노권호(베스트모기지 융자 매니저)

주택 숏 세일은 수입이 줄어서 모기지 페이먼트 하기가 힘들어 집을 팔아 모기지를 청산하고자 하나 집값이 모기지 총액 이하로 하락하여 집을 판 금액으로는 모기지를 갚을 수 없어 진퇴양난에 빠진 주택 소유주가 자의에 의해 은행으로부터 모기지를 탕감받고 주택을 매매하는 합법적인 프로그램이다.

모기지를 변제할 수 없음을 알았다면 판단이 빠를수록 좋다. 대책없이 모기지를 연체하다 버티면 결국 주택압류 상태로 가서 나중에는 차압되게 되므로 법원 경매 처리된다. 이렇게 되면 엄청난 손해를 보게 된다. 7년간 차압 기록이 크레딧 리포트에 뜸으로 해서 크레딧을 보여주어야 하는 상황이 올 때마다 극심한 괴로움을 겪게 된다. 이러한 상황에서 슬기롭게 벗어나는 최선의 대책이 주택 숏 세일이라고 할 수 있다. 그러나 아무나 숏 세일이 가능한 것이 아니므로 전문가와 상담을 하여야 하는데 대략 한 두가지 조언을 한다면 주택 숏 세일을 신청하려면 다른 부동산이 없어야 하며, 바이어가 있어야 한다. 통장에 몇 천달러정도의 돈과 자동차 등은 괜찮다고 할 수 있다.

주택 타이틀에 혼자로 되어 있을 경우에는 배우자 이름의 주택은 피해가 없다. 다만 타이틀에 이름이 있는 사람이 다른 부동산이 있을 경우 은행의 추징이 예상되므로 숏세일 효과는 없다고 하겠다. 현재까지 모기지 페이먼트를 잘 해나가고 있지만 앞으로 어려워질 것을 예상하고 집을 팔아 모기지를 청산하고자 하는 경우도 주택 숏 세일 상담을 하면 자신이 유리한 상황을 만들 수가 있다. 그리고 연체를 하지 않고 숏 세일로 집을 판 후에는 언제든 20% 다운 페이먼트를 구할 수 있다면 역으로 숏 세일 주택을 싸게 사서 복구할 수도 있기 때문이다.

숏 세일 시기를 놓치면 결국 압류(Foreclosure)되어 경매 처리가 되고 만다. 숏 세일을 압류 경고를 받은 상태에서도 가능하지만 미리 하는 것이 크레딧 보전에 유리하다. 숏 세일은 자의에 의해 법의 도움을 받아 모기지의 짐을 벗고 매매하는 것이지 결코 집을 빼앗기거나 하는 것이 아니므로 걱정이나 부끄러워할 필요가 없다. 집 값 하락과 경기침체는 자신의 책임이 아니기 때문이다. 예를 들면 A씨는 작년에 주택 가격 90만달러 하던 집에 모기지가 1차 60만달러, 2차 15만달러 합해서 75만달러가 있었는데 현재 집 가격은 70만달러 선으로 내려 있다.

현재 모기지 페이먼트는 월 6,000달러를 내고 있었다. 경기가 나빠 페이먼트가 힘들어 집을 80만달러에 내 놨는데 사려는 사람이 없었다. 그래서 숏 세일을 하려고 비교 매물을 조사해 보니 65만달러선에 팔린 매물이 3개 이상이 있었다. 그래서 필자와 상담하여 구매자를 찾아 은행의 승인을 받아 숏 세일을 할 수 있도록 도와 주었다. 숏 세일을 신청하게 되면 은행은 신청자가 실제로 수입이 줄었는지와 그 집이 실제로 가격이 하락하여 모기지를 갚을 수 없는지를 심사하게 되고, 채권 회수가 가능한 다른 부동산이 있는지를 확인하게 된다. 이후 모든 것이 사실이라고 판단하면 은행이 승인을 하게 되는 것이다. 승인하는 이유는 신청자의 말이 사실일 경우 집을 압류해서 경매처리 하려면 비용도 들고 기다려야 하므로 손해가 더 많이 발생하기 때문이다. 경매로 넘어가게 되면 현재 하락한 집 가격이 70만달러라고 할 때 경매를 하려면 그 가격에서 20%가 떨어져 56만달러 정도에서 경매가 될 수 있다. 또한 경매된 가격에서 경매 경비를 제하면 실제로 50만달러도 회수하기 힘들기 때문에 적정 합의하에 처리가 되기를 은행도 바라는 바이다.

더구나 신청자가 적정 가격에 바이어까지 찾아 대령하니 은행은 오히려 불행 중 다행일 수 있기 때문이다. 이 때에 부동산 비용과 세금 등 모든 매매 비용은 모두 은행에서 지불하게 되므로 주택 숏 세일 의뢰자는 아무런 부담이 없다. 항간에 업계 종사자들 중 일부가 주택 숏 세일 희망자에게 “숏 세일을 하면 못다 갚은 모기지를 나중에 갚아야 되거나 세금을 많이 내야 하므로 숏 세일 하면 골치 아프다”고 겁을 주는 사례가 있는데 이는 잘 몰라서 하는 이야기일 뿐이다. 주택 가격이 모기지 금액보다 하락하며 팔아도 모기지를 청산할 수 없고, 페이먼트가 힘든 분이 계시다면 지체 없이 전문가를 찾아 상담하는 지혜가 필요할 때라고 제안하고 싶다.