1998년때인가 한창 본국에서 IMF한파로 인하여 꽤 이름있던 기업들이 가을바람에 떨어지는 낙엽처럼 부도를 맞았고 신문지상엔 감면이니 퇴출이니 이런 비정한 단어들이 끊이질 않았다. 최근 그렇게도 탄탄해 보이던 월가의 아성이 여지없이 무너지고 있고 몇 해 전 본국에서나 봤던 이런 무시무시한 단어들이 월가를 강타하고 있다. 지금 세계는 이 금융위기의 끝이 도무지 어디인지 모두가 몸을 바짝 낮추고 예의 주시하고 있는 것 같다.

지난 16일 1923년에 설립된 미국 5위 투자은행인 베어스턴스가 정말로 초라한 가격인 주당 2달러에 불과한 2억 3620만달러에 JP모건에 팔렸다. 맨하탄 본사 가격만 해도 12억 달러에 달한다고 하니 건물가격의 6분의1 가격에 팔린 셈이다. 이런 부도위기를 불러온 게 유동성 자금 부족이었고 그 요인이 서브 프라임 모기지 채권관련 해지펀드라고 한다. 이로 인해 장중 주가는 기록적인 하락을 가져왔고 18일 연방준비제도이사회(FRB)에서는 또다시 기준금리를 0.75%나 내렸다.

다행히 18일 연이어 발표된 골드만삭스와 리먼브러드스사의 예상을 넘는 분기 실적이 미국증시의 추락을 막고 모처럼 강세로 돌아섰다.이처럼 서브프라임 사태로 인한 금융기관의 유동성 자금 위험은 신용 경색을 더욱 부추기고 부동산 경기 침체는 몰론 모기지 시장에 치명적인 소식이다. 이런 상황 하에서 현재 융자 은행들의 모기지 프로그램들은 어떻게 바뀌어 가고 있는지 알아보자.

최근 금융 위기로 반영되고 있는 모기지 시장의 가장 큰 변화는 변동 모기지 금리가 급등하고 있다는 것이다. 여기서 변동 모기지라고 말하는 것은 ARM(Adjustable Rate Mortgage)으로 하이브리드(Hybrid Loan) 융자를 말한다. 3/1ARM, 5/1ARM과 7/1ARM 프로그램이 대표적인 상품인데 이런 프로그램은 모두가 30년 상환에 최저 이자율 고정기간이 3년, 5년 7년에 따라 나눠지고 단기 상품일수록 Term에 대한 리스크 프리미엄이 적어 이자가 낮게 적용되어왔다.

그런데 그 낮았던 이자가 최근엔 30년 고정 이자보다 무려 1%나 높게 책정이 되고 있다. 다시 말해 이젠 은행에서 이런 단기 변동 모기지 상품을 취급하지 않겠다는 것이다. 왜 이런 현상이 일어나고 있는 것일까? 그것은 모기지 은행에서 이젠 서브 프라임 프로그램에만 빨간불이 켜진 게 아니라 프라임 모기지 전 상품도 예외는 아니라는 것이다. 즉 아무리 신용이 양호한 바이어라도 이자가 낮은 초기 고정 이자 기간이 끝나면 올라가는 페이먼트 감당에 대한 보장이 없고 주택가격 또한 기대치만큼 인상되지 않고 있는 실정에서 그 모든 리스크를 모기지 은행이 도맡아야 된다.

은행 입장에서 좀더 솔직히 말하면 이젠 이런 단기 상품 모기지를 채권으로 만들어 팔아먹기가 힘들어 졌다. 그만큼 유동성이 떨어졌다는 것이다.
지난 수년 동안 이런 하이브리드 융자의 큰 수혜자는 뉴욕보다 뉴저지 주민들이었다. 뉴욕보다 모기지 세금이 없어 재융자가 용이하니 이자만 약간 낮아도 단기 변동 모기지 상품으로 이리 저리 갈아탔다. 바꿔 말하면 그만큼 자신의 능력이상 융자를 얻고 낮은 이자로 버텨왔던 것인데 이젠 상황이 바뀌고 있음을 주시해야 할 것이다.
또 최근 간과할 수 없는 모기지 프로그램 변화는 프레디맥과 프레디메에서 모기지 프로그램의 가이드라인을 지속적으로 상향조정하고 있다는 것이다.

컨포밍 융자기준(현 41만7,000달러이하)으로 수입과 자산을 보여줄 수 있는 프로그램일 경우 크레딧에 크게 영향을 받지 않고 융자를 해왔으나 최근은 융자비율인 LTV(Loan To Value)를 비교해서 크레딧 점수가 700점 미만일 경우 포인트를 무려 0.5%나 추가시키는 것으로 시행되고 있다.
다행히 동포들이 주로 이용하는 SISA(Stated Income State Asset)프로그램 즉 양호한 크레딧과 일정한 자격만 있으면 까다로운 수입 증빙과 은행 잔고를 보여주는 절차가 없이 10% 정도 다운을 하면 41만7,000달러 한도에서는 융자 승인을 해주는 프로그램은 아직 남아있다.

하지만 이것 또한 현재 프레디매와 페니메에서 컨포밍 융자 한도를 41만7,000달러에서 70만달러이상까지 상향 조정한다고 발표를 했는데 과연 프레디멕과 페니메에서 컨포밍 융자금액을 70만달러까지 인상이 되었을 때도 지금 처음 수입과 자산을 보여주지 않아도 되는 SISA 프로그램들이 그대로 존속할지 여부는 상당히 의문이 된다. 쉽게 이야기해 수입 증빙 없이 10%정도만 다운하고 70만달러를 융자해 준다는 것은 상식적으로 현 모기지 상황에서 맞지가 않기 때문이다.

이럴 경우 컨포밍 금액은 상향되더라도 수입 증빙을 보여주지 않고 융자를 얻길 원하는 바이어들에겐 결코 반길만한 이야기는 아닐 것이다. 융자 받기가 더욱 까다로워 질수 있다는 것이다.현재 미 재무부와 FRB에서는 막대한 자금으로 서브 프라임 모기지 부실사태로 발생한 금융시장의 신용 경색을 대처하기 위해 기준 금리 인하나 재할인율 인하와 아울러 미 재무부 장관인 핸리 폴슨이 ‘창의적’ 이라는 표현까지 사용할 정도로 신종 유동성 공급 장치를 잇달아 발표하고 있다.

경매 방식으로 금융기관에 자금을 공급하는 ‘기간입찰대출’과 베어스턴스처럼 유동성이 현저히 떨어진 주택 저당증권으로 자금에 허덕이는 금융기관엔 이 주택저당채권을 담보로 현금과 같은 국채를 빌려주는 ‘기간부 국채 임대대출’이 있고 또한 일반 예금 은행에만 허용해오던 재할인 창구를 긴급자금이 필요한 투자 은행이나 증권사 등에도 확대해서 대출을 해주는 ‘프라이머리 딜러대출’ 등이다.또한 한편으로 이번 금융 사태의 중심에 있는 모기지 융자 기관에는 지속적으로 융자 심사 강화를 촉구하고 있다. 최소 미니멈 페이먼트나 초기 낮은 고정 금리 후 변동되는 프로그램, 융자 시 바이어의 수입과 자산을 충분히 검토하는 방침 점보 융자에 대한 에스크로 어카운트 의무화 등 다양한 방법으로 모기지 융자의 부실을 예방하려고 독려하고 있다. 이런 모든 주변 환경을 숙지하고 동포들의 내 집 마련을 위해 최선을 다해야겠다.