미국의 불경기(Recession)에 대한 우려가 두려움으로 변하면서 세계 각국의 주식시장이 폭락세로 이어지자 연방준비은행(Federal Reserve)은 지난 화요일 연방금리를 0.75% 인하시키는 전격적인 긴급조치를 단행하였다. 또 30일에는 다시 0.5%를 인하하였다.

연방준비은행의 금리인하조치는 불경기를 막기 위하여 경기를 부양시키려는 것이기도 하지만 이를 통하여 노리는 더 커다란 의도는 요동치는 금융시장을 안정시키려는 것이다. 그러나 이러한 두려움에 대한 처방법은 적어도 현재까지는 그다지 약효를 발휘하지는 않은 것으로 판단된다.
연방준비은행의 금리인하조치에도 불구하고 투자자금은 대거 주식시장에서 이탈하여 안전한 투자처로 평가되는 채권시장으로 쏠리는 현상이 발생하면서 장기채권의 이자율이 급락하는 현상을 나타냈다.

예를 들어 10년 만기 재무성채권의 경우 3.31%까지 하락하였고 모기지이자율 역시 이례적으로 급락하는 현상을 보이고 있는데 1월 23일 현재 파인리지모기지의 경우 30년고정모기지 이자율은 5.25%까지 하락하였고 15년고정모기지는 4.75%, 5년변동모기지의 경우에는 4.625%까지 떨어졌다.
이처럼 모기지이자율이 하락하였던 것은 지난 2003년 6월 이래 처음 발생한 것이다. 2003년이라면 모기지재융자의 황금기라고 할 수 있는데 30년고정모기지의 평균이자율은 5.5%이하로 하락하면서 5.31%까지 떨어진 바 있다.

그렇다고 해서 모기지이자율이 계속해서 떨어질 것이라고 장담할 수는 없을 것이다. 예를 들어 지난 2003년 6월 25일 모기지이자율이 5.31%까지 하락하였으나 6주후인 8월 6일에는 이자율이 6.43%까지 상승한 바 있다. 무려 1.125%정도가 오르게 되었던 것이다. 이러한 현상이 앞으로 발생될 것으로 생각되지는 않지만 반드시 장담할 수는 없다.많은 사람들이 연방준비은행이 연방금리를 인하시키면 모기지이자율도 덩달아 떨어질 것으로 생각한다. 따라서 연방은행이 앞으로 금리를 추가하락 시킬 수도 있다는 이야기를 듣게 되면 앞으로 모기지이자율이 더 떨어질 것으로 생각하게 된다. 그러나 우리들이 유념하여야 할 사실은 연방은행이 연방금리는 마음대로 결정할 수 있으나 모기지이자율의 경우 연방은행이 마음대로 콘트롤 할 수는 없다는 것이다.

모기지이자율은 모기지 채권이라고 불리는 장기채권의 가격에 근거한다. 경기가 침체되는 상황 하에서 연방금리와 모기지이자율은 같이 하락할 가능성이 있는데 이는 다음과 같은 이유 때문이다.

◆ 경기를 진작시키기 위하여 연방금리가 하락된다.
◆ 모기지이자율은 경기침체에 따라 인플레이션(물가상승)의 위험이 그만큼 줄어들기 때문에 하락한다.

이와 더불어 경기침체의 우려에 따라 투자자금이 주식시장에서 보다 안전한 채권시장으로 이동하면서 채권의 수요가 늘어나게 되고 이에 따라 채권가격은 상승하게 되는데 채권가격이 상승하게 되면 수익률(이자율)은 하락하는 현상을 나타낸다.

1월 30일에 있은 연방준비은행의 연방금리 하락폭이 높을 것으로 예상한 사람들은 그만큼 경기상황이 매우 나쁘다고 평가하는 것이다.이를 달리 해석하자면 연방준비은행이 지난 화요일 금리를 0.75% 인하시키는 조치에도 불구하고 이러한 인하조치가 충분히 않다고 시장에서는 생각한다는 것이다. 연방준비은행의 금리인하조치가 불경기를 막기에는 시기적으로도 늦었고 0.75%의 금리인하로는 불경기를 막기에 불충분하다고 생각하기 때문에 계속 불경기에 대한 두려움이 사라지지 않으면서 채권시장으로 자금
이 대거 이동하는 현상이 발생하면서 모기지이자율이 급락세를 나타내었던 것이다.

그러나 이러한 모기지이자율의 급락은 경우에 따라서 일장춘몽의 해프닝으로 끝날 수도 있다. 만일 연방은행의 계속되는 금리인하와 함께 연방정부나 의회가 내세우고 있는 경제촉진책이 가시화되면서 가뜩이나 높은 에너지 및 식품가격의 상승과 맞물려 물가상승(인플레이션)에 대한 우려가 생기게 되면 모기지이자율은 갑자기 급등할 가능성을 배제할 수 없다. 왜냐하면 인플레이션 자체가 모기지 채권의 가치를 잠식하기 때문이다.

그러면 우리는 모기지이자율에 관련하여 어떠한 입장을 취하는 것이 좋을까? 우리는 무엇보다도 경험적인 접근이 우선시되어야 한다. 즉 그토록 이자율이 낮았다고 평가되는 2003년의 경우와 유사한 상황이 현재 발생하고 있다는 점을 결코 과소평가할 수 없다는 것이다. 지난 3~4년 전에 모기지를 얻은 사람들의 경우 거의 대부분이 이자율이 현재보다 훨씬 높다는 측면에서 적지 않은 금융비용을 절약할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있다는 것이며 이자율이 더 떨어질 것을 기대하는 것은 어쩌면 우리들의 소박한 욕심에서 비롯된 것일 수도 있다는 것이다.재정적인 의사결정은 항상 그 시기(Timing)이 중요하다는 것도 이러한 이유 때문일 것이다.

Tel: (201)592-7701
부동산/주택금융전문웹브로그
WWW.PRMBANK.COM