곽동현 M&T Mortgage Corp.

필자가 2001년경 나이애가라 폭포로 여행을 갔는데 당시 뉴저지 어느 한적한 주유소에 들러 가스를 갤런당 93센트에 넣었던 기억이 있다.
15갤런 정도 채웠는데 아마 15달러가 채 나오지 않았던 것 같다. 최근 집 앞에서 주유를 했는데 갤런당 3달러87센트였다. 대충 갤런당 3달러 정도가 인상된 것이다.

요즘 사태를 보아하니 조만간 국제 유가가 배럴당 120달러를 넘어서고 갤런당 4달러대로 진입하지 않을까 심히 우려된다. 이처럼 개스값 인상은 모든 가계에 크나큰 부담으로 작용하고 이로 인해 침체에 빠져드는 미국 전반적인 경기를 더욱 어둡게 하는 요인이 될 것이다. 물론 주택 경기나 모기지 시장에서도 반가운 소식은 아니다. 유가인상과 아울러 어수선한 금융 상황 속에서 모기지 시장은 또한 어떻게 급변하고 있는지 살펴보자.
최근 모기지 시장에서 가장 두드러진 변화중 하나는 홈에퀴티 융자의 융자 금액 축소와 융자 심사 강화이다.

홈에퀴티 융자 축소
얼마 전 고객의 클로징 때 고객 친구로부터 들은 이야기이다. 갖고 있는 홈에퀴티 라인오브 크레딧 월 페이먼트를 깜빡하고 며칠 늦게 냈다고 했다. 그러자 해당 은행에서 바로 연락이 와 이제 남아있는 라인은 사용할 수 없다고 했다. 홈에퀴티가 필요한 고객으로서는 당혹스럽지 않을 수 없다.
뿐만 아니라 최근 대부분의 은행들이 홈에퀴티 라인은 수입을 증빙하는 것에 한해서 융자를 해주는 것으로 바뀌었고 융자 한도액도 90%나 85%까지만 해주는 것으로 축소됐다.그럼 왜 홈에퀴티 융자가 축소되고 힘들어지고 있을까? 이유는 주택경기 침체로 주택가격 하락이 가장 큰 몫을 차지하고 있다. 여기서 또 한가지 생각을 해 볼 것은 최근 은행들이 홈에퀴티
로 별 재미를 못보는데 이유가 있다.

홈에퀴티 융자는 대부분 프라임이자로 움직이는데 이 프라임이자라는 것은 연방정부에서 발표하는 기준금리에다 3%를 더한 이자를 말한다.
현 연방정부 기준금리가 2.25%이니 여기다 3%를 더하면 프라임 이자는 5.25%가 된다. 현재 30년 고정 모기지가 6% 정도로 움직이는 것에 비하면 홈에퀴티의 프라임 이자는 현재 기존 모기지 이자보다도 더 싸다고 보면 된다. 문제는 여기 있는데 홈에퀴티는 대부분 2차 저당권이 된다.
즉 담보물(주택)에 1차 모기지가 남아있는 경우 혹시나 차압되어 경매가 되면 홈에퀴티는 2순위로 처진다.

반면 1차 융자 금액보다 더 위험도를 앉고 빌려주는데 이자는 더 싸게 받는 꼴이 된다. 작년만 하더라도 8.25~9% 하던 이자가 5% 정도로 내렸는데 그렇다면 돈 장사를 하는 은행입장에서는 위험부담을 안게 되고, 이자는 낮고 주택가격이 불안하다면 누가 쉽게 빌려주겠는가?
아마 주택 가격이 회복되지 않는 한 전화 몇 통화로 홈에퀴티 5만달러 정도는 쉽게 빌리던 시절은 좀처럼 되돌아오지 않을 것 같다.

심사 강화된 홈에퀴티의 파급 효과
주택 융자에 있어서 홈에퀴티는 야구의 구원 투수나 마무리 투수와 같다. 예를 들면 어느 고객이 40만달러에 10% 다운하고 융자를 90%를 얻는다면 이 고객은 모기지 보험(Mortgage Insurance)을 들어야 한다.
하지만 10%를 2차 융자로 홈에퀴티 라인을 얻으면 모기지 보험이 없이 융자가 가능했다.

