4월중의 미전역의 주택거래 실적이 3월에 비해 0.8% 정도 감소했다고 전국부동산중개인 협회가 밝혔다.

전문가들이 예상한 거래실적이 4월에는 520만채 정도가 거래가 되었어야 하는데 그보다 조금 미치지 못했고, 실질적으로 4월의 거래가 600만채는 되어야 부동산시장이 정상화되는 것으로 볼 수 있다고 했으니, 꽃피는 봄날에 부동산거래도 다소 활발하게 이루어졌어야 하는데 그 기대에 미치지 못해서 실망이 적지 않다.

물론 아직까지 긍정적인 기지개를 켜지 못하고 있는 미국 전체의 경기상황도 이 부동산 시장의 가라앉은 분위기에 한 몫하고 있는 것도 사실이겠지만, 이번 4월초부터 미국책기관인 프레디맥에서 일부 모기지은행에 대해 전반적인 감사에 들어가면서 거의 모든 모기지 은행들이 일반고객들에게 대출해 주는 그 대출기준을 보다 엄격하게 적용하기 시작하면서 많은 모기지대출 대기자들이 대출심사 중에 그 기준에 탈락이 되어버리면서 많은 바이어들이 에스크로 중간에 그 매매가 취소되는 사태가 벌어져 버렸다.

문제는 주택담보 장기대출, 즉 모기지 이자율은 올해 초부터 연방정부의 제로에 가까운 기준이자율에 덕분에 5%이하로 낮게 형성이 되어 있어서 기록적으로 낮은 이자율을 생각하자면 지금보다 더 좋은 주택구입의 시기가 다시는 없을 것 같고, 이자율이 낮으면 그만큼 집을 더 싸게 살 수 있는 셈이 되는데 왜 이리 매매는 부진한 지 답답하기만 하다.

그럼 왜 이리 이자율이 낮게 형성되어 있을까? 물론 경제 전문가들의 이야기를 빌리자면, 세계 경제의 불안한 요소들, 알카에다의 테러, 일본의 지진 및 원전사고, 미 동남부의 홍수 등등으로 투자자들이 보다 안정적인 모기지 담보증권, 주택을 담보로 한 증권 상품에 돈이 몰리기 때문에 이자율이 낮아지기도 하고, 미국내에 잠재해 있는 인플레이션의 염려로 인하여 이자율이 낮아지기도 하고 또한 연방정부에서 정책적으로 경제를 부흥시키기 위하여 낮게 가지고 가고 있는 연방기준금리의 영향을 받기도 한다고 한다. 그러나 실무에서 피부로 느끼고 있는 직접적이고 이해하기 쉬운 요인은 주택 자금대출의 수요와 공급으로 설명이 가능할 수 있겠다.

주택을 구입할 때 모기지 은행으로부터 대출을 받을 때 은행이 심사하는 가장 중요한 사항은 돈을 빌리는 사람이 이 돈을 빌려서 집을 사고 나면 그 다음부터 30년간 이 돈을 착실하게 매달 갚아나갈 수 있는 능력이 있는가 하는 것이다. 가장 단순하고 가장 직접적이고 가장 중요한 요소임에도 불구하고 우리는 이 단순한 기준을 그동안 잊어버리고 있었다.

그래서 모기지은행이 빌려주는대로, 백만불을 빌려도 원금은 일체 갚지 않고 이자만 갚으면서 몇년을 보낼 수 있었고(Interest Only Program), 또 어떤 경우에는 그 이자에도 미치지 못하는 금액을 내는 경우(Negative Interest Program)도 있었다. 그래서 실제로 원금과 이자를 갚으면서 30년이 지나면 모기지 은행에서 빌렸던 총 대출금을 갚도록 알맞게 대출금을 정해야 했음에도 불구하고, 이자만 내거나, 그 이자도 미니멈으로 내는 프로그램 덕분에 자신이 매달 낼 수 있는 대출금의 한계보다 훨씬 더 많은 대출금을 은행에서 빌릴 수 있었고 그 덕분에 보다 더 큰 집을 살 수 있었던 것이 사실이었다.

이러한 모든 대출이 실행될 당시 사용되었던 프로그램이 VOE Program 즉, Verification of Employment Program인데, 이는 돈을 빌리는 당사자의 월급여 및 지난 2년간의 세금보고 등의 실제서류를 보지 않고, 단지 당사자의 직장에 전화 한통으로 본인의 직장 고용상태만 확인하는 것으로 심사를 마치는 프로그램이어서 일부 세금보고를 줄여서 보고하는 많은 바이어들에게 둘도 없이 좋은 프로그램이었는데, 이 프로그램이 4월 들어 거의 은행에서 취급을 하지 않게 되어버린 것이다.

이렇게 많은 바이어들이 VOE 프로그램을 사용하지 못하니 그만큼 또 모기지 대출이용자가 줄어들게 되었고, 당연히 돈을 빌려주어서 그 이자를 받아 수입을 만들어야 하는 은행이 돈을 빌려줄 수 없게 되어, 은행에 돈이 그냥 고스란히 금고에 남게 되었다. 은행은 금고에 돈을 가지고 있으면 그만큼 손해가 된다.


(661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>