곽동현 M&T Bank Sr.Loan Officer

엄청난 무더위가 기승을 부리는 계절이다. 이런 무더위를 싹 가시게 한 보고가 얼마 전 있었는데 지난달 말 골드만삭스에서 내놓은 ‘유가 200달러’ 시나리오이다. 거기에 또 다른 추가 보고서엔 2012년 까지 유가가 250달러 선까지 오른다고 전망해 그야말로 세계 경제를 공포에 떨게 하고 있다.

현재 유가가 배럴당 140달러 선까지 올라왔다. 이것은 작년 2007년 6월 65달러 선이었던 것을 감안하면, 1년 만에 무려 두 배로 뛴 것이다. 그렇다면 기름 소비가 두 배로 늘어나서 유가가 뛰었을까? 그렇지 않으면 산유국에서 절반으로 감량 생산했을까? 절대 그렇지 않다. 그럼 무슨 이유에서 유가가 갑자기 두 배나 오른 것일까?

필자가 보는 유가 인상에는 몇 가지 이유가 있는데 가장 큰 이유는 달러화의 약세이다. 미국에서 시발된 서브프라임 모기지 사태가 장기화 되면서 현재의 경기침체를 가져왔고 경기 부양을 위한 연방준비위원회의 계속된 금리 인하는 작금의 인플레이션으로 이어지는 과정에서 미 달러가치는 날로 하락을 가져왔다. 이로인한 많은 투기 자금들이 주식에서 원유나 곡물 등으로 이동을 했다. 이런 과잉 투기 자금이 원유가 상승을 상당히 부추기고 있다고 볼 수 있다. 그리고 또한가지는 중국에서 원유 소비량 증가인데 몇 해 전 선박을 하는 지인으로부터 들은 표현을 빌리자면 지금 중국은 올림픽준비로 모든 원자재를 빨아드리는 거의 ‘블랙홀’ 같다고 했다. 그만큼 원유 소비도 늘어났다는 것이다. 이것도 8월 올림픽이 끝나면 어느 정도 한풀 꺾일 것으로 전망이 된다.

아무리 중국이나 브라질, 인도 등에서 원유 소비량이 늘어났다고 하더라도 1년사이 배럴당 2배로 뛴다는 것은 아무리 봐도 거품일수 있다. 골드만삭스에서 많은 연구를 하고 발표를 했겠지만 미국 주택시장이 안정되면 달러화의 가치가 제자리를 찾을 것이고 원유로 과투자된 자금만 빠지면 유가는 분명히 안정을 찾을 것이다. 그리고 지금 여러가지 대체 에너지가 개발이 되고 있다. 이번 유가 파동으로 기름에만 의존하는 에너지 체계가 새로운 차세대 에너지로 대체되길 기대한다.

이런 와중에 최근 모기지를 얻는 한인 고객들 층이 경제적으로 상당히 탄탄해졌다고 볼 수 있다. 예전에 수입증빙 없이 융자를 얻는 고객이 주류를 이루었는데 최근엔 수입을 보여주고 싼 이자로 융자를 얻는 고객들이 부쩍 늘어났다. 특히 연 15만달러이상의 고수입자들의 추가 주택 구입도 만만치 않게 접할 수 있다. 그만큼 주변에 괜찮은 매물들이 싼 가격으로 나오고 있다는 것이다. 또한 수입을 보여 주지 않는 State Income고객들도 기본적으로 20%이상 다운을 준비하고 샤핑을 하고 있으니 아주 바람
직한 현상이다.

이런 우량 고객들의 요청 중 한 가지가 모기지를 얻었을 때 원금을 조기상환 할 수가 있냐는 것이다. 또한 15년 고정으로 모기지 상환을 빨리 하고 싶다는 것이다. 이것은 모기지 페이먼트 구조를 약간만 이해하면 30년 모기지 상환을 30년에서 충분히 단축을 시킬수 있는데 그 방법은 간단하다 모기지 원금을 더 페이하면 되는 것이다. 좀더 풀어서 설명하면 30년 고정모기지라고 하면 이자가 30년 동안 고정이 되고 원금을 추가로 갚지 않으면 1년 12번씩 30년이니 360번을 똑같은 고정 페이먼트로 원금을 상환하는 방식이다.

