김규래 교수

며칠전 전 세계에서 가장 많은 수입과 소비를 하는 미국에 불경기가 올지도 모른다는 두려움에 일본, 홍콩, 인도, 영국, 독일 등 거의 전세계 주식시장이 하루에 5% 이상의 폭락을 가져왔는 데, 미국은 공휴일이라 주식시장이 열리지 않았고, 정부와 중앙은행 간부들이 모여 신속한 대응을 할 수 있었다. 중앙은행이나 정부 모두 GDP의 증가를 가져 올 수 있는 정책을 찾아야 하는데 생산을 늘리기 위해서는 소비를 늘려야 하므로, 중앙은행은 잇따른 전격적인 기준 금리(은행들 간의 1일 단기 거래시 적용하는 금리) 인하조치를 내렸다(예정되지 않은 날짜의 금리 정책 발표는 아주 예외적으로 지난 2001년의 911사태 이후로는 처음이다).

중앙은행의 이러한 행동은 이자율을 낮춰 자동차등의 구입비용을 낮춰 소비를 증가시키고 결과적으로 생산을 증가시켜 불황으로 가지 않게 하려는 것이다. 이번 금리 인하가 충분한 가 인데, 기업들이 효과를 단기적
일 것이라고 본다면, 생산을 증가시키는 대신 재고품을 팔아 단기적 소비증가에 반응할 것 이다. 또 한가지 주목해야 하는 것이 정부의 기준 금리 인하가 홈 에퀴티 론이나 신용카드 빚이 많은 사람들에게는 조금의 도움을 줄 것이다. 하지만 이번 불경기의 진원지라 할 수 있는 주택 모기지율은 별로 변동이 없어 그렇지 않아도 좋지 않은 주택 경기를 살릴 수 있는 처방인지는 의문시 되고 있다.

단기 이자율과 달리 전통적 모기지율은 30년 만기 미국 국채(T-bond) 수익률에 달려 있는 데, 이것이 별로 변화를 보이지 않고 있는 것이다. 모기지 이자율이 내려가기 위해서는 30년 만기 미국 국채 가격이 올라야 하는 데, (이자율과 채권 가격은 반대 방향으로 움직인다, 왜냐하면 만기시 같은 금액을 주는 데, 높은 가격을 지불하면 낮은 가격을 지불 할 때보다 수익률(이자율)은 떨어지는 것이다.) 예전 같으면 미국 국채의 40% 정도를 사들이는 외국 정부나 투자자중 가장 많이 사던 일본과의 관계가 좋으니 부탁을 해보련만, 지금은 미국 국채를 가장 많이 보유하고 사들이는 나라가 중국인데 중국과의 관계가 그 정도로 가까워 보이지는 않는다. (참고로 중국 외환보유고 중 미국 국공채에 투자된 돈은 대한민국의 1년 GDP와 비슷하고, 일년에 중국이 사들이는 외국(주로 미국) 국채등은 대한민국 1년 예산에 버금 갈 정도니, 이제는 중국 경제가 미국 경제에 영향을 줄 수 있는 때가 된 것이다.

중앙은행의 이자율 인하 외에 부시 행정부는 소비자 가구에 직접적으로 600달러~ 1,200달러 내외의 현금을 나눠주기로 발표를 하고 있다. 문제는 이 돈이 소비로 가야 하는 데, 지난번 2001년 불황 때의 경험으로는 돈을 받은 소비자들이 직접적인 소비에는 약 20% 만 쓰고 나머지는 저축과 빚을 갚겠다고 했으니, 이번 1500억 달러의 경기 부양책은 대한민국 예산
의 반이 넘는 금액이나, 실제 소비될 것으로 보이는 약 350억 달라는 14조 달러에 달하는 미국 GDP에는 약 하루치의 생산 증가 효과 만을 가져 올 것으로 보여 추가 적인 대책이 필요 할 것으로 보인다.
그러한 추가 대책의 일환으로 주택시장을 부양하기위해 점보(Jumbo) 모기지 (2008년 현재로는 4만17,00달러를 초과하는 모기지)의 상한선을 올려 1%이상 더 높은 이자율을 부담하는 점보 모기지를 빌리는 소비자의 부담을 덜어 주려고 하고 있다. 참고로 뉴욕, 뉴저지 지역에
는 59만5,125달러 이상, 또한 캘리포니아 지역은 더 높은 72만9,750달러 이상에만 높은 점보 이자율을 적용하여 이곳 주택 구입자들을 도와 주려고 하는 것이다. 미국 전반적인 주택 시장은이미 작년에 25년만에 가장 낮은 매매거래를 보였고, 중간 가격은 40년만에 처음으로 하락하였다.

물론 보스턴, L.A., 플로리다, 워싱턴, 뉴욕, 뉴저지등은 이미 주택가격이 하락하기 시작했고, 그래도 나은 시애틀, 오리곤, 동부의 애틀란타 등은 비교적 나아 아직 하락이 시작하지 않고 있지만 그곳들도 뚜렷한 둔화 조짐을 보이고 있다. 월스트릿 저널 등은 아직도 강세인 뉴욕 맨하
탄의 주택 시장을, 재산세 감세와 지난 5년간 2배 이상 증가했고, 지금도 빠르게 늘고 있는 맨하탄 남부의 거주 인구 유입으로 보고 있다.

이곳에서 비즈니스를 하시는 분들에게는 아주 반가운 소식이다. 또한 CNN Money 방송에서 뽑은 탑 10 유망한 부동산 시장으로는 동부에서는 유일하게 커네티컷 주의 브리지포트지역을 추천하고 있는데, 이곳도 맨하탄의 가격상승으로, 기차로 출퇴근이 가능하고, 가격이 아직 저렴하면서도 부유한 페어필드 카운티에 있고, 맨하탄과 같은 재산세 감세 등으로 젊은 층들이 기차역 주변의 역세권을 중심으로 가격이 올릴 것으로 보고 있다.