우리가 살고 있는 이곳의 주거 방식은 크게 렌트로 사느냐 주택을 소유 하느냐의 두가지로 나눕니다. 문득 필자가 뉴욕에 처음 와서 렌트로 겪은 문화 충격이 생각나는데 렌트라고 함은 본국의 정서로 월세 정도로 생각을 했으나 렌트를 얻으러 가는 곳 마다 집주인(Landlord)이 크
레딧 기록이나 수입 증빙을 보여 달라는 것이었습니다.

그렇지 못하면 보증인을 앉혀야 된다니 참 난감했던 기억이 납니다. 우여곡절 끝에 당시 렌트의 두달치를 보증금(Security Deposit)으로, 또 다른 한달치는 부동산 소개비 그리고 한달치는 렌트비, 모두 넉달치 렌트비를 한꺼번에 지불하고 간신히 렌트를 얻었습니다. 그때 바로 깨달은
게 미국에선 이사를 자주 다니지 말아야 겠구나 아니 내 집을 빨리 구입해야겠다는 겁니다.

시간이 좀 지나고 나니 렌트 문화가 왜 이런지를 약간은 이해 할 수 있었습니다. 집주인 입장에선 세입자가 안정된 직장을 가지고 렌트를 잘 내면 다행이지만 그렇지 않고 세입자가 계약 기간 전에 이사를 나가면 다시 다른 세입자를 구해야 되고 그사이 집이 비워지게 되면 집주인은 그만큼 손실을 보게됩니다. 또한 만약 세입자가 제대로 된 직장이 없거나 신용이 좋지 못해서 몇달씩 렌트를 못 낼 경우 그것에 대한 안전장치와 심한 경우 세입자를 쫒아 내야 되는 상황(Eviction)까지 발생되는데 그로인해 비용이 발생된다는 겁니다. 이때 집주인의 임대주택의 모기지 융자가 아직 남아 있다면 집주인은 경제적으로 곤경에 빠지게 될겁니다.

주택을 구입하는데도 이런 불미스러운 상황들이 발생 할 수 있는데 한 예를 들어 보면 어느 셀러가 마켓에 주택을 내놓고 적절한 바이어가 나타나 계약을 했다고 합시다. 그런 뒤 이 셀러도 새로 이사갈 주택을 찾고 계약을 했습니다. 통상적으로 이런 주택 매매 계약은 짧아야 한달 보름에서 길게는 두세달 또는 그 이상이 걸릴 수도 있습니다.
그런데 클로징 날짜가 임박해와서 갑자기 바이어가 모기지 융자에 문제가 생겨 클로징을 할 수 없는 사태가 발생했다고 하면 셀러는 경제적이나 시간적으로나 치명적인 손실을 보게 됩니다. 이것은 셀러가 새로 이사가고자 하는 계약에서도 연쇄적으로 영향을 끼치게 됩니다.

그래서 주택을 구입할 때 셀러는 바이어가 오퍼 하는 가격도 중요하지만 바이어의 신용상태, 다운페이먼트 정도를 꼼꼼히 살피게 됩니다. 반면 바이어도 오퍼를 넣을시 융자 은행으로부터 융자에 문제가 없다는 Per-Approved Letter나 크레딧 리포트 등 함께 셀러 측에게 보내 셀러
에게 모기지 융자의 위험성을 완화시키고 나아가 좀더 낮은 가격으로 흥정을 하게 됩니다. 이렇게 계약이 이루지면 그다음으로 셀러측 변호사는 바이어의 은행으로부터 융자 승인서(Commitment Letter)를 요구하게 됩니다. Commitment Letter는 은행의 융자 심사관이 이 융자건으로 심사를 하고 융자 승인을 해주는 것을 말하는데 이것은 앞서 오퍼를 할 때 받은
’Pre-Approved Letter’보다는 훨씬 확실하고 구체적인 승인이 된겁니다.
이때 Commitment Letter에서도 클로징 까지 바이어가 준비해야 될 여러가지 조건(Condition)이 요구 됩니다. 하지만 Commitment Letter가 나온 이후에는 큰 무리없이 클로징까지 가게됩니다.

그런데 앞서 말한 것 보다 셀러가 바이어에게 클로징에 있어서 모기지 융자로 발생되는 문제를 위해 요구하는 더 강력한 조항이 있습니다. 그것이 노 모기지 조항(No Mortgage Contingency)라는 겁니다. 원래 ‘모기지 컨틴전시’는 말 그대로 주택 계약서상의 모기지 조항인데 쉽게 설명을 하면 계약후 융자가 진행되는 과정에서 바이어가 모기지 융자에 문제가 될 경우 계약이 파기되고 계약금을 바이어에게 돌려 주는 것입니다.
하지만 ‘노 모기지 컨틴전시’로 계약을 하게 되면 바이어가 융자 은행에 융자를 받지 못해 클로징을 못할 경우에라도 셀러는 바이어에게 계약금 (Deposit Money)을 돌려주지 않는다는 겁니다. 그러니 바이어는 융자 은행에서 모기지 융자를 못받게 되더라도 캐쉬로 클로징을 해야 계약금을 손해 보지 않는다는 겁니다.

이런 ‘노 모기지 컨틴전시’는 대부분의 신축 콘도에 들어 있는 조항인데 최근 일반 주택 계약서에도 가끔 셀러측에서 ‘노 모기지 컨틴전시’를 요구하는 경우도 있습니다. 셀러는 바이어의 모기지 융자로 인해서 발생되는 문제에 대해 원천적으로 책임을 지지 않겠다는 것이지요. 이런 경우라면 바이어도 좀더 신중히 융자를 신청해야 될 것입니다. 참고로 신축 콘도를 구입할 경우 ‘노 모기지 컨틴전시’는 기본이고 바이어가 지불해야 될 클로징 비용에 Transfer Tax 심지어 셀러측 변호사 비용까지 바이어 부담으로 계약이 진행 됩니다. 여기서 해당 Property가 뉴욕에 있을 때는 Mortgage Tax까지 부과되므로 이 모든 것이 합해지면 어마어마한 클로징 비용이 발생하게 됩니다.

특히 뉴저지 고객이 맨하탄 콘도를 구입할 경우 적잖게 놀라게 되는데 본국에서 맨하탄 콘도를 구입 할 경우에 받는 충격은 이루 말할 수 없을 겁니다. 그래서 신축 콘도 구입시 계약서 작성에 앞서 클로징 비용의 구체적인 정보와 상담이 필수적으로 요합니다.
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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