여기서 고객이 원금을 더 갚는다고 하면 갚은 원금만큼 페이먼트 순번이 줄어든다. 무슨 말인고 하니 만약에 고객이 40만달러를 6%이자로 빌렸다고 하면 매월 2,398달러로 월페이먼트를 하게 되는데 이것을 1년동안 내면 12번을 낸 것이 되고 40만달러에서 원금을 4,912달러를 갚게되어 남은 밸런스는 39만5,088달러이다. 그런데 만약 고객이 갑자기 뭉칫돈이 생겨 10만달러를 갚았다고 가정하면 10만달러 원금을 상환하는 순간 남아있는 밸란스는 29만5,088달러가 된다. 이럴 경우 그 다음 달도 똑 같은 월페이
먼트인 2,398달러를 내야 되는데 바뀐 것은 원금을 10만달러 상환하므로 그 순번이 13번에서 10만달러는 내고 남아있는 밸런스인 29만5,088달러의 순번인 168번으로 건너뛰게 된다. 즉 12번에서 168번으로 건너뛰었으므로 (168-12)/12 즉 13년을 모기지 페이먼트 단축시킨 것이 된다.

또한 168번째에서는 똑같은 페이먼트라도 그 속에 원금이 900달러 이상으로 처음 시작보다 500달러 이상이 많다. 즉 같은 페이먼트이지만 그 속에 원금부분이 늘어난 것이다. 이렇게 10만달러정도를 한꺼번에 갚는 경우도 있지만 일 년에 한 달치에 해당하는 원금만 더 갚아 가더라도 모기지 상환을 30년에서 24년 정도로 줄일 수 있다. 즉 원금을 더 갚아 가면 갚는 만큼 그 상환 기간을 줄여갈 수가 있다.이런 방식으로 상기와 같이 30년 모기지라더라도 월 977달러 즉 1,000달러 정도만 더 내면 15년 모기지로 끝낼 수가 있다. 물론 처음부터 15년 고정 모기지로 얻게 되면 이자는 0.5% 정도 낮게 얻을 수 있다. 하지만 매월 1000달러 이상을 더 페이해야 한다. 여유가 있을 때 원금을 더 내는 것과 느낌이 또 다를 것이다.

여기서 고객들로 많은 문의를 받는 프로그램 중 하나가 Bi-Weekly 프로그램인데 이것은 30년 고정 모기지 상환을 30년 월페이먼트의 절반을 2주에 한 번씩 내는 것인데 일 년 26번을 내게 된다. 이것을 매월로 산술하면 13달치를 일 년에 내는 샘이다. 즉 앞서 말한 1년 12달에 1달 원금을 더 갚는 것과 같은 결과이다.이것의 30년 고정에 한 달치 원금을 더 상환하는 방식과 다른 차이는 Bi-Weekly는 무조건 은행에서 자동으로 이체가 되게끔 되어있다는 것이다. 즉 2주마다 한번씩 자동으로 빠져나간다.

여기서 한가지 숙지해야 될 것은 모기지 페이먼트는 Grace Period라고 15일 유예기간을 법으로 정해놓았다. 즉 매달 고객들이 받는 모기지 페이먼트 Due Date는 매달 1일이지만 15일까지 은행에 Check이 전달되면 late payment(이자)를 따로 물지 않아도 된다. Bi-Weekly라는 것은
이런 유예기간을 포기하게 되는 것이다. 물론 2주에 한번 급여를 받는 고객들 중 모기지 페이먼트를 챙겨내는 것이 번거롭다고 생각하는 고객들은 문제가 되지 않을 것이다. 아무튼 서브프라임 사태로 불거진 모든 문제들을 우량 모기지 융자로 위기에 처한 주택시장을 바로잡고 아울러 경기회복과 유가안정이 하루속히 이루어지길 기대한다.