Dog Days Of The Dow 얼마 전 유명 경제지 인터넷 판에 실린 머리기사이다. 지난 7월 26일 다우존스지수가 311 포인트 하락했고 이것은 지난 2월 27일 416 포인트 하락한 이래로 올해 들어 두 번째로 큰 폭 하락을 보여줬다. 그로인해 모기지 융자 이자율은 약간 내려갔으나 다우
존스지수 하락이 미국의 2분기 경제성장이 호조를 보였음에도 불구하고 서브프라임 모기지의 부실로 인한 신용시장 경색이 주요요인이 되고 있다 하니 주택시장으로 봐서는 결코 환영할 수 없는 분위기인 것 같다.

아무튼 주가 하락은 10년 미국채 수익률이 낮아짐을 의미하고 미 국채 수익률과 연동하는 모기지 이자율이 낮아지는데 이 낮아진 이자를 고정(Lock In)하는 것에 관해 한번 알아보겠다. 융자를 신청하게 되면 이자율에 가장 관심을 가지게 되는데 이 모기지 이자율이라는 것이 고정되어 있는 것이 아니라 여러 가지 변동요인으로 인해서 매일 바뀌어 진다는 거다. 며칠 아니 몇 주일 동안 고요한 호수처럼 변동이 없을 때도 있는 반면 풍랑을 만난 바다처럼 한주에도 심하게 변동할 수도 있다.

아마 모든 고객들이 이자율이 가장 낮은 시점에서 모기지 융자 얻기를 바랄 것이다. 모기지 이자율고정(Lock In)이라는 것은 말 그대로 변동되는 이자율을 고정을 하는 것을 말하는데 Lock In을 한 기간 안에 고객이 클로징을 하게 되면 고정된 이자로 융자를 받게 된다.

그럼 좀더 구체적으로 Lock In에 대해 살펴보자.
1. Lock In 기간
이자율을 고정 Lock In을 한다고 해서 이자율이 무한정 Lock In이 되는 것은 아니다. 융자 프로그램이나 은행에 따라 약간씩 차이는 있지만 이자율 Lock In은 그 기간이 60일 정도이고 (30일 고정은행도 있음) 이것은 Lock In한 이자율이 60일까지 지속된다. 그럼 60일 동안 Lock In을 했는데 60일 안에 클로징이 되면 문제가 없으며 60일 안에 클로징을 못하게 되면 Lock In 기간을 연장하게 된다.

2.Lock In 연장
대부분 은행에서는 Lock In 비용을 받지 않고 60일 정도를 Lock In 할 수 있다. 그런데 Lock In 기간이 지나서도 클로징이 되지 않을 경우 Lock In을 연장을 해야 되는데 이때 비용이 발생된다. 가령 10일정도 연장을 한다고 하면 0.1포인트 20일 경우 0.15 포인트 30일 연장이 필요할 경우 0.25 포인트 이런 식으로 연장하는 기간에 따라 포인트가 늘어나게 된다. 그런데 이자율을 Lock In 할 때부터 클로징 시기가 대충 석 달 정도는 걸릴 것이라는 예상이 되고 현재 이자율이 좋아서 Lock In을 하고 싶다고 할 경우는 처음부터 석 달인 90일 정도를 Lock In 할 수 있는데 이런 경우엔 처음부터 0.125 포인트를 지불한다고 하고 Lock In을 하면 된다.

즉 60일 Lock In을 하고 추가 한달 연장을 해서 0.25 포인트가 발생하는 것보다 그 절반의 비용을 처음부터 정해놓고 Lock In을 하게 되면 이익이 된다. 포인트(Point)라고 하는 것은 이자율과 다른 것으로 클로징시 클로징 발생되는 비용으로 생각하면 된다. 1포인트는 융자 금액의 1%를 말하
게 되고 포인트를 클로징 시 한번 지불한다. 즉 30만 달러 융자를 한 고객이 60일 고정을 했는데 추가로 10일 정도 Lock In기간을 연장했다고 하면 0.1 포인트인 300달러를 클로징 때 Lock In 연장 비용으로 내게 된다.

3. Lock In 뒤 이자가 내려갔을 때
이자율을 고정을 했는데 클로징까지 이자율이 올라가면 아무런 문제가 없다. 하지만 반대로 이자율을 고정했는데 이자율이 내려가면 그때부터 필자가 고달파진다. 하지만 한번 고정한 이자율은 풀기 힘들다고 이해하면 된다. 그것은 이자율을 Lock In하고 이자율이 올라갔다고 해서 은행에서 올라간 이자를 받지 않기 때문이다. 하지만 Lock을 했는데 이자율이 급격히 떨어져 이자율이 0.25% 이상 내려갔을 때 그때는 은행에서 이자율 Lock을 풀고 이자를 다시 Lock In을 할 수 있는 장치가 있다. 하지만 이자율이 0.25% 내려가는 상황은 좀처럼 발생하지 않는다.

또 어떤 은행은 Lock In을 하고 이자가 내려가서 문제가 생기는 분쟁을 막기위해 처음부터 500달러 정도 내면 한번 이자를 풀고 다시 Lock In 할 수 있는 기회를 주는 프로그램도 있다. 그만큼 이자율 고정은 신중히 결정해야 될 사안이다.

4. 이자율 Floating
만약 고객 중 은행에 융자 신청을 했는데 이자가 조만간 더 내려 갈 것 같아서 Lock In을 하고 싶지 않을 땐 어떻게 할까? 이때 이자율을 Floating이라고 하는데 말 그대로 매일 변동되는 이자율위에 떠 있도록 놔두는 것을 말한다. 이자율을 Floating으로 해 두었다가 클로징 즈음 이자율이 좋다고 생각돼 질 때 Lock In을 하면 된다. 특히 새로 지은 주택을 구입할 경우 클로징 날짜를 가늠하기가 어렵다. 빌더가 이야기하는 클로징 날짜 보다 항상 여러 가지 변수가 생겨 클로징이 늦어지게 마련이다.

이럴 경우 이자율을 고정했다 클로징이 늦어질 경우 원치 않은 Lock In 연장 비용이 발생하실 수도 있다. 이때 이자율을 Floating을 해 놓고 클로징 날짜가 확실히 잡혀지면 그때 가서 Lock In을 하면 된다. Floating을 해둔 이자는 늦어도 클로징 3일전에는 이자율 Lock In을 해야된다.

주택 구입시 이자율은 상당히 중요한 요인이다. 하지만 이자율 보다 더 중요한 고려 사항은 고객이 얻은 융자 프로그램의 정확한 이해와 고객의 월페이먼트의 상환 능력이다. 몇 년 전 주택경기의 활황을 타고 너무 많은 단기 변동 모기지 융자 상품이 쏟아져 나왔고 그 프로그램을 제대로 이해하지 못한 고객들이 현재 변동모기지 융자의 월페이먼트 상환 능력 상실로 엄청난 파장이 현실로 나타나고 있다. 피터 곽 론오피서 (631) 501-4105, NJ-(201)947-0267

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