현 정부의 수많았던 부동산 정책 중에서 결정판이고 대반전의 기틀을 만들었다고 보이는 ‘1.11대책’ 과 ‘1.31대책’이 발표된 지 한달 정도의 시간이 흐르는 지금 정말 현재 부동산시장의 분위기는 예전의 정부대책 발표이후의 그것보다는 모양새를 달리하며, 차분한 안정세를 보이고 있습니다.

아시다시피 정부의 부동산정책이 성공하는가를 따져보기에 앞서, 정부는 너무도 시장의 흐름을 잘못 파악한 수많은 실패를 거듭하고 이제 서야 시장에서 요구하는 방향으로 정책의 방향을 잡은 것은 아닌가라는 긍정적인 평가가 국민들 여론에 반응인 것입니다. 현 정부 임기초반부터 정부는 부동산시장의 안정화에 국정의 1순위 목표로 설정 한 듯 했고 결과로는 강도 높은 부동산 시장 특별 대책형식으로 부동산정책을 만들고 발표하였으나, 그 때마다 시장은 정부의 입장을 달리하는 모습으로 나타나면서 부동산시장과 정부와의 기나긴 대치국면이 이루어졌던 것이고, 번번이 정부의 정책적인 성과는 실패로서 우리들을 괴롭혔던 것입니다.

애당초 정부가 의도했던 것은 부동산으로만 몰리는 시중의 자금을 실물경제분야로 선 순환시켜, 국가경제의 안정된 성장의 기반으로 삼고자 한 것이었습니다. 그러다보니, 서민들의 주택구입의 욕구는 컸지만 주택을 보유하는 계층들이 한정되어 수채이상의 주택을 보유하고 있는 현실을 파헤쳐서 별도의 신규주택을 정부주도로 보급하거나 공급하는 것보다는 다 주택 보유자들을 세금제도의 강화로서 보유부분을 시장에 내놓게 하여 주택시장의 안정화를 꾀하고자한 의도가 기초적 정부의 태도였습니다.

이 부분에서 시장의 흐름과 시장의 성격을 파악하는 정부의 능력과 자신은 여지없이 시장에 의하여 실패를 거듭한바가 대부분의 정책이 성과를 못 내었던 주된 원인이고 출발점이었습니다. 주택의 보유자들은 정부의 조세정책강화와 금융정책의 강화로서 굴복하지 않고 세금부담을 주택가격상승의 자료로서 한껏 이용하면서 이때부터 부동산가격이 거품이냐 아니냐를 두고 수 년 동안의 거품논쟁에 국면으로 바뀐 것입니다. 더구나, 정부는 국정을 수행하면서 “수도권의 분산과 지방화 정책”을 중요 국정목표로 설정하고, 행정수도를 이전한다는 과감하고도 신속한 사업계획 발표로 기업도시, 지방 혁신도시 등 수많은 지방개발계획을 가능하게 하는 정책을 양산하면서 지방의 부동산 특히 토지시장이 가격의 급상승 현상이 나타났었고 이는 국가가 의도하는바 와는 정반대로 전국토가 ‘부동산투기장’화하는 악순환적인 부동산유통이 벌어진 것도 정부의 커다란 실패라고 판단되어지는 것입니다.

또한, 대규모 개발계획(행정수도, 서울강북 뉴타운건설, 판교신도시건설)의 실현으로 토지의 보상금이 시중에 풀리면 개발 인근지역으로 또다시 보상금이 흘러가게 됨으로서 생각치도 못한 수도권의 부동산 수요자의 창출은 가뜩이나 어려웠던 부동산시장의 안정화 정책수립에 막대한 장애로서 등장하게된 것은 정부의 의도와는 달리 부동산시장의 정책적 실패를 구조화시키는데 충분한 역할 요인으로서 나타나게 된 것입니다.
이렇듯 보기에도 답답하였던 정부의 부동산시장에대한 바뀔 것 같지 않던 태도의 변화는 급기야 정부의 임기만료 1년을 앞두고 총체적이면서도 근원적인 문제를 스스로 제기하면서 또한, 정부의 일정한 정책실패를 인정하면서 새로운 부동산 종합대책이 시행된 지 1달 정도 지난 현시점에 온 것입니다.

이번 정부의 태도 중에서 획기적인 것은 정부스스로 주택의 공급을 활성
화 하겠다는 의지를 천명하였고, 건설사들에 대한 분양가 자율화를 일정한 수준에서 분양가를 통제하는 제도를 택하였다는 것과, 다 주택 보유자들이 금융대출을 이용하여 주택보유를 해왔던 관습을 뿌리부터 바로잡는 총 부채 담보 대출규모와 방법을 전면 개선시켰다 것과 개인이 주택을 구입할 때 신용의 한도 내에서 스스로 분담할 수 있는 능력을 검증하여 적정 규모이상의 대출을 금지한다는 정책, 또한 무엇보다도, 정부재원을 출연하여 서민을 위한 장기 임대 아파트 공급을 획기적으로 늘리겠다는 정책 등 이 과거의 정부가 선택하였던 정책들 과 크게 달라졌다는 점이고 이들의 새로운 정책 등이 시장에 먹혀들기 시작하였다는 것입니다.

하지만, 모든 정책은 완벽할 수는 없는 것이고 보면, 일각에서 주장하는 조세제도(부동산 세금제도)의 개선과 규제의 선별적 완화조치가 들어있지 않다는 점에서 정부의 부동산정책의 불완전성이 보인다는 것이 염려스러운 대목인 것입니다. 다시 말해, 양도소득세가 되었건, 종합부동산세가 되었건 꽁꽁 묶어두고 있는 거래세금과 보유세금 제도 중에서 어느 한쪽 부분은 풀어 줘야 만이 현 정부의 부동산정책의 힘은 더욱 커진다는 것 인데 이점은 어쩌면 향후 부동산시장을 통제할 수 있나 또다시 시장의 흐름이 광풍기로 바뀌는가를 가늠할 수 있는 중요 잣대이고 이점 때문에 잠잠해져버림 찻잔 속 같은 평온함은 태풍이 불어 닥치는 혼란함을 동시에 가두고 있다는 것을 지적 하는 것입니다.

REAL ESTATE Consultant 한 주희 ( Jeffrey HAN )
consulod@empal.com
Tel: 82-2-554-6040, Cell: 82-16-303-5949.