쟌 리(Residential Home Funding 부사장)

30-Year FRM Rates 1970 - 2009:

정부는 최근 국책 모기지 업체인 패니메이와 프레디맥에 향후 3년간 필요한 자금을 무제한으로 지원하기로 발표했다. 오바마 행정부가 당초 3년간 4000억달러 한도로 지원하기로 상한선을 뒀지만 금융시장과 주택시장 안정을 위해 이같은 결정을 내렸다고 설명했다.지난해 오바마 정부는 패니메이와 프레디맥의 파산을 막기 위해 각각 600억달러와 510억달러의 공적자금을 투입했다. 이번 결정을 둘러싸고 야당과 금융시장 안팎에선 비판의 목소리가 이어지고 있다. 이같은 결정의 긍정적인 효과는 정부의 지속적인 개입으로 모기지 금리의 상승을 차단할 수 있다는데 있다. 문제는 비우량 모기지 채권 인수로인한 손실의 증가로 정부의 재정 적자폭이 상당 증폭될 것이라는 설득력 있는 주장이 공화당의 우려인 것이다. 그러나, 결국 미국 경제의 중심을 이루고있는 부동산 시장의 붕괴를 막기위한 정부의 최상책인 것으로 전문가들은 보고 있다.

이번 칼럼에서는 모기지 이자율의 형성 과정에 대해서 알아보고자 한다. 금리의 출발은 Short term risk free rate이다. 즉, 말 그대로 위험도가 전혀 없는 안전한 돈에 대한 금리를 말하는데, 이건 미국정부가 발행하는 단기 채권 금리(1 year Treasury Bond)가 대표적인 예이다. 모기지론을 주는 은행은 여윳돈을 늘 가지고 있다가 소비자들에게 빌려주는 것이 아니고, 그들
역시 다른 곳에서 좋은 조건에 돈을 빌려다가 이윤을 붙여 높은 이자율에 파는 것이다. 가장 기본이 되는 이자율이 바로 Short term risk free rate인 것이다. 여기에 시장의 리스크를 더한 이자율이 Real rate(실질 금리)가 된다. 그리고 시간이 지날수록 모든 물가가 오르는 인플레이션이 발생하기 때문에 이자율에도 인플레이션에 대한 프리미엄(가산금리)이 더해진다. 이렇게
정해진 이자율을 Nominal rate라고 한다. 거기에 돈을 빌려가는 기간이 길면 길수록 리스크가 커지니까 또 가산금리가 붙고, 모기지론 자체의 리스크가 있으므로 또다시 가산금리가 붙어 Mortgage Rate이 결정된다. 30년짜리 론이 15년짜리에 비해 금리가 높은 이유는 바로 이 기간에 대한 Term Premium이 커졌기 때문이다.

앞서 설명된 요인들 때문에, ARM이라 불리우는 변동금리는 당연히 FRM(Fixed Rate Mortgage 고정금리)보다 이자율이 더 낮아지는 것이다. ARM(Adjustable Rate Mortgage 변동금리)는 기준이 되는 Index (LIBOR 또는 Treasury Bond등)에 정해진 Margin(이윤)만을 가산하기 때문에 Mortgage Rate이 낮아지는 것이다. 예를 들어 FRM은 30년이라고 하는 장기간에 대한 리스크 뿐만 아니라 중간에 인플레이션이 얼마나 심하게 변할지 모르기 때문에 제법 높은 가산금리를 기준 이율에 붙이지만, ARM은 그런 여건들이 변하면 그냥 그 다음해 -- ARM 고정 기간에 따라 다르지만 ? 이자율에 붙이기만 하면 되기 때문이다. 그러나 아무리 이자율이 하늘 높은줄 모르고 치솟는다 하더라도 마구 오를 것을 방지하기위해 CAP이라는 것을 변동금리에 책정한다. 일종의 상한선을 정하는 것이다.

첨부된 그래프는 1970년대부터 지금까지의 모기지 금리의 변화 추세를 나타낸 것이다. 1970년 말 5%대로 시작하는 그래프는 일반 크래딧 카드 또는 주택의 2차 모기지(Line of Credit)의 기준 금리인 Prime Rate(우대금리)의 변화를 보여주고 있고, 그 윗 부분의 그래프는 30년 고정 모기지 금리의 추세를 나타내고 있다. 80년대 초반 18%를 육박한 최고치의 모기지 금리는 그 이후 꾸준히 하향하여 90년대 초반부터는 한자리 수 이자율로 안정을 찾았고, 2002-3년 사이 역사상 가장 낮은 금리를 기록하기도 했다. 지난 40년간의 모기지 금리 흐름으로 앞으로 이자율이 오른다고 해도 어디까지 갈까를 가늠해 볼수 있을 것이다.