모기지 융자 납부가 체납되어 주택을 차압(Foreclosure)당하거나 융자은행의 동의하에 융자금액 이하의 금액으로 주택을 처분(Short Sale)하는 경우, 재산손실뿐만 아니라 세금을 납부해야 하는 어려움이 따를 수 있습니다. 이에 관련된 세금상식에 대해 알아보겠습니다.

차압 혹은 숏세일 때 납부하는 세금

<문> 1차 융자를 32만달러 받아서 당시 구입가 40만달러에 주택을 구입했습니다. 페이먼트가 체납되어 은행에서 차압하는 경우, 세금에 어떤 영향을 주나요?

<답> 1차 융자는 부동산을 담보로 한 ‘넌리코스 론’(Nonre- course Loan) 즉 상환의무가 담보물에 국한되어 차압 세일하면 더 이상의 개인적인 책임이 없어지는 부채이기 때문에 체납이 되어 차압이 될 경우 부동산을 차압하고 대신 전체 융자금액을 탕감해주는 내용을 가지고 있습니다. ‘넌리코스 론’을 탕감해준 데에 대해서는 세금부담은 없습니다.

홈에퀴티 얻은 상태서 페이먼트 체납

<문> 1차 융자를 32만달러 받아서 당시 구입가 40만달러에 주택을 구입하였습니다. 그 후로 주택 가격이 많이 상승하여 20만달러의 홈 에퀴티 론을 받아 사용한 상태에서 페이먼트가 체납되어 은행에서 집을 차압하게 되었습니다. 주택의 현 시가는 48만달러일 때, 세금에 어떤 영향을 주나요?

<답> 1차 융자는 부동산을 담보로 한 ‘넌리코스 론’이지만 홈에퀴티 론은 ‘리코스 론’(Recourse Loan)으로서 상환의무가 담보로 한 부동산외에 개인적 상환의무가 있으므로 차압 세일해도 상환의무가 없어지지 않는 부채입니다. 현 시가(48만달러)로 팔린 것으로 간주하여 주택구입가(40만달러)에 비해 8만달러의 자본소득이 발생합니다. 한편, 시가(48만달러)로 융자액을 갚는 것으로 간주할 때, 현재 가지고 있는 전체 52만달러의 융자금액(1차 융자 32만달러와 홈 에퀴티론 20만달러)에서 48만달러를 제외한 4만달러를 탕감 받는 효과가 발생하므로 4만달러를 COD(Cancellation of Debt) 소득으로 보고해야 하며 세율은 일반소득세율을 적용받습니다.
주택이 주 거주주택(Principal Residence)이고 2년 이상 거주하였을 경우에는 자본소득의 25만달러(부부인 경우 50만달러)까지 세금을 면제해주므로 8만달러의 자본소득에 대한 세금부담은 없습니다.

재융자 주택 차압, 시세 차익에 대한 세금

<문> 1차 융자를 32만달러 받아서 당시 구입가 40만달러에 주택을 구입하였습니다. 1차 융자를 재융자(Refinance)하여 52만달러의 융자금액을 가지고 있는 상태에서 차압을 당하게 되었습니다. 주택의 현 시가는 48만달러일 경우, 세금에 어떤 영향을 주나요?
<답> 1차 융자는 재융자를 하는 동시에 ‘리코스 론’으로 성격이 변경되어 부동산 처분 또는 상계 후에도 부족분에 대해 책임을 져야 하는 부채로 전환됩니다. 이와 같은 경우, 현 시가(48만달러)로 부동산이 팔린 것으로 간주하여 주택구입가(40만달러)에 비해 8만달러의 자본소득이 발생합니다. 또한 시가(48만달러)로 융자금액을 갚는 것으로 간주할 때, 현재 가지고 있는 융자액(52만달러)을 다 갚을 수 없고 차액(4만달러)만큼 탕감 받은 효과가 발생하므로 ‘리코스 론’인 4만달러 COD(Cancellation of Debt)를 소득으로 보고해야 하며 세율은 일반소득세율을 적용받습니다.

탕감된 융자액 소득 보고하지 않는 방법

<문> 앞서 질문한 내용처럼 탕감된 융자액(4만달러)을 소득으로 보고하지 않을 수 있는 방법이 있는지요?

<답> 우선 파산 선고를 신청한 경우에는 탕감된 융자금액에 대한 소득보고에서 제외될 수 있습니다. 또한 파산 선고를 신청하지 않았을 경우라도 Section 108(a)(1)에 의해 납세자의 일반부채가 자산보다 많다는 것(Insolvency)을 증명할 경우 소득보고에서 제외될 수 있습니다.
이상으로, 모기지 융자를 체납하여 부동산을 차압당했을 경우, 몇 가지 사례를 들어 분석해보았습니다 (숏 세일에도 동일하게 적용). 부동산 시세가 떨어지면서 이런 상황이 발생할 경우, 재산손실은 물론 세금도 부담해야 하는 어려움이 있으므로 각각의 상황에 맞는 절세요령을 참고하시기 바랍니다.
세법 문의 Choi, Dow, Ian, Hong & Lee, CPAs (213) 365-1700