곽동현 M&T Bank Mortgage Corp.

새해를 필두로 모기지 융자의 기본부터 차근차근 알아보므로 주택을 소유한 고객은 갖고있는
모기지 융자의 정확한 이해와 아직 내 집 마련을 하지 못한 고객은 내집 마련의 기회가 되었으
면 합니다. 주택을 구입하게 되면 현찰로 구입하지 않는 한 융자를 얻게 되는데 이것을 모기지
융자라고 합니다. 어떤 고객은 은행에 모기지를 받았다거나 혹은 모기지를 얻었다고 하는데 맞
는 표현일까요?
1. 모기지 (Mortgage)
모기지(Mortgage)를 우리식 표현으로 말하자면 ‘저당권 증서’라고 할 수 있겠습니다. 이 모기지
는 어떤 문서의 형태로 되어 있는데 그 내용은 부동산을 소유한 소유권자가 그 해당 부동산을
담보로 해당 은행에 융자를 얻고 채무 이행 즉 빌린 돈을 잘 갚아 나가겠다는 보증이 담긴 문
서입니다.
그러니 모기지 융자시 은행에서는 주택 소유주로 부터 모기지를 받고 주택 소유주는 원하는 돈
을 은행으로 부터 융자 받게 되는 겁니다. 이때 전문용어로 주택을 저당권으로 설정한 주택 소
유주를 채무자 즉 ‘Mortgagor’라고 하고 저당권자인 은행은 채권자 즉 ‘Mortgagee’가 됩니다.
그러니 은행에 모기지를 얻었다고 말할게 아니라 모기지 융자를 얻었다고 해야 맞겠습니다.
2. 융자 금액
이 모기지 융자에 있어서 가장 기본이 되는 것은 모지지 융자를 얻는 융자 금액인데 융자 금액을 기준을 삼는 것이 컨포밍론(Conforming Loan)이란 겁니다.

고객들 중 신문지상에서 페니메니 프레디멕이란 말을 한두번 들어 보셨을 겁니다.페니메(Fannie Mae)와 프레디멕(Freddie Mac)은 쉽게 고국의 ‘주택 공사’ 정도로 생각하시면 됩니다. 페니메와 프레디멕의 기능과 역할은 여러가지 있지만 가장 중요한 역할은 미국 국민들 모기지 융자를 위해서 모기지를 받고 돈을 대출해 주는 겁니다. 이때 페니메와 프레디멕에서
직접 홈 바이어에게 융자를 해주는게 아니고 모기지 은행과 거래를 한다는 겁니다. 일반 모기지 은행이 일반 홈 바이어로 부터 구입한 모기지를 이 페니메나 프레디멕으로 파는 겁니다.

모기지 은행에서 모기지를 되파는 가장 큰 이유를 쉽게 설명하자면 이렇습니다. 한 모기지 은행에서 자산이 1000만 달러가 있다고 가정 하겠습니다. 이 은행에서 모기지 융자 영업을 잘해서 한 해 동안 10명의 고객에게 100만 달러 융자를 30년 고정으로 이 은행의 자산 1000만 달러를 전부 대출 해주었는데 만약 이 은행에서 자사의 자산만 운용한다면 이제 영업은 닫고 30년 동안 고객들이 내는 월페이먼트를 모아야 또 영업이 가능할겁니다. 그래서 모기지 은행들은 모기지 융자 영업이 일정금액이 되면 그 모기지를 2차 융자 기관(Secondary Market)에 팔게 되는데 이 2차 융자 기관 중심에 페니메와 프레디멕이 존재하고 있다는 겁니다.

