이근만 건축설계사

최근 상승하고 있는 주택 가격과 인구 증가로 인해 많은 사람들의 관심이 부동산으로 몰리고 있으며 특히 자신이 살고 있는 주택을 최대한 증축하던가 기존의 한 가구 주택을 두 가구로 변형, 임대를 주고 수익을 얻는 방법들을 택하고 있다.

공사 업자를 선정해서 두 가구가 살 수 있도록 주택을 개조하고 임대를 주면 되는 것일까? 그렇지 않다. 이같은 상황이 발생하는 것을 막기 위해 시에서는 조닝이라는 규정을 두고 있다. 도시계획과 지역구분(Zoning)으로써 각 대지마다 지정된 조닝(Zoning)은 도시의 불균형과 무분별한 발전을 막고자 함이며 이러한 법규가 존재함으로써 도시 환경은 보다 조화로워 진다. 따라서 모든 공사에 대한 신축, 증축, 개축, 용도변경은 작은 것일지라도 반드시 시의 허가를 받아야 가능하며 시에서는 규제에 따른 법을 만들어 위반 시 티켓(Violation)을 주고 그에 따른 책임을 묻는다.

뉴욕시는 이러한 규제를 위해 어떠한 법을 만들어 놓고 있으며 그에 따라 우리가 행할 수 있는 최선의 방법은 무엇인지 검토해 보자.
건축을 하는데 있어 크게 두 가지의 법규가 적용된다.

첫째는 건축법규(Building Code)로 건물의 내적 요소를 규제한다.
건물의 재료에서부터 구조, 시설에 대한 규제, 복도 너비, 계단 위치와 크기, 발코니 사용과 크기, 피난 장치와 동선, 장애인에 대한 고려 등 사람과 밀접하게 행해지는 건축 환경을 규제해 보다 안전하고 편리한 건물을 만들고자 함이 그 목적이다. 또한 건물 용도에 맞는 기능을 갖추기 위해 난방, 냉방 및 환기에 대한 규제를 하고 있으며 사람이 많이 모이는 장소에 대해서는 화재시 피난 방향 및 탈출 거리 등을 규제하고 있다.

둘째 도시계획(Zoning)은 좀더 거시적 안목으로 건물을 규제하는 것으로 크게 주거, 상용, 공업 지역으로 나누고 그 안에서도 다시 세분화돼 건물의 주요 사용 용도를 세밀히 규제하고 있으며 용적률이나 건축면적, 건물의 대지 경계선으로부터의 후퇴 등 주로 건물에 대한 크기를 제한하
고 있다.

조닝(Zoning)이란 도시계획 차원에서 모든 지역을 구분하는 것을 의미한다. 그리하여 생활환경의 수준을 높이고자하는 것이다. 공업 지역과 상업지역을 주거지역과 구분함으로써 주거 환경을 도시의 소음과 공해로부터 보호하고자 하는 것이며 주거지역에서도 단독 주거지역과 아파트
가 들어서는 밀집 주거지역을 정해 지역의 균형 있는 개발을 유도한다. 상업지역에서도 일상생활에 필요한 근린상가 지역과 백화점 쇼핑몰 등이 위치하는 상업지역을 구분하고 있다.

뉴욕시는 크게 세 지역으로 구분된다.
주거를 위한 주거지역(R), 상용지역(C), 생산을 위한 공업지역(M). 그 중 우리의 관심사인 주거지역은 R1에서 R10까지 주거의 종류에 따라 나뉘어 지고 있다.조닝(Zoning)이 R1-R2인 경우 단독주택만 허용되며 R3부터 두 가구 이상의 주택이 가능하다. R 뒤의 숫자가 커질수록 건물의 밀도가 커지며 아파트의 경우 R-5부터 시작한다.

그럼 R3인 개인집은 주인 마음대로 증축, 임대가 가능할까? 그렇지 않다.
우선 검토해야 할 사항은 용적률(Floor Area Ratio)이다. 용적률은 대지(Lot) 면적을 지하층을 제외한 모든 층의 바닥 면적의 합으로 나눈 값으로 건물의 부피를 가늠하는 기준이 되며 시에서는 건축주가 건물의 부피를 무한대로 건축하지 못하도록 숫자로 규제해 놓았다. 예를 들어
R3인 경우 용적률은 0.5이며 내가 가진 땅(Lot)의 크기가 40ftX100ft 이라면 2000 sq ft 이하의 바닥면적 만큼만 건축이 가능한 것이다.

또 다른 규정은 건물 후퇴(Setback) 규정이다. 건물이 세월질때 대지 경계선으로부터 떨어져야 할 규정을 숫자로 정해놓은 것으로 R3인 경우 거리에 대한 전면후퇴(Front Yard Setback)규정은 15ft이며, 옆면 후퇴 규정(Side Yard Setback)은 최소 5ft와 8ft이다. 또 후면 후퇴(Rear
Yard Setback)규정은 30ft이다.

R3에 속하는 40ftX100ft의 대지의 경우 1,2층으로 두 가구가 가능해지며 50ftX100ft의 경우 두 개 건물이 붙어있는 형태(Semi -Detached)로 한쪽에 두 가구씩 총 네 가구까지 가능해진다. 각 주거 유닛(Unit)이 형성되기 위해서는 주거에 필요한 침실, 거실, 욕실, 주방이 확보돼야 하며
각 유닛별로 주차공간을 확보해야 한다.

주차 공간이란 길거리 주차가 아닌 대지 경계선 안에서 할 수 있는 실내 혹은 실외 주차공간을 의미한다. 주거공간은 최소 크기에 대한 제한이 있으며 채광과 환기를 위해서 바닥면적의 10%에 해당되는 창문을 확보해야 한다. 지하가 반 이상 땅 속에 위치한 셀러(Cellar)의 경우 전체 면적에 포함되지 않지만 지하가 반 이상 땅 위로 올라와 있는 베이스먼트(Basement)는 면적에 포함된다. 이 밖에도 고려할 점은 건축면적(Lot Coverage), 오픈 스페이스(Open Space), 건물 높이(Building Height, Sky
Exposure) 등 여러 가지가 있다.

이러한 사항들은 가장 일반적인 것들이며 코너에 있는 땅이나 여러 다른 특수 사항들에 의해 규정은 조금씩 달라 질 수 있으므로 자세한 것들은 지적도(Survey)를 가지고 건축가와 상의하는 것이 바람직하다.
다세대 가구 주택의 경우 전기(Elec.), 가스미터(Gas Meter), 보일러(Boiler) 등 필요한 각 가구의 기반시설을 따로 분리해서 관리할 수 있도록 만들어져 관리비용 부담이 수월하다. 단독 주택을 두 가구 주택으로 용도 변경해 부동산의 가치를 올리고 임대료 수입을 만들 수 있
다면 좋은 투자가 될 수 있다.