곽동현 M&T Bank Sr. Loan Officer

지금 주택을 소유하고 있는데 또 하나를 구입하려고 합니다. 구입하는 집을 Primary Residence로 융자 받을 수 있는지요?

가능할 수도 그렇지 않을 수도 있습니다. 이번 주는 주택 소유 형태에 따라서 모기지 융자가 어떻게 진행 되는지를 알아보겠습니다.주택 소유의 형태는 Primary Residence, 2nd Home 그리고 Investment Property로 크게 세 가지로 분류를 할 수 있습니다.

1)Primary Residence (일반 주거용)
가장 일반적인 주택 소유 형태로 Owner/Occupied라고도 하는데 말 그대로 집주인이 해당 주택에 직접 주거하는 것을 말합니다. 렌더에서 봤을 때 모기지 융자 시 가장 안전하다고 판단하며 이로 이자율 또한 가장 좋게 받을 수 있습니다. 그런데 어떤 고객 분이 주택을 지금 소유하고 있는데 그 주택이 2패밀리나 3패밀리로 이것을 팔지 않고 렌트를 놓고 새로 주거용으로 하나를 더 장만 하고 그 주택으로 이사 갈 예정일 경우 새로 얻는 주택의 융자를 Primary로 진행 할 수 있습니다. 또는 학군들 여러 가지 이유로 살고 계신 집을 팔지 않고 좀 더 좋은 환경으로 주택을 구입해서 이사를 갈 경우에도 Primary로 융자를 받을 수 있습니다.

2)2nd Home
이 주택 소유의 형태는 현재 주택을 Primary로 소유하고 있는데 다른 주택을 하나 더 Owner-Occupied로 소유 하는 것을 말합니다. 이자율은 Primary에 비해서 0.25~0.375% 정도 높습니다. 간단히 예를 들면 어떤 고객이 뉴저지 남부에 주택을 소유하고 있는데 직장이 맨하탄이어서 뉴저지 남쪽의 주택 외에 회사일로 인해 가까운 맨하탄에 콘도를 소유할 경우 2nd
Home로 융자를 받을 수 있습니다. 또 뉴욕 시내에 주택을 소유하고 있으면서 롱아일랜드 안쪽이나 포코노 지역에 주말 별장을 구입 하실 때에도 2nd Home의 범주로 융자를 받으실 수 있습니다. 또한 고국 분 중에서 한국에 직장이 있고 자녀들이 이곳에 유학 하거나 혹은 다른 이유로 이곳에 주택을 구입할 경우 외국인 신분으로 주택을 구입할 수 있는데 이때에도 2nd Home 범주로 간주가 됩니다.

3)Investment Property (Non-Owner Occupied)
마지막으로 투자용으로 주택을 구입 하는 것인데 이 경우는 현재 주택을 주거용으로 소유 하고 있고 새로 구입하는 주택은 렌트나 리모델링을 해서 되팔기 위한 투자 목적일 경우를 말합니다. 물론 이자율도 Primary에 비해서 0.5~0.75%정도 높습니다. 투자 목적이니만큼 렌더에서도 그 위험성을 높게 보고 이자율을 높게 책정하게 됩니다.최근 주택 시장이 침체되고 마켓에 리스팅이 많이 나와 있으니 간혹 생각지도 않은 낮은 가격으로 급매가 나오기도 합니다. 시장 상황이 이러니 주택을 소유 하고 계신 분들 중에서 다운을 20% 할 테니 이 주택을 투자로 구입 하면서도 Primary로 융자를 해달라는 요청을 받기도 합니다.

물론 그렇게는 해드릴 수는 없습니다. 하지만 융자 프로그램을 잘 이용하면 Primary 융자와 거의 비슷한 월페이먼트로 융자를 받아 드릴 수 있습니다. 쉽게 아래 예를들어 보겠습니다.

$500,000 주택을 투자용으로 구입할 경우
20% 다운 $400,000 융자
Stated Income, 크레딧 점수 720점
1) 1차 모기지 70%, 이자율 6.375% Interest Only
월페이먼트 $1,859
2) 2차 모기지 10% 이자율7%, 고정모기지
월페이먼트 $332.65

상기처럼 모기지를 70%와 10%로 나누어 모기지를 얻습니다. 모기지를 둘로 나누는 것을 모기지 용어로 Piggyback 융자라고 하는데 원래 이 Piggyback은 융자금액이 전체 구입가의 80%가 넘을 경우 렌더에서 요구하는 PMI(Private Mortgage Insurance)를 피하기 위해서 이용하는 방법인데 이것을 Investment융자에 이용을 하게 되면 월페이먼트를 거의 Primary융자와 비슷하게 맞춰서 융자를 받을 수 있습니다.또한 Investment 융자 시 또 하나 가장 큰 문제가 되는 것이 고객의 수입입니다.

실제 Income을 보여주지 않는 프로그램인 Stated Income으로 진행 하더라도 융자 신청서에는 대략적인 Income을 기술해야 되는데 이때 Ratio 즉 수입대비 주택비용으로 나가는 지출 %을 맞추기 위해서 굉장히 놓은 수입으로 신청서에 기재되게 됩니다. 이런 이유 중 하나가 Investment로 구입을 해서 렌트를 놓는다고 해도 이 렌트 수입은 75%만 렌더에서 받아들이게 됩니다. 25%는 공실률로 수입에서 제외되기 때문입니다.하지만 상기처럼 70%를 1차로 얻을 경우 융자 신청 시 Document 형태를 No Ratio 즉 수입을 얼마를 벌던지 전혀 상관없이 융자 승인을 받을 수 있는 프로그램으로 진행할 수가 있습니다.

최근 융자 프로그램의 많은 향상으로 인해서 크레딧만 좋을 경우 거의 다운 없이도 낮은 이자율로 주거용 주택 융자를 받으실 수 있습니다. 그리고 주택 시장이 완전히 바이어 마켓인데다 최근 모기지 이자율 또한 낮은 6%대로 올해 들어 가장 낮은 이자율이 유지 되고 있습니다. 조금 여유가 된다면 지금이 투자용으로 주택을 하나 더 장만 할 최적기가 아닌가 싶습니다. 하지만 절대로 무리는 하시지 않기를 바랍니다.

Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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