참고로 현재 페니메와 프레디멕에서 모기지를 구입하는 1패밀리 하우스의 융자 한도액이 41만7,000달러입니다. 이렇게 페니메와 프레디멕에서 구입가능한 모기지 융자 금액까지를 컨포밍론(Conforming Loan)이라고 부릅니다. 이 컨포밍론의 융자한도액 이상을 점보론 (Jumbo Loan)이라고 말합니다.사실 저희 동포들이 많이 거주하는 동부 뉴욕과 뉴저지 지역은 주택 가격이 워낙 많이 올라놔서 융자 금액이 대부분 컨포밍 이상이 되는 점보융자를 얻고 있습니다. 프로그램에 따라 약간씩 차이는 있지만 컨포밍과 점보 융자는 이자율이 작게는 0.125%에서 크게는 0.375% 정도 차이가 있습니다.

3. 고정 모기지 융자와 변동 모기지 융자
융자 금액이 정해지면 그 다음 단계가 모기지 융자를 고정으로 얻을지 변동으로 얻을지를 결정 하는 겁니다. 일반적으로 고정모기지는 30년 고정과 15년 고정 모기지 융자로 나누어지고 최근 40년 고정 모기지 융자 상품도 시중이 나와 있으나 실제 그다지 인기를 얻지 못하고 있습니다. 고정 모기지의 가장 큰 장점은 모기지 융자 이자율이 고정이 된다는 겁니다. 미국 역대 모기지 융자 이자율을 대비해보면 현 6%대 이자율은 아주 낮은 편이며 이자율이 낮을수록 이자율을 고정 해 놓으시는 게 유리합니다.
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0년 고정 모기지 융자 FRM (Fixed Rate Mortgage)라 함은 은행에 융자한 돈을 고정된 이자로 30년 동안 상환하는 방식을 말합니다. 이때 원금과 이자를 같이 갚아 나가게 되며 대개 해당 주택의 세금과 주택 보험 한달치를 같이 내게 됩니다. 만약 고객분들 중 이렇게 내는 월페이먼트가 부담이 된다거나 혹 자영업을 하시어 수입이 일정치 않을 때는 30년 고정 모기지에서 이자만 내는 방법도 있습니다. 흔히 이자온리 또는 Interest Only라고 부르는데 이것은 빌린 돈의 원금은 나누고 이자만 갚아나가는 것을 말합니다. 물론 이자율은 30년 동안 고정이 됩니다.

대게 이 이자온리 프로그램의 이자만 내는 기간은 10년 정도이고 10년 뒤 부터는 남아 있는 원금을 같은 이자로 20년 상환으로 원금과 이자를 같이 갚아 나가야 합니다.고정 모기지외에 많이 알려져 있는 것이 변동모기지 융자로 ARM(Adjustable Rate Mortgage)라고 부르는데 말 그대로 이자율이 변동되는 모기지를 말합니다. 변동 이자 기준은 인덱스에 따라 다르면 1년 변동기준이나 6개월 변동기준 이자율을 기준으로 많이 사용되며 이 인덱스에 은행 마진이 더해진 게 변동모기지 융자의 이자율이 됩니다.

현재 고객들이 이해하고 있는 변동 모기지 융자는 대부분 고정과 변동의 혼성 모기지 융자인 Hybrid Loan을 말합니다. 3/1ARM, 5/1ARM, 7/1ARM 또는 7/6ARM등이 그것인데 간단히 설명 하자면 7/1 ARM은 빌린 돈을 30년 상환에 7년 동안은 이자율을 고정으로 하고 8년째부터는 매 1년 마다 변동 이자로 융자를 얻는 것을 말하고 7/6ARM이라고 함은 30년 융자 상환에
7년 동안은 고정모기로 얻고 8년째부터는 6개월 마다 변동이 되는 이자로 융자를 얻는 것을 말합니다.

상기 고정 모기지와 변동 모기지에 대해서는 여러가지 장단점과 그 역할들이 있습니다. 다음 시간에는 모기지 융자 페이먼트가 어떻게 형성이 되어 지는지를 좀 더 이해하기 쉽게 설명을 하여 고객이 스스로 적합한 모기지 융자 상품을 고를 수 있도록 도움을 드리겠습니다.
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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e-mail address: dkwak@mandtbank.com & peterkwak@gmail.com
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