곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

최근 클로징한 융자를 돌아보면 주택구입 융자보다 재융자가 절반 이상을 상회하고 주택구입 융자 중에서 숏세일 클로징이 또 절반가량 차지하고 있다. 이것은 최근 주택구입 중 숏세일 클로징이 현저히 늘어난 것을 보여 주고 있는데 숏세일의 매물들은 2005년에서 2007년 사이에 구입되어진 주택이거나 아니면 그 당시 감정가의 90~100%까지 재융자를 받은 주택들로 해당 주택에 모기지 융자가 1차와 2차 모기지가 있는 것이 대부분이다.

숏세일은 현재 1차와 2차 모기지로 남아있는 원금이 현재 주택 시세보다 높아져 있고 오너가 주택 모기지 감당 여력이 없어졌을 때 해당 은행에 숏세일을 신청할 수가 있다. 일반적으로 주택오너가 월페이먼트 연체가 2~3달 진행이 되면 은행에서 연락이 온다. 오너는 숏세일 요청을 하고 은행이 받아들이는 수순인데 숏세일이 포클로져(차압)와 다른 점은 오너가 좀 더 능동적으로 주택을 매매하므로 스스로의 크레딧을 어느 정도 보호할 수 있다는 것이다. 또한 최근 정부나 은행이나 시장 상황을 고려해서 포클로져보다 숏세일을 권장하고 있는 실정이다. 그럼 이번 시간은 주택 구입자가 숏세일 매물로 나온 주택을 구입할시 고려될 사항들을 알아보자.

1.느긋히 기다려라
앞서 말한 것처럼 숏세일은 셀러가 빚지고 있는 모기지 원금보다 더 낮은 가격으로 주택을 구입하는 것이다. 그러니 여러가지 변수가 있다. 먼저 명심해야 될 것은 바이어가 상대해야 할 오너는 이제 셀러가 아니라 은행이다. 만만치 않다는 것이다. 숏세일이라고 해서 무작정 터무니없는 가격으로 오퍼넣는 것은 시간 낭비이다. 셀러 은행측은 숏세일에 앞서 해당 주택 감정을 해서 일단 그 주택이 어느 정도 감정가가 나오는지 점검을 한다. 그 감정가에 터무니없는 오퍼는 받아주질 않는다. 그리고 최근 숏세일을 노리는 주택 바이어가 많아서 주택 상태가 좋은 경우 어느 정도 경쟁 또한 각오를 해야 한다.

숏세일 매물도 부동산 에이전트가 대부분 연결되어 있는데 오퍼 받은 것 중 가장 높은 오퍼를 받아들인다. 이때 일반 부동산 계약과 동일하게 셀러와 바이어가 계약서를 작성하고 그것을 셀러측 은행으로 보낸다. 이때 바이어는 융자를 신청해서 융자승인을 받아놓는 것이 유리하다. 계약사만 셀러측 은행에 보는 것보다 융자사전승인서(Pre-Approval Letter)나 융자승인서인(Loan
Commitment)을 같이 제출할 경우 셀러측 은행이 승인해줄 가능성이 높다.

대부분 이쯤되면 바이어들은 내가 낸 가격으로 해당 주택을 구입할 수 있을 것이라고 생각한다. 바이어 생각에 계약 가격도 적당선에 되었고 융자 승인도 나왔고 하니 셀러측 은행에서 승인을 곧 해주겠지 하는데 천만의 말이다. 이제 숏세일의 긴 터널로 들어가는 것이다. 실례로 고객 중에 임신 중에 숏세일로 구입을 시작해서 지금은 아이가 태어나 돌이 다가오는 고객이 있다.

2.추가 비용은 각오를 해야
숏세일에서 바이어와 셀러가 계약한 구입가는 중요한 참고 사항이다. 하지만 셀러측 은행에서는 얼마든지 매매가를 더 올릴 수 있다. 혹시 1차 은행에서 승인을 해주더라도 2차 은행에서 승인을 안해줘 힘들어지는 경우도 허다하다.
그래서 실질적인 가격 흥정은 이제부터 시작이 되는데 일반 매매 계약은 얼마를 오퍼 넣으면 셀러측에서 얼마까지 올리라고 바로 답이 온다. 하지만 숏세일은 셀러 은행 내부 사정과 1차 혹은 2차 모기지 은행 물려있어 카운터 오퍼 하나 받는데도 한달은 족히 기다려야 된다. 이런식으로 셀러측 은행에서 제시하는 금액에서 얼마까지 가격을 올릴 수 있을지 바이어가 결정하고 또 카운터 오퍼를 보낸다. 이렇게 카운터 오퍼를 주고 받는 것만 수개월이 소요된다.

이런 지루한 오퍼 공방전이 끝나 1차 2차 모기지 은행에서 승인이 모두 나면 그때 바이어 변호사는 타이틀 오더를 한다. 여기서 또 불필요한 문제들이 발생할 소지가 많다. 세금이 연체되어 주택에 담보가 설정되어 있던지 콘도 같은 경우 관리비 연체 등이 추가로 발견될 수 있다. 이런 비용을 놓고 또 누가 지불해야 할지 바이어와 셀러 그리고 셀러측 은행과 또 흥정이 시작된다.

3.매매는 AS IS로
일반적으로 주택 매매에 있어서 계약전 인스펙션을 하게 되고 보수가 필요한 부분은 셀러가 클로징전까지 수리를 해주는 것이 기본이다. 하지만 숏세일의 대부분은 있는 상태 그대로 구입해야 된다고 생각하면 된다. 인스펙션을 해서 치명적인 하자가 있으면 구입을 고려하거나 그 비용까지 감안해서 오퍼를 넣어야 한다. 그렇지 않고 클로징전에 가서 이런 것 저런 것을 셀러에게 수리를 요청한다면 황당한 일이다. 물론 셀러측에서 계약시보다 주택을 현저하게 파손시켰
다면 또 다른 문제이다. 가끔 셀러가 숏세일인데도 불구하고 바이어가 원하는 부분을 수리를 해주는 경우도 보았다. 하지만 숏세일 경우 바이어는 AS IS로 주택을 구입한다고 생각하는 것이 현명하다.

이처럼 숏세일은 클로징 그 시간까지 무수한 변수에 직면하게 된다. 만약 바이어가 사전 이런 지식이 없이 단순 오퍼한 가격으로만 클로징을 고집한다면 클로징 날짜는 정말 묘연해질 수 있다. 이것은 바이어 시간만 손해를 보는 것이 아니다. 시간이 길어지면 어느 순간부터 셀러는 은행으로 부터 포클로져(차압) 고지서를 받게 되고 언제까지 클로징을 하지 않으면 주택을 비워달라는 압박을 받게 된다. 본의 아니게 셀러까지 숏세일 시간을 놓치게 해 곤경에 빠뜨릴 수
있다.