올 8월부터 부동산 시장에서 큰 변화가 일어났다 그것은 통상적으로 주택 매매가 이루어지면 셀러가 바이어 에전트와 셀러 에전트 비용을 모두 지불했는데 바뀐 규정은 이제 셀러는 셀러에게 만 커미션을 지불하고 바이어가 본인의 에전트에게 커미션을 지불해야 한다.

이럴 경우 셀러는 한쪽 편의 커미션만 지불하면 되어 유리해졌고 바이어는 갑자기 자기와 같이 다니는 에전트에게 커미션을 줘야 하게 되었다. 이 상황에서 그럼 바이어는 만만치 않는 바이어 커미션을 줄이기 위해 리스팅 에전트로 직접 연락할 경향이 크고 그럼 본인데 구입하며 바이어 에전트로 받아야 할 서비스를 놓치게 된다.

일단 이번 시행의 목적은 좀 과도하게 비싼 주택 매매 커미션을 줄이고 주택가격을 조금이라도 안정화시키기 위한 방법인데 이것이 오히려 에전트의 경제 활동을 위축시키지 않을까 유려도 된다. 이번 시간에 좀 특별한 방법으로 바이어 커미션을 해결하는 방법에 대해서 좀 알아보자.

1. Seller concession (셀러 증여금)
주택매매에는 Seller concession이라는 것이 있다. 매매가 이루어지며 돈을 바이어가 셀러에게 주는 게 아니라 반대로 셀러가 바이어에게 주는 경우이다. 어떻게 이런 게 가능하고 왜 필요한지 설명해 보자.

간단히 예로 들어 보면 한 셀러가 본인의 코압을 바이어에게 29만 5천 달러로 팔았다. 20% 다운하고 바이어는 80% 융자 승인이 났다. 바이어는 필요 서류를 코압 보드에 제출하여 보드 심사를 기다리는 중이다.

그런데 보드에서 연락이 왔다. 구입 가격이 29만 5천 달러는 너무 낮아서 30만 달러를 해야 한다는 것이다. 아주 간혹 코압의 경우 보드가 너무 싸게 팔리는 유닛에 대해서 이렇게 문제를 삼을 수도 있다.

바이어는 29만 5천 달러에 셀러와 계약을 마쳤는데 보드에서 30만 달러가 아니면 승인을 안 해 준다는 것이다. 이때 딱 필요한 것이 Seller Concession이다. 즉 계약은 30만 달러로 해서 코압의 문제를 피하고 5천 달러는 셀러 증여금으로 클로징 때 셀러가 바이어에게 클로징 보조금을 주는 것이다. 그럼 바이어는 29만 5천 달러로 구입한 것도 똑같이 된다. 이렇게 셀러 증여금이 이용된다.

2. Seller concession 을 커미션으로
자 이제 셀러 증여금을 어느 정도 이해를 하였다. 그럼 셀러 증여금을 어떤 방법으로 이용할 수 있을지 알아보자. 앞서 올해부터 바뀐 커미션 부분에서도 셀러 증여금이 요긴하게 사용될 수 있다.

만약에 50만 달러고 주택이 오퍼가 억셉트가 되었다고 하자 예전 같으며 셀러가 셀러 에전트 바이어 에전트 각각 2% 정도씩 1만 달러의 커미션을 클로징 때 지급을 해야 한다.

그런데 이젠 셀러는 셀러에게만 2%의 커미션을 지불하게 되면 된다. 자 그럼 이때 바이어와 셀러가 상의하여 억셉트 된 금액에 1만 달러를 올려서 51만 달러로 하고 1만 달러를 셀러 증여금을 하게 되면 셀러는 처음 억셉트한 50만 달러로 진행이 된 것이고 또 바이어는 바이어 에전트 비용 1만 달러를 셀러에게 받어서 줄 수가 있다.

3. Seller concession의 주의점
위와 같은 방법으로 셀러 증여금을 이용할 때 아주 아주 중요한 주의 사항이 있다. 그것은 이 Seller concession의 내용을 반드시 계약서에 명시를 해야 한다는 것이다. 계약서에 표시하지 않고 진행하게 되면 법적인 문제가 발생한다.

그리고 은행은 주택융자를 할 때 감정을 하게 되고 감정사는 계약서의 계약금액과 셀러증여금이 들어 있는 것을 확인해고 해당 주택을 감정하게 된다. 그리고 또 중요한 사항은 감정을 했을 때 주택 가격이 셀러증여금을 포함한 가격으로 감정이 나와야 한다.

만약 고객이 80% 융자를 한다고 융자를 진행했다면 은행은 셀러 증여금을 포함한 전체 가격과 감정가중 낮은 금액의 80% 융자를 해준다. 즉 무턱대고 셀러 증여금을 올려서 진행할 수가 없다는 것이다. 그만큼 감정가가 받쳐줄 때 가능한 일이다.

4. 주택을 파는 자금 유용 (Sale Pending Fund)
셀러 증여금과는 조금 다른 이야기이지만 고객이 주택을 갖고 있는데 그것을 팔고 새로 구입할 경우 개로 구입할 주택 자금을 현재 주택을 판 자금으로 할 때 어떻게 진행이 가능할지도 알아보자.

만약 바이어가 지금 살고 있는 주택을 팔고 다른 주택을 새로 구입한다면 팔려고 하는 주택 자금을 은행은 바이어 자금으로 인증해 준다. 조건은 구입 주택에 필요한 클로징 자금이 클로징 직전까지 마련이 되어야 한다. 그럼 그 직전이 언제까지를 말하는 것일까? 예로 들어 보자 한 고객이 갖고 있는 집이 좁아 새로 이사를 가고 싶어 한다.

새로 구입하는 집은 100만 달러이고 현재 70만 달러 콘도를 갖고 있는데 이것을 팔면 모기지를 갚고 한 40만 달러를 손에 쥔다고 하자 그런데 수중엔 새로 구입한 100만 달러집으로 다운할 30%가 없다 이때 Sale Pending Fund를 이용할 수 있다. 즉 파는 주택의 계약서를 자금으로 보여주고 융자를 진행하고 파는 주택 클로징을 먼저 하면 된다.

오전에 콘도를 팔고 받은 자금 40만 달러로 오후에 100 만 달러 주택 구입의 다운 페이먼트로 사용하는 방식이다. 물론 이렇게 진행하기 위해선 최소한 구입 주택의 계약금 정도는 준비가 되어야 되고 현재 주택 파는 것이 문제없이 원활히 진행이 되어야 한다. 조금은 위험한 방법이긴 하다.

이번시간은 바뀐 에전트 커미션을 지혜롭게 처리하게 위해서 셀러 증여금과 또 현재 주택을 팔고 새로 구입할 경우 자금 조달에 대해서 알아보았다. 한 2년 가까이 갑자기 오른 모기지 이자로 주택시장이 많이 냉각이 되었는데 최근 연준에서 기준금리를 내리고 10년 만기 미국국채 가격이 내려 모기지 금리가 내려가고 있다.

이 때문인지 가을이 오는데도 최금 융자 문의가 부쩍 늘어나고 있다. 주택시장이 회복되고 많은 고객이 내집마련의 꿈을 이루길 기대해 본다.

문의 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>