서브 프라임 모기지 사태, 신용 경색 등 예사롭지 않은 용어가 연일 주택 시장 전면에 끊임없이 대두되며 주택 경기와 모기지 시장을 꽁꽁 얼어붙은 듯하나 실제 시장 데이터를 보면 약간 반전의 기미도 있습니다.

지난 11일 미 주택 융자 은행 연합 MBA(Mortgage Banker Association)에 따르면 주당 비교되는 모기지 융자 신청건수가 지난주 주택구입 으로 5.2%가 늘었고 재융자로 6%가 그 전주보다 증가되었다고 보고 됐습니다. 이 데이터는 현재 언론에서 언급하는 모기지 융자 사태의 무게보다 조금은 더 가볍게 주택 시장이 여전히 움직이고 있다는 증거가 아닌가 싶습니다.
이번 시간은 고객들 중 6 ~7년 이전에 주택을 구입하신 고객을 위해서 최근 주택 시장을 지혜롭게 이용하는 방법을 알아보겠습니다.

2001년 전이나 2002년 즈음 주택을 구입하신 고객도 주택가 상승으로 에퀴티가 상당히 올랐을 겁니다.물론 최근 주택 시장 악화로 약간은 심기가 상하셨을 수도 있습니다.얼마전 필자 고객의 주택 융자 경우를 예로 최근 상황을 어떻게 이용하는지 자세히 알아보겠습니다.

필자의 고객은 7년 전에 첫 주택을 구입 했습니다. 당시 32만달러로 구입했고 20%정도를 다운 하고 25만달러는 15년 상환 융자로 얻었습니다. 한달치 페이먼트는 원금과 이자 합쳐서 2,200달러 정도에 세금 및 보험이 700달러 정도로 3,000달러에 약간 못 미치게 지불 했다고 합니다. 그리고 2년 전에 사업자금으로 홈 에퀴티 10만달러를 사용해 한달에 708달러씩 지불 되었고 주택비용으로 도합 3,600달러 정도가 지출 되었습니다.

이 고객이 처음에 1차 모기지와 홈에퀴티를 합해서 재 융자를 할까 고민하다 이참에 주택을 한번 바꿔보자는 생각이 문득 들어 시장에 내놓았다고 합니다. 작년까지만 해도 그 집을 65만달러는 받아주겠다던 부동산 업자가 60만달러에도 난색을 표하더니 결국 그 주택은 53만달러에 계약 되었습니다. 이 고객은 55만달러 이하면 절대로 팔지 않기로 맹세를 했다는데 막상 이 집을 팔려고 내놓고 새로 집을 구입하려고 다니니 시장이 그렇지 않다는 것을 깨달았다는 군요.

더 재미있는 것은 집을 구입하러 다니면서 어떻게 하면 자기 집을 잘 팔수 있을까 하는 아이디어도 생겼다고 합니다. 그리고 이 고객이 새로 구입하는 주택은 딱 10만달러 차이나는 63만달러로 계약 했는데 주택 경기가 호조를 보일 때 80만달러 이상 호가하던 매물이었다고 아주 만족 해 했습니다. 즉 이 고객은 기존 주택을 좀 싸게 팔았지만 좀 더 싸게 주택 구입을 한 셈이 된 겁니다.그럼 이 고객의 주택 월 페이먼트 변화 추이를 자세히 분석해 보겠습니다.

매매된 집:
1차 모기지 (16만5,000달러) 2,177달러
2 차 홈 에퀴티 (10만달러) 708달러
세금 및 보험 720달러
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합계 3,605달러/월

53만달러에 매매 되었으니 1차 모기지 남은 밸런스 16만5,000달러 정도 2차 홈 에퀴티 10만달러, 클로징 비용과 부동산 중개비 3만달러 정도 제하고 26만5,000달러를 손에 쥐게 되었고

새로 구입하는 주택비용으로는
구입비 63만달러
다운페이먼트 21만8,000달러
클로징 비용 및 집 수리비용 4만7,000달러
융자 금액 41만7,000달러 (컨포밍 융자 금액)을 융자 얻었습니다.

새로 구입한 집:
모기지 41만7,000달러, 30년 고정6.25%
원금 + 이자 : 2,567달러
세금 및 보험 : 930달러
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3,497달러/월

물론 예전보다 융자 금액은 15만달러정도 늘어났고 월 페이먼트 중 원금 상환도 15년 고정 보다 약간 적지만 기존의 주택에서 훨씬 넓고 Value가 있는 주택을 월 페이먼트를 예전 보다 100달러 정도 적게 내며 소유하게 되었습니다.특히 이 고객이 언급하는 것은 첫 주택을 구입 시 주변 환경, 학군과 주택구조등을 제대로 따져 보지 못했는데 살아가면서 어떤 주택을 구입해야 향후 주택 ,Value가 높아질지 알게 됐다고 하더군요.

상기 경우처럼 현재 주택을 소유하고 있는 고객 중에서 그 주택의 에퀴티가 어느 정도 쌓였다고 생각되시면 이 냉랭한 주택 경기를 이용하는 것도 먼 훗날을 내다보았을 때 지혜롭지 않을까 합니다.
이에 앞서 몇 가지 중요 사항이 있는데 첫째가 기존 주택의 매매 계약이 성립되지 않은 상황에서 그냥 새로 집을 보고 계약 하면 낭패를 볼 수 있습니다. 아무리 마음에 드는 매물이 좋은 가격에 네고가 되었더라도 현 주택 매매가 우선입니다. 참고로 사고파는 매매 클로징을 같은
날 하실 수 있습니다. 이 경우 오전에 주택 매도 클로징을 하시고 오후에 매입 클로징을 합니다.

둘째로 유의할 점은 융자를 얼마정도 얻을 것인지입니다. 한번 주택 모기지 페이먼트를 해본 고객은 어느 정도까지가 가계에 부담이 되지 않을지 스스로가 아실 겁니다. 필자가 제안하는 융자 금액은 41만7,000달러인데 최근 이 컨포밍 금액의 이자율이 6% 초반대로 아주 좋습니다.
가급적 다운페이먼트를 넉넉하게 하는 게 좋고 점보 융자를 얻더라도 기존을 주택을 팔고 살 경우에는 어렵지 않게 융자를 받을 수 있습니다.

그럼 고객분 모두가 이 주택 시장 난국을 지혜롭게 잘 이용하시길 바랍니다.