한해가 지나가고 있다. 모기지 이자의 기준이 되는 미국 10년 만기 국채 수익율이 좀처럼 내리지 않고 있어 생각보다 아직 높은 이자가 지속되고 있다. 이런 이유로 은행들은 최근 여러 가지 방법으로 바이어를 눈길을 잡고 있다.

최근 은행들은 바이어에게 클로징 비용을 금전적으로 지원하는 프로그램이 있다. 필자의 은행의 경우 최대 7,500달러까지 주택구입 바이어에게 클로징 보조금이 지급된다. 이 정도 금액이면 코압 클로징 비용은 전부 커버가 되고 웬만한 콘도나 주택 클로징 비용에서도 바이어의 클로징 비용 부담을 덜게 된다.

이번 시간에는 은행이나 혹 셀러가 바이어들에게 제공하는 클로징 보조금과 아울러 클로징 자금을 충당하는 여러 방법등에 대해서 알아보자.

1. 은행보조금
이름은 여러 가지로 부를 수 있는데 필자의 은행은 보조금을 Lender Paid Assistance(LPA)로 부른다. 최고 $7,500까지 보조금을 받을 수 있는데 자격 조건은 두 가지 조건중 하나만 충당이 되면 가능하다.

첫 번째 조건은 구입 지역이 은행이 지정한 지역 (Assessment Area)에 속할 경우이다. 은행에서 어떤 특정 지역은 개발을 위해 Assessment Area 지정해 두었다. 대부분 저 개발 지역으로 좀 더 개발이 필요한 지역이 여기에 해당한다. 최근 새로 지은 콘도들이 변두리나 외곽지역 혹 약간 후미진 곳을 개발해서 들어서고 있다.

이런 지역은 은행의 Assessment Area일 경우가 높다. 이 지역으로 확인이 되면 클로징 보조금이 지급된다. 또 다른 조건은 고객의 수입이 구입하는 지역의 평균 수입의 120% 미만일 경우에도 해당이 된다.

즉 구입을 A 지역으로 하는데 그곳 주민 평균 수입이 년 10만 달러일 경우 고객의 수입이 12만 달러 미만으로 다른 융자 조건이 충족된다면 7,500달러 크레딧이 가능하다. 최근 들어 이렇게 은행 보조금을 받는 고객들이 부쩍 늘었다. 다들 왜 은행에서 이만큼이나 크레딧을 주지 의아해하는데 지금 은행에서 진행이 되고 있다.

2. 셀러 증여금(Seller contribution)
셀러가 바이어에게 일정 금액을 주는 경우이다. 예로 들어 보자 셀러는 본인의 코압을 바이어에게 29만 5천 달러로 팔았다. 20% 다운하고 바이어는 80% 융자 승인이 났다.
바이어는 필요 서류를 코압 보드에 제출하여 보드 심사를 기다리는 중이다.

그런데 보드에서 연락이 왔다. 구입 가격이 29만 5천달러는 너무 낮아서 30만 달러를 해야 한다는 것이다. 바이어는 29만 5천 달러에 셀러와 계약을 마쳤는데 보드에서 30만 달러가 아니면 승인을 안 해 준다는 것이다.

그래서 셀러와 바이어는 셀러 증여금 5천 달러를 바이어에게 주기로 하였다. 즉 계약은 30만 달러로 하되 클로징시 셀러가 바이어에게 5천 달라를 지급하는 조건이다. 이렇게 받은 셀러 증여는 오직 클로징 비용으로만 사용되어야 하며 계약금액의 6~9% 정도까지 셀러가 바이어에게 증여를 할 수 있다.

셀러 증여금은 주로 바이어 마켓일 때 이루어지는데 하나 더 예를 들어 보자. 셀러의 리스팅 가격이 70만 달러이고 바이어의 오퍼 가격은 68만 달러인데 이것이 절충이 되어 69만 달러로 결정이 되었다고 하자 이때 비이어가 딱 68만 달러의 20% 정도 다운할 자금이 있고 클로징 비용이 부족하다고 할 때 사용 가능한 방법이 셀러 증여금(Seller contribution 또는 Seller concession)이다.

