고진성 파인리지 모기지

모기지이자율은 융자 은행에 따라 이자율에 있어 정도의 차이가 있을 수 있으나 궁극적으로 채권시장의 상황에 따라 결정된다.
예전처럼 채권시장이 안정적으로 유지되어질 경우 모기지이자율 역시 안정세를 유지하기 때문에 별다른 문제가 없었으나 요즘처럼 시장상황이 급변하면서 하루에도 몇 번씩 이자율이 등락을 거듭하는 경우 여러가지 희비가 교차하는 상황이 발생하게 된다.

예를 들어 2~3주 전까지만 해도 30년 고정모기지의 이자율이 5.875%에 불과했으나 이후 계속 상승세를 나타내더니 이번 주에 들어서면서 6.500%까지 치솟는 현상을 나타내고 있다. 만일 2~3주전에 모기지융자를 알아본 사람의 경우 이자율이 5.875%로 생각했을 것인데 막상 융자를 신청하려는 시점에서 이자율이 무려 0.625%나 올랐다는 이야기를 듣게 되면 심히 당황스러울 수밖에 없을 것이다.

이러한 현상은 모기지융자를 신청한 후에도 발생할 수 있다. 시장 이자율이 더 낮아지기를 기대하여 이자율을 고정(Lock)시키지 않고 관망세를 유지하다가 오히려 실기(失期)를 하는 우(愚)를 범하게 될 수 있다.
이같은 이유로 이자율과 관련하여 스스로가 ‘합리적인 기대치(Expectation)’를 갖는 것이 무엇보다 중요하다는 이야기를 듣게 된다. 전문 모기지뱅커로부터 금리추세에 관련한 조언을 바탕으로 자신이 받아들일 수 있는 이자율의 범주를 정하여 이자율이 해당 범주에 들어 왔을 때
이자율을 고정시키는 것이 필요하다는 것이다.

이러한 논리는 설득력 있게 들릴 수 있으나 실제로 적용될 수 있을지는 의문시된다. 이는 모기지이자율이 결정되는 채권시장자체가 합리적이고도 예측 가능한 메카니즘으로 움직이지 않기 때문이다. 이자율을 결정하는 주체(채권시장)도 스스로가 어디로 움직일지 알 수 없는데 자신이 원하는 이자율의 범주를 정한다는 것이 얼마나 현실성이 있다는 말인가?
모기지이자율과 관련해 한 가지 분명한 사실은 채권시장의 경우 현재 나타난 경제현상을 바탕으로 향후 전망과 예측에 따라 이자율이 결정된다는 것이다. 이는 현재 나타난 현상을 어떻게 해석하느냐에 따라 향후의 전망과 예측이 달라질 수 있다는 것을 의미한다.

현재 채권시장은 ‘경기침체와 인플레이션’이라는 두 가지 경제현상에 동시에 직면해 있다. 이는 시장의 우려가 어느 쪽으로 쏠리느냐에 따라 이자율은 상승하거나 하락하게 된다는 것을 말해준다. 문제는 경기침체와 인플레이션의 실체를 정확하게 가늠하기가 어렵다는 것이다. 예를 들어 우
려했던 미국경제가 그런대로 잘 버티어 가고 있다는 공감대가 형성되어 가는데 갑자기 실업률이 5.5%로, 한 달 사이에 무려 0.5%가 급등하였다는 데이터를 접하게 되면 시장은 갑자기 패닉상태가 되면서 이자율은 급락세를 보이게 된다.

마찬가지로 이번 주 모기지이자율이 급등하는 이유는 다름 아닌 고유가(高油價) 현상 때문이다. 지난 2003년 이라크전쟁이 시작될 때만 하더라도 배럴당 30달러에 불과하던 오일가격은 140달러를 육박하게 되었고 이에 따라 개솔린 가격은 갤런당 4달러를 넘어서게 되자 인플레이션(물가상승)에 대한 우려가 커지는 가운데 연방준비위(Federal Reserve)의 벤 버냉키 의장도 “에너지가격의 급등이 인플레이션과 기대인플레이션의 상승을 부추길 수도 있다”고 경고하고 나서자 시장은 요동치면서 이자율의 급등이라는 정반대의 결과가 나타나고 있다.

이처럼 모기지이자율이 시시각각 나타나는 상황에 따라 천당과 지옥사이를 넘나드는, 모든 것이 지극히 불투명한 상황에서는 가급적 이자율을 고정(Lock)시키는 것이 현명할 것이다.이는 혹시 향후 모기지이자율이 하락할 경우에도 마찬가지로 적용된다. 즉 이자율이 나중에 자신이 원하는 수준까지 떨어진다 할지라도 지금 이자율을 고정시키는 것이 더 나을 수 있다는 것이다. 이는 다소 아이러니컬하게 들릴 수 있으나 모기지융자가 진행되는 실제의 상황에서는 흔히 발견되는 사항이다.

모기지융자가 요구되는 시기는 일정한 기간으로 제한되어 있다. 특히 주택을 구매할 경우 융자신청 후 클로징때까지의 기간은 이미 정해져 있다. 따라서 해당 기간 동안 이자율이 하락할 것을 기대하고 관망세를 유지하다가 이자율이 떨어지기는커녕 오히려 계속 상승할 경우 오히려 커다란 낭패를 보게 된다. 그렇다고 이자율이 하락할 때까지 클로징을 무한정 연기시킬 수도 없는 만큼 결국 클로징을 위해서는 높은 이자율을 감수할 수밖에 없을 것이다.

따라서 이자율이 크게 하락할 때까지 기다리는 것보다는 이자율을 고정시킴으로써 만약에 발생할 수 있는 최악의 시나리오를 사전에 방지하는 것이 더 현명한 처사가 아닐까? 모기지융자는 언제나 시의(時宜)에 따른 합리적인 의사결정이 요구된다. 특히 요즘처럼 이자율환경이 불투명한 시장상황에서는 이에 알맞은 대응방안이 강구되어져야 할 것이다. 이러한 과
정에서 설령 자신이 원하는 수준의 이자율을 얻지 못한다 할지라도 그다지 낙담할 필요는 없다. 나중에 이자율이 하락하게 될 경우 언제라도 재융자를 통해 자신이 원하는 이자율을 얻을 수 있기 때문이다.