부동산에 대한 감정(Appraisal)은 특정한 시점에서의 부동산의 가치에 대한 평가이며 이 평가의 목적은 공정 시장 가격을 얻고자 함에 있다. 이 감정 가격은 매도인이나 매수인 뿐만 아니라 금융을 제공하는 융자 기관에게도 매우 중요하다. 그러므로 융자 기관은 모기지 심사과정에서 그 기관이 인정하는 자격있는 감정인이 작성한 감정서를 요구한다. 최근에는 감정의 적정성을 확보하기 위하여 융자 기관이 직접 감정인을 지정하는 경우를 많이 볼 수 있다.

여기에서는 매도인, 모기지 신청인이나 부동산 중개인 등이 감정에 대하여 유의하여야 할 사항들을 주택 감정을 중심으로 살펴본다. 전국적으로 주택 경기가 침체를 벗어나지 못하고 있으며 모기지 심사 기준이 어느 때보다 엄격하므로 적정한 감정가를 얻는 것이 매매 당사자나 융자 신청인 등에게 어느 때보다 긴요하다.

1. 감정가가 중요한 이유
모기지 융자 기관은 주택 구입 융자 신청 때에는 주택 구입 가격과 감정 가격 중 낮은 금액을 기준으로 융자 비율을 계산한다. 또한 재융자 신청 때에는 감정 가격만을 기준으로 융자 비율을 계산한다. 이에 따라 감정 가격이 낮은 경우에는 융자 금액이 같은 경우에도 융자 비율이 높아지므로 경우에 따라서는 희망하는 융자 금액을 얻을 수 없거나, 융자를 얻을 수 있는 경우에도 이자율이 높아질 수 있다.

또한 매매 가격과 감정가 사이에 현저한 차이가 있는 때 다음에 언급하는 우발 조항이 있는 경우에는 이에 따라 해결되겠지만, 이러한 분쟁 예방 조치가 없는 경우에는 당사자 간에 예기치 않은 분쟁이 발생할 가능성이 있다. 이러한 경우에는 당사자 중 어느 한 쪽이 감정가를 직접 거론하지 않더라도 다른 이유를 들어 계약을 파기하고자 시도할 가능성이 있다. 그러므로 감정이 신속하게 이루어지고 거래 당사자들이 예상하는 적정한 감정가를 얻는 것이 매매 거래와 융자 승인의 순조로운 진행을 위하여 중요하다.

2. 감정가가 낮은 경우에 대한 대책

매매 계약에 감정가가 매매 가격 이상이 되는 것을 조건으로 하는 경우에는 감정가가 매매계약의 효력에 직접적인 영향을 미치게 된다. 매수인이 스스로의 청약 가격이 적정한지에 대하여 확신이 서지 않거나, 감정가가 현저하게 낮게 나오는 경우에는 금융 조달이 어려울 것으로 예상된다면 변호사와 의논하여 이러한 경우에 스스로를 보호할 수 있는 우발 조항(Contingency Clause)을 계약에 넣는 것이 중요하다. 이때에는 감정가가 매매 가격이나 당사자가 따로 정하는 금액보다 낮게 나오는 경우에는 매수인이 계약을 해제할 수 있다고 정할 수 있을 것이다. 매수인이 이러한 계약상의 조치를 취하지 않으면 감정가가 매매 가격보다 낮게 나오더라도 이를 이유로 계약을 해제할 수 없다.

3. 원활한 감정을 위한 협조
주택 구입 융자를 신청한 경우에는 매도인의 협조를 얻어 주택 판매 중개인이, 재융자를 신청한 경우에는 모기지 신청인 겸 소유자가 감정인을 만나는 것이 보통이다.

주택 판매 중개인이나 주택의 소유자가 감정인의 질문에 대하여 정확히 답변해주고, 감정인이 요청하거나 본인이 필요하다고 판단하는 자료를 미리 제공하고, 주택의 안팎을 감정인이 쉽게 접근하여 조사할 수 있도록 미리 준비함으로써 감정인이 신속하고 정확하게 감정을 진행할 수 있도록 도와주어야 한다. 감정이 끝난 후에 이에 대한 이의를 제기하는 것은 쉽지 않으므로 감정 진행 과정에서 감정인을 적절하게 도와주는 것이 좋다. 특히 다음의 자료들을 감정인이 가지고 있지 않은 경우에는 주택 중개인이나 주택 소유자가 감정인에게 이들을 제공하는 것이 도움이 될 것이다.

4. 감정서에 대한 권리

모기지를 신청하는 경우에 보통 신청인이 감정 비용을 부담하지만 대부분의 경우에 모기지 브로커나 융자 기관이 감정인을 선정한다. 이렇게 하여 얻은 감정서는 감정을 의뢰한 모기지 브로커나 융자 기관의 소유에 속하지만, 모기지 신청인도 그 사본을 얻을 수 있는 권리가 있다. 융자 기관은 융자 신청 때에 모기지 신청인이 감정서 사본을 요청할 수 있음과 신청하는 요령을 명시한 서식을 교부한다.

5. 감정에 대한 이의 신청 가능성
감정인은 객관적이고 중립적인 입장에서 감정한 것으로 보통 인정되기 때문에 모기지 신청인이 감정인이 산출한 감정 가격에 대하여 다투기는 쉽지 않다. 그러나 감정 가격이 주택 구입 융자 신청 때의 주택 구입 가격이나 재융자 신청 때의 예상 감정 가격보다 현저하게 낮게 나온 경우에는 모기지 신청인은 감정인이 감정서에서 비교 대상으로 사용한 주택을 둘러보고 구입이나 재융자 대상인 주택과 비교해보는 것이 우선 필요하다. 그러고 나서 주택 매매를 알선한 부동
산 업체나 주위의 다른 부동산 업체의 조언을 얻어야 할 것이다. 감정인이 감정 시에 찾아내지 못한 최근에 클로징된 거래나, 판매 계약이 이루어진 후 클로징을 기다리고 있는 거래를 찾아내는 것이 중요하다. 또한 감정서상의 측정 수치 즉 대지 면적, 주택 면적, 침실이나 화장실 숫자 등이 정확한지 재검토할 필요가 있다.

이러한 조사 결과 감정가를 높일 수 있다고 판단되면 당초의 감정인에게 이의를 신청하여 새로운 감정가를 얻을 수 있으며, 이러한 이의가 받아들여지지 않는 경우에는 다른 감정인에게 의뢰하여 새로운 감정을 실시하도록 요청할 수 있다. 다만 융자 기관이 직접 감정인을 선정하였거나 융자 기관의 감정 담당 부서에서 감정을 실시한 경우에는 새로운 감정을 의뢰하기 전에 그 기관의 사전 동의를 얻어야 할 것이다.

6. 재해와 재감정
필자가 주선한 모기지 융자가 승인되고 모든 조건이 구비되어 클로징을 위한 구매자, 구입자 겸 차입인과 변호사 등 이해 관계자들이 클로징 장소로 모이고 있는 과정에서 은행으로부터 클로징이 취소되었다는 통지를 받은 경험이 있다. 경위를 알아보니 얼마 전에 있었던 허리케인의 영향을 조사한 연방 모기지 공사인 페니메가 융자의 담보물인 주택이 소재한 지역을 재해 지역 리스트에 그 날 아침에 포함시켰기 때문이었다. 이러한 경우에는 재해로 인하여 담보물의 가치가 하락했을 수 있기 때문에 은행이 재감정 등을 의뢰하여 감정가에 문제가 없다는 것이 확인된 이후에만 클로징을 허락한다.


신현근(Simon S. Capital 대표)