즉 계약은 70만 달러로 진행을 하되 셀러가 클로징금 비용으로 바이어에게 1만 달러를 크로징 때 증여하는 것이다. 그럼 원하는 가격 69만 달러에 성사가 되고 바이어는 부족한 클로징 비용을 셀러에게 받아서 클로징 하면 된다.

이때 중요한 것은 감정가가 70만 달러 이상 나와 줘야 한다. 셀러 증여금이 이처럼 바이어의 자금으로 사용될 수가 있다. 의외로 이것을 알아 두면 유용하게 클로징 시 사용될 수가 있다.

3. 가족간 증여(Gift Fund)
은행에서 인정하는 자금 출처 중 하나가 친인척으부터 받은 증여금이다. 이것을 Gift Fund라고 한다. Gift를 증빙하기 위해서는 친인척으로 부터 받은 체크가 은행 간 결재가 끝나고 처리된 사본과 Gift를 준 친인척의 간단한 Gift Letter정도가 필요하다.

Gift자금이 수개월 전에 입금이 된 상태면 출처를 밝힐 필요는 없고 현재 보이는 두 달 내 스테이트먼트에 나오거나 아직 입금은 되지 않았으나 클로징 전에 받을 금액도 Gift로 진행할 수가 있다. 이 자금은 클로징 몇 주 전까지는 입금이 되어야 되고 동일하게 체크 사본과 편지가 필요로 하다.

은행에서 Gift를 인정한다고 해서 다운 할 금액 전체를 Gift로 진행을 할 수도 있지만 프로그램에 따라서 최소 다운 금액의 5%는 융자 얻는 고객의 자력으로 준비가 되어야 하는 경우도 있다.

예를 들면 40만 달러 주택에 다운을 30만 달러를 한다고 가정하면 5%인 최소 2만 달러는 고객이 제출하는 은행 스테이트먼트상 지난달부터 남아 있는 자금이 되어야 한다는 것이다. 프로그램에 따라 약간씩 차이가 있으니 전문가와 사전에 상담을 요한다.

4.주택을 파는 자금 유용 (Sale Pending Fund)
바이어가 지금 살고 있는 주택을 팔고 구입한다고 하면 팔려고 하는 주택 자금을 은행은 바이어 자금으로 인증해 준다. 조건은 구입 주택에 필요한 전체 자금이나 그 이상이 클로징 직전까지 마련이 되어야 한다. 간혹 팔고 사는 클로징을 하루에 하는 경우가 있다. 파는 클로징을 오전에 하고 클로징 서류와 받은 체크 사본을 오후에 구입하는 클로징 때 제출함으로써 클로징이 가능하다. 이렇게 클로징을 하기 위해선 사전 준비가 철저히 되어야 가능하다. 가급적 파는 클로징을 일주일 정도 전에 이루어지는 것을 권장한다.

5. 캐쉬 자금
융자에 있어서 가장 힘든 부분이 고객들이 갖고 있는 현금이다. 은행에서 현금은 절대 고객의 자산으로 처리해 주지 않는다.

가장 좋은 방법은 현금을 보유하지 않고 항상 은행에 입금하는 것이고 그래도 현금을 갖고 있다면 서둘로 조금씩 나누어 은행에 입금을 해 두어야 한다. 은행은 2달 스테이트먼트를 요구하는데 두 달 전에 입금한 내역에 대해서는 확인하지 않는다. 그러니 현금을 갖고 내집마련을 희망한다면 서둘러 은행에 입금이 되어 있어야 한다.

이처럼 다양한 방법으로 보조금을 받고 클로징이 가능하다 이자가 많이 올랐다고 속상해 하지만 말고 지혜로운 방법으로 클로징 비용을 줄일 수 있다면 조금은 높은 이자도 내집마련의 큰 그림을 그린다면 위안이 될 것이다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>