곽동현 M&T Bank Sr. Loan Officer

지난 9월 부터 뉴욕주에서는 한해 동안 낸 소득세 중 모기지 이자의 20%를 돌려주는 획기적인 경기 부양책인 SONYMA MCC(Mortgage Credit Certificate)프로그램을 시행했다. 처음 시작부터 그야 말로 획기적인 프로그램이었다. 그것은 일회적인 크레딧이 혜택이 아니라 모기지 융자가 남아 있는 동안 이자의 20%을 돌려 받는 것이니 현이자 5%를 감안하면 실질 이자는
4%에 불과한 셈이다. 지금 5%초반대의 이자만 하더라도 엄청나게 낮은 이자인데 과연 이런 식으로 모기지 이자를 내려주는 것이 가능할까? 하는 의구심을 자아내었는데, 아니나 다를까 몇 주가 지나지 않아서 MCC의 주관인 SONYMA(State of New York Mortgage Agency)에서 MCC Fund가 고갈 되었다고 아주 국지적인 Target Area로 MCC를 제한한다는 공문을 보내왔다.

Target Area라 함은 주택가격이 침체되어 특별한 관리가 필요로 하는 지역으로 대부분 한인 주택 구입자들의 선호하는 지역과는 거리가 멀다. 이 발표는 기존 MCC를 중단한다고 봐도 무방하니 하나의 해프닝으로 끝난 프로그램이다. 이처럼 정부에서 경기 부양책으로 내 놓은 융자 프로그램의 문제점을 알아보자. 올해 들어 정부가 내놓은 대표적인 프로그램 FHA(Federal Housing Administration)를 보자. FHA는 연방주택청에서 보증하는 융자 프로그램으로 가장 큰 장점은 3.5%의 낮은 다운페이먼트와 크레딧 600점까지도 융자를 얻을수 있다는 것이다. 거의 예전의 서브 프라임 모기지를 보는 듯한데 서브 프라임 모기지와 다른점은 소득 증빙이 필수라는 것이고 연방정부에서 보증을
한다는 것이다. 하지만 이 융자를 받기 위해선 1.75%에 해당하는 모기지 보증금을 내야하고 다운 정도에 따라 매년 모기지 보험을 추가로 내야 한다. 물론 예전 서브 프라임 모기지 이자보다는 현저히 낮지만 현재 프라임 모기지 이자 보다는 높다. 여기서 10% 정도만 다운 할수 있다면 기존 페니매나 프레디매의 프라임 모기지로 융자를 받을수 있으니 굳이 비싼 모기지 보증금을 내고 FHA를 받을 필요가 없다.

그런데 올해들어 미서부와 중남부를 중심으로FHA융자가 전체 모기지 융자의 50%이상을 차지하고 있다고 보고 된다. 다시말해 이 보도는 낮은 크레딧의
낮은 다운페이먼트 융자가 또다시 늘어 났다는 것이다. 9월까지 보고된 FHA융자의 90일 연체는 벌써 8%에 육박하고 있고 FHA가 최소 보유해야하는 융자 원금의 보증기금 2%는 이제 고수하기가 거의 불가능한 시점에 이르렀다고 월스트리트는 최근 보도한바 있다. 아마 이데로 FHA융자를 해줬다가는 내년쯤에는 금융 사태를 초래한 서브프라임 모기지와 비슷한 FHA사태를 겪을지도 모르겠다.
지금 정부가 주도하는 페니매, 프레디맥과 FHA융자등 모든 융자 프로그램에서 핵심적으로 보는 것이 있다. 그것은 수입증빙이다. 세금 보고만 정확하면 FHA처럼96.5%까지 융자를 해주거나 패니매와 프레디메에서 감정가의 125%까지 재융자를 해준다(단 캐쉬아웃 제외). 하지만 수입 증빙이 정확하지 않으면 융자가 거의 불가능하다. 얼마전 고객으로 융자 상담을 받았는데 50만달러 주택을 40만달러 다운하고 10만달러 융자를 받는데 소득이 없다고 했다.

현 프로그램으로 융자를 해 줄 수가 없다. 구입가의 20% 융자만인데도 소득문제로 융자가 불가능한 것이다. 고객이 상당히 황당해 했다. 하지만 현실이다. 그만큼 정부 융자 관련 프로그램이 문제를 안고 있다는 것이다.현재 실업율이 10%에 육박하고 있다. 이러한 시점에서 3.5%만 다운해도 수입 증빙만으로 융
자해 주는 것을 남발 한다면 크레딧이 좋지 못한 주택소유주가 자칫하다 직장을 잃으면 곧바로 모기지 연체가 시작되고 다운이 적으니 쉽게 주택을 포기 하고 만다. 이것은 주택 경기를 더 악화 시키는 결과를 초래하고 만다. 상식적으로 생각을 해보자 3.5%만 다운하고 크레딧이 좋지 않으나 수입을 증빙할수 있는 고객과 30% 이상을 다운하고 크레딧이 좋으나 수입증빙이 부족한 고객중 어느 고객이 연체 비율이 높겠는가? 정부 당국의 융자 프로그램 담당자들이 주택 모기지 융자에 있어서 전혀 맥을 못 짚고 있는 것 같아 답답할 뿐이다.

마지막으로 현재 모기지 이자율을 생각해보자. 올해들어 30년 고정 모기지 이자가 5%초반대에 머물고 있다. 심지어 4%대를 기록한 주도 꽤 있다. 이자가 낮으니 재융자도 많이 하고 주택구입도 쉬워지니 주택경비의 부담이 줄어든 것은 참 고마운일이다. 하지만 이것만 본다면 큰 오산이다. 반대로 융자를 해주는 은행 입장을 보자 6~7%로 팔아야 될 이자를 5%로 팔았다고 하자 그만큼 손해를 본 게 된다. 은행에서 돈을 쌓아 놓고 한 고객당 수십만 달러씩 융자를 해줄 수는 없으니 융자를 해준 은행은 고객 모기지를 채권으로 묶어서 시장에다 팔게 된다. 미국 전체 시장에서 가장 큰 시장이 주택 모기지 시장이다. 서브 프라임 모기지 사태가 얼마나 큰 영향력을 끼쳤는가는 두말하지 않아도 잘 알것이다. 이처럼 기형적인 저이자로 계속 모기지 융자가 지속될 경우 이것이 채권시장에서 외면을 받거나 그것을 구입하더라도 그만큼 수익율이
떨어지기 때문에 경제가 위축될 수 밖에 없다. 생각을 해보자 내가 아무리 낮은 이자로 융자를 받더라도 경기 침체로 직장을 잃으면 무슨 소용이겠는가?

또하나 큰 문제는 이처럼 낮은 이자가 지속되고 있는 것이 시장의 흐름에 따른 것이 아니라 연방은행에서 인위적으로 모기지 채권을 매입하고 있기 때문인 것에 더 위험성이 있다. 연방은행에서 아마 조만간 모기지 채권 매입을 중단을 할 것이고 그렇게 되면 모기지 이자는 6%중반대로 급증이 예상이 된다. 이럴 경우 5%초반에 젖어 있는 모기지 시장이 어떻게 적응할지 또 하나의 숙제를 낳고 있다. 주택 모기지 시장에 제대로 된 리더쉽이 아쉬운 때이다.