최근 모기지이자율이 빠른 하락세를 나타내는 것은 기업들의 부진한 영업실적과 함께 발생한 유가 급등으로 인해 유발된 주가 하락과 밀접하게 연관되어 있다. 투자자금이 주식으로 부터 채권으로 대거 흘러들면서 채권 수요 증가는 채권가격 상승으로 이어졌던 것이다. 채권가격이 상승하게 되면 수익률(이자율)은 하락하게 되는데 이것은 모기지이자율 역시 하락하게 한다.채권가격이 오르게 되면 수익률이 떨어지는 이유는 무엇 때문일까?

예를 들어 친구가 100달러를 빌리면서 1년 내에 110달러를 돌려주겠다는 채무증서를 건네주었다고 치자. 이 경우 채무증서는 10%의 수익률을 지닌 채권이 된다. 그 다음날 갑자기 돈이 필요하여 채무증서를 다른 사람에게 팔기로 하였는데 해당 채무증서를 만일 100달러나 110달러가 아닌 102달러에 팔았다면 2달러의 이익을 보게 된다. 친구는 1년째 되는 날 채무증서를 산 사람에게 110달러를 갚게 되면 채무증서를 산 사람의 입장에서 볼 때 수익률은 8%가 된다. 이처럼 채권가격이 오르게 되면 수익률은 떨어지게 되는 것이다.

모기지 이자율의 향방을 결정하는 것은 채권시장에서 거래되는 모기지유동화채권(Mortgage-backed securities)의 가격이다. 모기지유동화채권의 가격이 오르면 모기지 이자율이 떨어지고 반대로 채권가격이 하락하면 모기지 이자율은 오르게 된다. 현재 모기지 채권의 가격은 지난 200일 동안의 평균치보다 높아진 상황이다. 따라서 모기지이자율 역시 지난 200
일 동안의 평균치보다 낮은 수준으로 떨어진 상태다. 예를 들어 파인리지모기지의 경우 30년 고정 이자 모기지의 이자율은 얼마 전까지 6.375%수준 이었으나 6.125%로 0.25%가 하락하였고 15년 고정 이자 모기지의 경우에는 5.75%까지 떨어진 상태이며 5년 변동 이자 모기지는 5.875%까지 하락했다.

이번 주에 들어 두드러지게 나타나고 있는 현상 중에 하나는 점보모기지(융자금액이 41만7,000달러 이상되는 경우)의 이자율이 눈에 띄게 회복되었다는 것이다. 지난여름 모기지 경색사태 이후 30년 고정 모기지의 경우 한동안 7.5%이상 치솟았으나 최근 7.125%수준으로 하향안정세를 유지하더니 이번 주에는 6.875%로 떨어졌다. 15년 고정 모기지의 경우 역시 6.875%수준으로 유지하고 있으며 5년 변동 이자 모기지의 경우에는 6.25%로 크게 하락하였는데 이는 점보모기지시장이 종전에 비하여 크게 안정되고 있다는 것을 의미한다.

주택가격이 상대적으로 높은 뉴욕이나 뉴저지의 경우 대부분의 주택융자에 있어 점보 모기지가 주(主)를 이루었으나 지난 3~4개월 동안 점보모기지 이자율이 급상승하여 주택 장만에 커다란 어려움을 주었다. 하지만, 최근 점보 모기지 시장이 안정되면서 이자율 역시 크게 하락하는 매우 긍정적인 추세를 보이고 있다.모기지 이자율의 하락을 이끄는 동인(動因)은 다름 아닌 불경기에 대한 우려다. 계속해서 침체의 늪으로 빠져들고 있는 주택시장이 미국경제의 아킬레스건으로 작용하고 있다는 것은 이제
자타가 공인하는 사실이 되어 버렸고 서브프라임 모기지의 부실화사태로 유발된 금융시장의 불안은 다소 나아지고 있다고는 하지만 언제 어디서 또 다른 돌발사태가 터지게 될지 알 수 없는 노릇이다.

바로 이러한 이유 때문에 채권시장에서는 연방은행(Federal Reserve)이 오는 10월 31일 단기금리를 또다시 0.25% 하락시킬 확률이 90%이상이라고 점치고 있다. 달러화의 가치는 계속 하락하여 유로(Euro)화와 비교해 기록적인 수준으로 떨어진 상태이며 오일가격마저 배럴당 88달러를 넘어서 90달러에 육박하는 사태까지 겹쳐 미국경제가 경착륙 할 것이라는 우려가 증대되고 있다. 이러한 현 상황에서 채권 투자자들은 연방은행이 지난 9월 기준금리를 0.5% 내린 것에 이어 또 다른 획기적인 조치를 취하길 내심 기대하고 있는 것이다.

모기지 이자율과 관련, 초점은 ‘연방은행이 금리하락조치를 취하느냐’의 여부가 아니라 이러한 조치를 취할 수밖에 없도록 만드는 주어진 경제여건이다. 즉 연방은행이 금리인하를 단행할 만큼 경기둔화가 예상되는 경우 물가상승(인플레이션) 역시 억제되어 질 것이므로 고정수입 (Fixed Income)을 겨냥한 모기지채권의 경우 긍정적인 영향을 받게 됩니다.
그러나 현재와 같은 이자율 하락현상이 앞으로도 지속될 것이라 장담하기는 힘들다. 혹자는 현재 물가상승이 안정된 기조를 유지하고 있다는 평가자체가 지나치게 과대 포장되어 있으며 이에 따라 결국 이자율은 종전의 수준으로 상승하게 될 것이라 전망하는 현 상황 볼때 향후 몇 주간 모기지 이자율이 또다시 상승하게 된다고 해도 그리 놀랄 일은 아닐 것이다.
만일 주택구매 또는 모기지 재융자를 위하여 모기지를 알아보고 있는 중 이라면 가급적이면 빠른 시일내에 이자율을 고정(Rate Lock)시키는 것이 여러 가지로 유리할 것이다.

특히 점보 모기지를 얻어야 하는 경우라면 더욱 빠른 조치가 필요하다. 이는 요즘처럼 전반적인 경제적 흐름의 예측이 불확실한 상황에서 더 좋아질 때를 기다리기에는 위험부담 요소가 너무 크기 때문이다.
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