고진성 파인리지 모기지

미 금융위기의 원인이 모기지 부실화 사태에서 비롯됐다는 사실을 염두에 둘 때 금융위기 사태로 인하여 모기지 융자를 얻기가 더욱 어려워졌다는 것은 어쩌면 매우 당연스러운 이치로 생각될 수 있다.그나마 다행스러운 것은 지난 9월 연방정부가 거의 붕괴 직전에 도달한 페니매와 프레디맥을
인수하여 모기지 시장에 계속 자금을 공급하는 조치를 취한 것이다. 페니매와 프레디맥이 미국의 주택융자 중 70%이상을 매입 또는 보증하고 있다는 점을 고려할 때 만일 이들 국책모기지회사가 파산할 경우 모기지 융자가 거의 불가능해지게 되는, 상상조차 할 수 없는 사태가 발생할 것이기 때문이다.그러나 이러한 연방정부의 인수조치 및 지속적인 자금 공급에도 불구하고 금융위기 사태에 따른 채권시장의 극심한 동요에 따라 모기지시장의 상황은 매우 불안정한 실정이다.

불안정한 모기지 이자율
모기지 이자율은 지난주 크게 급등하여 30년 고정모기지의 경우 7%에 육박한 바 있다. 이는 모기지 이자율이 며칠 사이에 무려 1%나 급등했다는 것인데 이처럼 이자율이 급등한 이유는 무엇 때문일까? 모기지 이자율은 채권시장에서 결정된다는 측면에서 이자율의 폭등 원인은 채권 시장에서 찾아볼 수 있다. 연방정부가 구제금융 조치에 필요한 재원을 마련하기 위하여 막대한 금액의 국채발행이 불가피하게 되자 이는 공급과잉에 대한 우려를 유발시켜 이자율을 폭등하도록 만들었다.

그러나 이후 연방정부가 모기지 채권의 매입을 늘리고 신용시장(Credit Market)의 여건이 다소 호전되면서 모기지이자율은 계속 하락세를 보이면서 현재 30년 고정모기지의 경우 6.0%까지 하락하였다. 이처럼 모기지이자율은 1주일 사이에 1% 정도가 오르락내리락하는 극심한 등락세를 나타내고 있는 등 한 치 앞도 내다볼 수 없는 상태이다.

날로 강화되는 융자 승인 요건
잔뜩 안개가 낀 것처럼 모기지 이자율의 향방은 쉽게 가늠할 수 없는 상황이지만 현재 100% 분명하게 나타나고 있는 것은 모기지 융자가 앞으로 더욱 어려워진다는 사실이다. 이는 지난주 페니매가 융자 가이드라인을 변경할 것이라는 발표에서도 잘 나타나고 있다.

페니매는 그동안 부채비율(소득대비 부채상환금액) 및 신용점수에 관련하여 승인기준으로 크게 강화시켰으나 이번에는 융자비율(주택가격대비 융자금액)에 관련하여 승인요건을 강화시켰다. 이는 최근 주택가격이 계속 하락세를 나타내자 ‘담보(Collateral)가 제일’이라는 논리가 크게
작용하고 있음을 나타내준다. 오는 12월13일부터 페니매는 단독주택의 경우 다음과 같은 규제가 취해진다.
· 거주용 주택, 캐쉬아웃 재융자의 경우 융자비율을 85%로 제한함
· 세컨홈(Second Home), 캐쉬아웃 재융자의 경우 융자비율을 75%로 제한함
· 투자용 주택, 융자비율이 75%를 초과하는 경우 재융자를 할 수 없음
페니매가 이처럼 융자 승인 요건을 강화하면 거의 모든 모기지 융자에 영향을 미치게 된다. 따라서 앞으로 60일 후에 주택 모기지를 얻고자 할 경우 더 많은 다운페이를 해야 하거나 충분한 에퀴티(Equity)가 요구된다는 이야기가 된다.

모기지 융자의 대처방안
현재 주택구매 또는 재융자를 고려하는 많은 사람들이 모기지 이자율이 떨어지기를 기다리며 관망하고 있는 상황이다. 그러나 작금의 상황에서 지나치게 이자율에만 집착하게 될 경우 때를 놓치게 되어 잘못하면 주택융자 또는 재융자를 하기 어려워질 수 있다는 사실을 염두에 두어야 할 것이다.

작금의 상황에서 6%대의 이자율은 결코 높은 수준이 아니며 따라서 대세에 커다란 영향을 준다고 볼 수 없다. 주택 시장이 계속 극도로 부진을 면치 못하는 이유는 모기지 이자율 때문이 아니라 주택가격의 하락현상 때문이며 최근 모기지 융자 역시 크게 줄어들게 된 원인 역시 이자율 때문이 아니라 융자 승인 기준이 크게 강화되었기 때문이다. 즉 소득검증을 제대로 할 수 없거나, 신용점수가 충분치 못하거나, 다운페이가 지나치게 적다거나, 아니면 주택가격의 하락으로 인하여 재융자를 하기에는 융자비율이 너무 높아졌다거나 하는 여러 가지의 문제로 인하여 융자승인을 얻을 수 없게 되었다는 것이다.

이는 요즘과 같은 상황 하에서는 모기지 이자율도 중요하지만 모기지 융자의 용이성, 즉 모기지를 얻을 수 있느냐의 여부가 더 중요한 변수로 작용하고 있다는 사실을 나타내준다. 만일 주택구매나 재융자가 필요한 경우 가급적이며 시간을 앞당기는 것이 유리하다. 설령 현재 이자율이 다소 높다고 여겨지더라고 나중에 이자율이 크게 하락할 경우 재융자를 통하여 금융비용을 절약하려는 방안을 고려할 수 있다. 그러나 만일 융자승인기준에 부합되지 못하여 융자자체를 얻을 수 없게 될 경우 이자율이 아무리 싸진다고 한들 무슨 소용이 있겠는가?