장상태 탑 부동산 사장

MLS는 Multiple Listing Service의 약칭이며, 특별히 면제된 경우를 제외하고 모든 부동산 에이전트의 리스팅 매물이 빠짐없이 MLS에 리스트 되며, 오직 부동산 에이전트나 관련 전문가만이 MLS를 사용할 수 있다. 물론 에이전트를 통해 홈 바이어나 셀러는 간접적으로 같은 정보를 얻을 수 있다.

1970년대 정도의 과거만 해도 지면에 프린팅된 책자를 통해 MLS 정보를 접했다. 월간으로 편집된 책자였고, 매주 정기적으로 업데이트되었다.
MLS 리스팅 책자는 여러 권이거나 부피가 두껍고 무거워서 가지고 다니는 것이 불가능했다. 그런데 오늘날의 MLS는 완전히 온라인 시스템이 되었고 실시간으로 업데이트 되고 있다.

MLS란?
MLS는 주정부 면허를 소지한 전문 부동산들이 포괄적인 매물 정보를 공유하는 웹 데이터베이스 시스템이다. 리스팅 브로커는 셀러로부터 위임 받은 매물에 관한 데이터를 온라인으로 입력하고 잠정 바이어즈 브로커에게 나누어 줄 커미션을 고지한다.
MLS는 온라인 소프트웨어로서 매물의 모든 사양(스펙)을 담게 되는데 주소와 건축 연대, 평수, 침실 갯수, 욕실/화장실 수, 업그레이드, 학군, 셀러 파이넨싱 등의 데이터이다. 또, 적게는 하나, 많게는 12개 이상의 사진을 올릴 수 있으며, 동영상을 통한 버추얼 투어도 가능하다.

일반 고객 즉 홈 바이어들도 관련 온라인 서비스 업체를 통해 MLS의 정보를 쉽게 접하므로 직접 매물 정보를 얻은 것으로 착각할 수 있는데, 이같은 일반 대중용 데이터(Public Data)는 다음과 같은 한계나 오류가 있을 수 있으니 주의해야 한다.
· 정보의 한정성 (Limited in scope)
· 정보의 시한성 (Can be outdated)
· 정보의 부정확성 (Often inaccurate)

MLS와 매도인 직매(FSBO : For Sale By Owner) 리스팅
MLS에 브로커 없이 주인이 직접 파는 매도인 직매 혹은 FSBO의 리스팅 형태는 없다. 매도인이 MLS에 이같은 FSBO 매물 리스팅을 등재하려면 매도인 즉 셀러가 브로커를 선정하되 에이전트 계약이 아닌 리스팅 계약만을 해야 한다.

· 정액제 (Flat Fee System) : 할인 브로커를 통해 소액의 일정 금액으로 매물 정보를 MLS에 입력시킨다. 이 경우 브로커는 셀러(매도인)의 에이전트가 아니라 단순한 광고 수단이 되며 브로커로서의 법적 책임이 소멸된다.
· 대부분의 경우 MLS의 권한에 의해 셀러에게 직접 오퍼하는 것이 금지되거나 제한된다.
· 할인 브로커를 통한 FSBO 리스팅의 경우, 일반 리스팅의 경우에 비해 셀링 커미션이 적어지므로 바잉 에이전트에게 외면당하는 경우가 허다하다.

누가 MLS의 주인인가?
로컬 MLS 회사가 다른 로컬 MLS회사와 M&A를 통해 광역 MLS 서비스 업체를 창출하는 것이 추세다. MLS는 사기업이 소유, 운영하거나 로컬 리얼터 보드에 속하기도 한다. 그 소유 형태가 무엇이든 간에 MLS는 전국 부동산 협회 (National Association of Realtors)가 제정한 규례를 따른다.
80년대에는 대부분의 MLS가 이처럼 전국 부동산 협회의 로컬 이사회의 소유였지만, 이권 연계와 이권 충돌로 인한 비일비재한 소송으로 인하여 많은 MLS 회사가 소유권과 운영상의 독립을 가져오게 됐다.

MLS 리스팅 찾기
바이어들이 마켓에 나와 있는 매물 정보를 찾는 것은 어려운 일이 아니다. 많은 서비스 업체들이 매물 리스팅을 모아서 고객에게 조회 서비스를 제공하고 있기 때문이다.
그런데 몇몇 서비스를 제외하면 모두 자세한 정보를 제공하지 않는다. 자세한 매물 정보를 얻기 위해서는 부동산 에이전트에게 원하는 바를 알려서 홈 서치를 셋업해야 한다. 그도 그럴 것이 MLS에는 다종의 보고서 형식이 있어서 필요에 따라 여러 형식으로 다른 목적의 리포트를 출력할 수 있기 때문이다. 또 에이전트는 고객이 원하는 바를 미리 MLS 서치에 셋업해 새로운 리스팅이 등재될 때마다 자동으로 고객에게 이메일로 알리는 자동알림장치(Alert System)를 활용할 수 있다. 자동알림장치는 다른 어떤 서비스에서도 없는 MLS가 갖고 있는 실시간 정보 장치인 것이다.

MLS 홈 서치
MLS를 잘 활용하면 무궁무진한 결과를 얻을 수 있고 빠르고 정확하고 편리하다. 원하는 바를 에이전트에게 요구하면 신출귀몰하게 그 답변이 요약돼 나오기도 하고 자세히 나오기도 한다. 최근 가격이 인하된 매물들, 현재 계약 중인 물건들, 최근 팔린 물건들과 매매 가격 등이 그 예가 된다.
수도 없는 방법이 있지만, 가장 잘 애용되는 몇 가지 서치 방법은 다음과 같다.
· 우편번호 (ZIP Code)
· 반경(Radius)
· 주소, 블록과 롯 (Street or Subdivision)
여기서 한층 더 깊이 들어가면,
· 가격 범위 (Price range)
· 방과 욕실 (Number of bedrooms and baths)
· 차고 (Garages)
· 수영장 및 헬스 (Pools and spas)
· 평수 (Square footage)

원한다면 우선순위에 의해 좀더 명확하게 요구 조건을 정의할 수 있다. 그러나 너무 촘촘히 꼼꼼히 모든 조건을 동원해서 찾게 되면 많은 매물을 흘려버릴 수가 있는데, 이것은 MLS 에 리스팅을 입력할 때 필수 사항이 아닌 데이터의 경우 데이터가 빈칸으로 스킵되는 경우가 많기 때문이다. 따라서 현명한 홈 서치를 위해서는 입력 필수 항목에 의한 서치 조건의 구성에 유의해야 한다.