하나 더 예를 들면 60만달러 주택을 20% 다운하는 고객이라면 융자 금액이 48만달러가 된다.이때 48만달러를 한꺼번에 얻으면 점보융자가 돼 이자가 거의 7%에 육박한다. 이것을 1차 컨포밍 한도액인 41만7,000달러로 두고 나머지 6만3,000달러를 홈에퀴라인으로 융자를 얻으면 아주 쉽고 저렴한 이자로 융자를 얻을 수 있었다. 하지만 최근 바뀐 가이드라인은 1차 융자를 수입 증빙이 없이 융자받을 수 있는 Stated Income융자를 얻을 경우 2차 홈에퀴티는 불가하고 1차가 수입증빙을 해야만 2차 홈에퀴티를 해주는 것으로 바뀌었다.

그렇다면 수입 증빙 없이 융자를 받을 고객은 상기 예에서 모기지 보험을 얻고 융자를 해야 되고 둘째 경우는 점보융자를 얻어야만 융자를 받을 수 있게 되었다. 다행히 아직 점보 융자는 Stated Income으로 융자가 가능하나 이것 또한 지금 많은 은행에서 점보 융자를 수입 증빙을 보여주는 Full Doc융자로만 바뀌어 가고 있다.

현재 바뀌고 있는 가이드 라인으로 주로 수입을 증빙하고 수입 대비 지출(DTI: Debs To Income Ratio) 비용이 어느 정도 선에서 맞아갈 때 융자가 쉽게 이뤄지는 것을 기본으로 진행되고 있다. 수입 증빙이 분명하고 DTI 비율만 맞으면 지금도 거의 100%까지 융자가 가능하다. 대표적으로
FHA, SONYMA, Get Started 등 다양한 프로그램들이 아주 많다. 이런 프로그램의 이자들 또한 기존 30년 고정 모기지이자율 보다 훨씬 저렴한 경우도 있다.

문제는 수입 증빙과 구입 주택 가격이다. 한인들이 선호하는 지역은 대부분 쾌적한 환경에 좋은 학군이거나 아니면 비싼 동네의 세금이 싼 지역이다. 이렇다 보니 주택가격은 타민족들이 구입하는 것보단 훨씬 비싸고 융자금액도 적지 않다. 반면 이에 걸맞는 수입 보고가 없으니 한인들은 수입 증빙없는 융자를 고수할 수밖에 없다. 이러니 미국계 은행에 일하는 필자가 봐도 한인 주택경기가 훨씬 심하게 위축되는 것 같아 안타깝다.
참고로 주택 구입 예정인 바이어들은 주택을 보러 다니기에 앞서 기본적으로 자가 점검이 필요로 하다. 먼저 크레딧상의 문제가 없는지 한번 알아보는 것이 중요하고 현재 크레딧 기록에 여러 가지 카드나 자동차 할부 등으로 월 얼마를 지출하고 있는지 확인할 필요가 있다.

그리고 스스로 월페이먼트가 어느 정도까지 지불 가능한지 이런 계산에 맞춰 구입할 주택 가격대를 정해 놓고 주택을 쇼핑해야 한다.
그래야만 모두의 수고를 줄일 수 있다. 아직도 크레딧 700점이 안되는 고객이 월 렌트 1,500달러에 살면서 100만달러 주택을 10%만 다운하고 구입하려는 문의가 있다. 이런 고객들은 꼭 월 페이먼트를 낼 자신이 있다고 말한다. 물론 세금 보고는 형편없는 수준이다. 문제는 과거 이런 고객의 융자를 해주던 은행의 주가가 떨어지고 부도 위기에까지 몰리고 있다는 것이다. 이제 더이상 이런 융자는 쉽지가 않을 것이다.

최근 급변하는 모기지 정세를 연구하고 공부하지 않으면 정말 고객을 위해 정확한 융자 프로그램을 찾아주기 힘든 시기에 와 있는 것을 새삼 느낀다.