이근만(건축설계사)

요즘 부쩍 건물 관련 위반티켓을 갖고 사무실을 찾아오는 손님이 많다. 불경기에 이러한 티켓을 받으면 불쾌할 뿐 아니라, 커다란 재정적인 부담을 안게 된다. 시 당국에서는 작년 후반기부터 현장 인스펙터를 늘리고 건축 공사현장과 건물 위반 관계의 티켓을 많이 발급하고 있다.

가정집과 관련해 가장 흔한 티켓은 공사 퍼밋(PERMIT)없이 공사하는 것이고, 다음으로는 지하실 및 다락을 개조해 사람이 주거하는 공간으로 만들 경우 받게 되는 티켓이다. 원래 지하실과 다락은 창고나 보일러 일, 세탁 일 등으로 사용하는 것이지 사람이 사는 주거공간(리빙룸, 다이닝룸, 침실, 부엌 등)으로 사용할 수 없다. 일반적으로 티켓은 빌딩국에서 발급하는 DOB(DEPT. OF BUILDING) VIOLATION과 ECB(ENVIRONMENTAL CONTROL BOARD) VIOLATION으로 구분되며, 경우에 따라서는 같은 내용으로 이 두 가지의 티켓을 다 받기도 한다.

티켓은 그 내용에 따라 종류가 수십 가지이며, 허가 없이 공사를 하는 ‘WORK WITHOUT PERMIT’ 의 경우 퍼밋을 받던가, 건물을 합법적인 상태로 원상 복구해야 티켓을 없앨 수가 있다. 자동차 관련 티켓은 벌금을 물게 됨으로써 문제가 해결되지만 건물관련 티켓은 다르다. 벌금을 물어야 하는 것은 물론이고, 벌금을 문다고 티켓이 저절로 없어지는 것은 아니다. 벌금을 내는 것과는 별도로 티켓을 처리하는 과정을 거처야 한다. 많은 경우 사람들이 혼돈하는 것이 이 부분이다. 과거에 벌금을 냈던 것을 기억하면서 그렇기 때문에 티켓이 다 해결되었다고 오해하는 경우를 많이 본다.

벌금을 내는 것은 물론이고 티켓을 해결하기 위한 모든 서류과정을 거처야 비로소 해결되는 것이다. 이 과정에서 시간과 재정의 손실을 가져오게 된다. 티켓을 받게 되는 직접적 원인은 주변 이웃에서 신고하기 때문에 일어나는 경우가 많고 인스펙터가 직접 발부하기도 한다. 따라서 주변 이웃과의 관계를 잘 유지하고, 건물 공사 관련의 위반사항을 주변에 노출시키지 않는 것이 중요하다.

몇 년 전 있었던 일을 소개한다. 어느 분이 공사비 4만달러를 들여 지하실을 꾸몄다. 지하실에 부엌, 화장실과 침실을 만들었다. 합법적 절차와 허가를 받지 않고 공사를 했다. 다행히 공사가 진행되는 동안 적발되지 않아 공사를 무사히 마쳤다. 원래 계획대로 지하실을 렌트했다.

새로 들어온 입주자가 두 달째부터 렌트를 내지 않았다. 결국 집주인과 입주자 사이가 악화되고 소송을 하게 됐다. 입주자가 시에 고발해 인스펙터가 나오게 되었고 티켓을 받았다. 허가 없이 공사를 했다는 ‘WORK WITHOUT PERMIT VIOLATION’과 건물사용이 ‘CERTIFICATE OF OCCUPANCY’에 맞지 않는다는 VIOLATION을 받았다.

첫번째 티켓을 해결하기 위해서는 WORK PERMIT을 받던가 모든 공사내용을 없애고 원상 복귀해야 했다. 이때 지하실에 부엌과 침실 등 주거 공간을 허용하지 않음으로써 모든 공사한 내용을 부수고 원상 복귀하는 것이 유일한 선택이었다. 많은 비용을 들인 공사를 다시 비용을 들여 뜯어내게 되었다. 집주인은 1년 동안 4만달러의 공사비를 들여서 지하실 개조를 하고 1만여 달러를 들여서 다시 뜯어내고 마무리 작업을 했으며, 시에 들어가는 벌금을 물어야 했다.

그 기간 동안 렌트를 못 받는 등의 불이익을 당했다.
시에서 허가하지 않는 내용의 공사를 했을 때에는 이처럼 원상복구를 하고 벌금을 내야 티켓을 해결할 수 있다. 또 C/O에 맞지 않게 건물을 사용하였을 때에는 사용기간에 따라 날짜를 계산해 벌금을 부과하기도 한다. ECB VIOLATION을 받았을 때에는 정해진 날짜까지 모든 것이 해결되었다는 증명 서류를 우편으로 보내거나, HEARING에서 판사로부터 판결을 받게 된다. 판사로부터 벌금 액수를 받게되면 이것을 지불한 후 그 영수증을 첨부, 티켓을 해결하는 판정을 거쳐야 한다.

건물관련 티켓을 받게 되면 많은 시간과 돈을 낭비하는 꼴이 되므로 미리 알고 대처해야 한다. 티켓을 받은 후 이를 해결하지 않으면 건물기록에 VIOLATION이 올라가며 건물을 팔 경우 또는 건물을 담보로 REFINANCING을 할 경우에 문제가 된다.건물 주인이 모르는 사이에 건물 VIOLATION 기록이 올라가는 경우도 있으며, 무심코 지내다가 건물을 팔 때에 알게 돼 당황하기도 한다. 이러한 VIOLATION 티켓을 처리하기 위해서는 오랜 시간이 필요하며, C클로징 날짜 등 스케줄로 충분한 시간이 없을 때에는 낭패를 보게 된다.

건물 관리 차원에서 정기적으로 건물 기록에 VIOLATION이 있는지 확인하는 일이 필요하다.