록 도왔다.

이렇게 GFE를 고객들을 중심으로 만들어 놓고 계속 진행을하다보니 은행에서 여러가지 손해를 보게 되었다. 몇 가지만 예를 들면 고객이 재융자를 신청했는데 고객이 예상한 가격보다 감정 가격이 적게 나와 추가 포인트가 붙거나 고객이 감정을 진행하다 추가 인스펙션(Inspection)이 불가피 하게 되었다던지 이럴 경우 은행에서 매번 새로운 GFE를 발송해야한다. 또한 고객들이 클로징 직전에 등기에 자녀를 새로 올리거나 뺄 경우 융자 금액을 변경시킬 경우 많은 경우에 따라 타이틀비용을 포함한 비용들이 바뀌게 된다. 이럴 때마다 계속 변경되는 비용을 산정해서 GFE를 발행해야한다.

이것으로 두 가지 변화를 가져왔는데 하나는 은행에서 처음 GFE를 고객에게 보낼때 가장 최악의 시나리오까지 가정해서 가장 많이 발생 가능한 비용으로 GFE를 작성하게끔 하고있고 그것을 론 오피스들로 하여금 고객들에게 설명을 강요하고 있다. 또 하나는 클로징 시간이 엄청나게 길어지고 있다는 것이다. 최근에는 모든 클로징 준비가 다 되어도 바로 클로징할 수가 없다. 은행에서 혹시나 추가로 변경되는 비용을 검토하는 시간을 가지기 때문이다. 하여튼 책상에 앉아서 만들어 놓은 제도는 실질적인 도움보다 시간과 자금의 낭비를 가져오는 것이 허다하다. 혹시라도 융자시 GFE를 받아보고 놀라지 않기를 바랄 뿐이다.