전반적인 부동산 경기는 침체에 빠졌지만 대형 몰과 샤핑 센터 투자는 화끈하다. 주택시장 침체로 많은 투자자들이 부동산에서 발을 빼고 있지만 지역 대형 몰과 샤핑센터에는 투자하는 리테일 전문 부동산 투자 신탁(REIT)에는 투자가 봇물처럼 이뤄지고 있다. 이유는 아주 높은 투자 수익을 지금도 안겨주고 있기 때문이다.
특히 규모가 큰 지역 몰(regional mall)이나 동네 샤핑 센터(community center) 등에 투자하는 REIT는 리테일 REIT 중에서도 가장 높은 수익을 올려 선망의 투자처로 각광받고 있다. 대형 상업용 부동산에 대한 투자하는 REIT가 뜬지는 이미 오래다. 올해로 7년째 주식시장 평균을 넘는 높은 수익을 안겨주고 있지만 올해도 주식보다 나은 수익을 올릴 것으로 대다수 전문가들은 전망한다. “아직도 저평가됐다”고 일부 전문가들은 베팅의 이유를 설명한다.


<마세리치의 라이프스타일 몰‘샌탠 빌리지’는 올 가을 피닉스 지역에서 개장한다>

리저널 몰 소유 REIT 고수익 행진 계속
대형 몰은 수요 많은데 짓기 어려워 입도선매
소비감소·경기 하강시 어려움 겪을 수도

올해 들어 4월초 현재까지 리저널 몰 소유 REIT와 샤핑 센터 소유 REIT는 각각 11.98%, 5.23%의 수익을 올렸다. 전국 REIT 협회에 따르면 리테일 REIT는 전체적으로 평균 8.31%가 올랐다.
S&P 500으로 본 주식 평균 투자 수익이 거의 0 수준이고 주택시장은 마이너스로 떨어지고 있는 점을 감안하면 가파른 성장이 계속되고 있음을 알 수 있다.
무디스 인베스터 서비스의 부동산 금융 매니징 디렉터인 잔 크리츠는 “부동산도 분야에 따라서는 여전히 뜨거우며 리테일 스페이스 특히 고급 리저널 몰은 아주 전망이 밝은 분야”라고 말한다.
대형 샤핑몰 투자가 뜨고 있는 이유는 소비자들이 여전히 잘 쓰고, 경기도 좋기 때문. 지난 1990부터 2000년 사이 소비지출은 연간 3.3%씩 늘어났고, 2000~2010년에는 3.6% 소비 성장이 예상된다.
고용안정과 높은 소비성향도 한몫했다. 한 전문가는 “모든 것을 온라인에서 살 수는 없다. 그것이 바로 샤핑 몰이 잘 되는 이유다”라고 해석한다.그러나 수요 급증에도 불구하고 샤핑공간 개발 건설은 쫓아가지 못한다. 매출을 늘리기 위해 매장을 넓히고 싶으나 그럴 공간이 없다.
점포 공간에 대한 수급이 불균형을 이루고 있는데 이는 렌트 격차에서 분명하게 드러난다. 새로 리스를 얻으려면 기존 업주들이 내는 렌트 보다 훨씬 많이 내야 입점할 수 있다.
몰 중에서도 리저널 몰이 가장 공급이 달린다. 리저널 몰은 대개 40만 내지 80만 스퀘어피트의 초대형으로 디파트먼트 스토어와 스페셜티 샵, 푸드 코트 등이 들어있고 닫힌 빌딩(closed mall) 형태가 전형적.

이런 리저널 몰은 많이 지을 수도 없고 매우 비싸고 주민 반발로 허가받기도 아주 어렵다. 일단 건설되면 샤핑객들이 밀려들지만 자기 동네에 생겨서 비좁게 하고 트래픽을 유발하기를 바라지는 않는다.
이런 상태기 때문에 리저널 몰은 거의 만원이다. 입주율이 아주 높은 평균 93%에 이른다. 10년 전 87%보다 더 높아졌다.
샤핑센터 REIT도 입주율이 95%로 높다. 커뮤니티 센터형 샤핑센터는 대부분 수퍼마켓이나 빅 박스 소매업소가 앵커 테넌트로 입점하며 열린 형의 건물. 리저널 몰에 비해 지역의 허가가 비교적 수월하게 나온다.
리테일 REIT 중 최대 업체인 사이먼 프라퍼티 그룹은 앞으로 4년내 50억달러의 리테일 프로젝트에 투자할 계획인데 이 건설계획 중에는 닫힌 몰은 하나도 없다고 CFO 스티븐 스테렛은 밝혔다.

대신 소위 라이프스타일 센터에 집중 투자할 계획이다. 라이프스타일 센터는 최근 수년간 뜨고 있는데 편안하게 즐기면서 샤핑할 수 있는 고급의 종합 유흥 샤핑 공간이다.
사이먼이 지난달 텍사스주 오스틴에 개장한 ‘도메인’이 전형적인 라이프스타일 센터. 70만스퀘어피트의 공간에 고급 리테일 점포, 식당과 7만5,000스퀘어피트의 오피스 공간, 주거용 아파트 390 유닛이 포함된 빌리지다. 중앙 분수대와 주변 산책로도 있다.
분석가들은 사이먼에 높은 평점을 주고 있다. 개발 파이프라인이 아주 좋고 해외에도 많은 기회를 갖고 있으며 대차대조표도 아주 좋다는 것이 그 이유다.
분석가들로부터 좋은 평가를 받는 REIT로는 Chelsia, Kite Realty, Cedar Shopping Centers, Maserich Company, Kimco Realty Corpor ation, Developers Diversified Realty Corporation, Weingarten Realty Investors 등이 꼽힌다.


<사이먼 프라퍼티 소유의 애틀랜타 소재 레녹스 스퀘어. 조지아주 처음의 메이저 몰 중 하나다>

분석가들은 리테일 REIT 투자가 여전히 매력적이라고 주장하는데 최근 수익 리포트와 초기 수익률 등을 감안하면 가격이 상대적으로 낮기 때문이라고 설명한다.
그러나 샤핑센터가 많이 건설되면 결국에는 고전할 것이며 특히 경제가 하락하고 이자율이 높아지면 타격을 입을 것이라는 우려도 있다. 소비자들의 부채비율이 높아 앞으로 소비지출에 대한 전망이 불투명한 점도 걱정거리.
그러나 리테일 분야는 펀더멘털이 여전히 강한 데다 인수합병 붐도 앞으로 2년간은 지속될 것으로 보여 상승세가 견지될 것으로 다수 전문가들을 내다보고 있다.

<케빈 손 객원기자>