주택 융자에 있어서 에퀴티란 무슨 의미일까요? Equity란 가계나 기업의 자산에 대한 권리나 청구권을 말하는데 융자에 있어서 Home Equity라 함은 해당 주택의 사용 가능한 자산을 말합니다.

좀 더 쉽게 예로 설명을 드리면 고객이 주택을 50만 달러에 구입을 하셨는데 20% 즉 10만 달러를 다운 페이먼트를 하셨다고 가정하면 이 주택은 구입당시 홈 에퀴티가 10만 달러입니다. 또 만약 이 주택을 구입 하신 몇 해가 지난 뒤 집 감정을 해보니 구입 시기보다 100만 달러가 올랐습니다. 그러면 이 주택의 홈 에퀴티는 20만 달러로 늘어난 게 됩니다. 물론 구입 후 원금을 갚았다면 갚은 원금의 액수만큼도 홈 에퀴티가 늘어났겠지요. 그럼 이번 시간은 홈 에퀴티 활용과 중요성에 대해서 알아보겠습니다.

홈 에퀴티의 용도는 원래 해당 주택을 증축이나 리모델링 시키면서 주택 가치를 높이는 것에 목적이 있으나 많은 고객 분들은 홈 에퀴티를 아주 다양한 용도로 사용하고 계십니다. 가령 홈 에퀴티를 이용해서 이렇게 주택 시장이 Buyer Market 일 경우 추가로 주택구입을 위해 다운을 하신다든지 아니면 지금 하고 계신 사업을 넓히시거나 또 새로운 창업 자금으로도 이용되고 자녀들의 대학 학자금으로도 사용이 되고 있습니다.
홈 에퀴티는 홈 에퀴티 론(Home Equity Loan)과 홈 에퀴티 라인(HELOC; Home Equity Line Of Credit)으로 크게 나누어집니다.

■홈 에퀴티 론 (Home Equity Loan)
Loan은 융자이므로 해당 주택의 홈 에퀴티를 일반 고정 모기지 융자처럼 고정 이자율로 융자를 받는 것입니다. 즉 고정 이자율로 30년이나 15년 혹은 20년 동안 원금과 이자를 일정하게 갚아 나가는 프로그램입니다. 장점은 이자율이 고정이 되므로 시장 이자율에 변동없이 매달 원금의 일부를 갚아져 갑니다. 단점으로는 이자율이 프라임 이자율 기준으로 고정이 되므로 일반 모기지 이자율 보다 이자율이 높습니다. 또한 빌린 원금을 모두 갚을 때까지 원금을 추가로 더 갚더라도 월 페이먼트는 고정이 됩니다.

■홈 에퀴티 라인 (HELOC; Home Equity Line Of Credit)
일명 힐락이라고 하는 홈 에퀴티 라인은 본국의 마이너스 통장정도로 생각하면 쉽습니다. 즉 해당 주택의 홈 에퀴티 라인을 열면 원하시는 금액의 Account가 하나 개설이 되고 이 Account에서 사용하신 금액만큼만 신용카드처럼 매달 이자만 발생 됩니다. 물론 원금은 갚으실 수 있
고 또 갚은 원금만큼 이자는 줄어듭니다. 최대 장점으로는 개설한 라인의 원금을 꺼내어 사용한 뒤 갚을 수 있으며 또한 갚은 원금만큼(라인의 한도액만큼)은 언제든지 자유로이 다시 사용하실 수가 있습니다.

단점으로는 이자율이 프라임(현 프라임 이자율 8.25%)에 따라 움직입니다. 두해 정도 전만 해도 이 프라임 이자율이 4%대였습니다. 그래서 많은 분들이 홈 에퀴티 라인을 마구 얻어 사용했었고 그 금액 또한 정도가 지나쳤습니다. 그래서 최근처럼 프라임 이자율이 오르자 홈 에퀴티 페
이먼트가 기존 모기지 페이먼트를 넘어서는 기현상이 생겼고 급기가 기존 모기지와 홈에퀴티를 묶어서 재 융자까지 받게 되었습니다.

■No 클로징 코스트 홈 에퀴티
많은 고객분은 홈에퀴티 론이나 라인은 클로징 시 비용을 내지 않는 것으로 알고 있습니다. 일반적으로 모기지 융자 보다 홈 에퀴티는 융자 절차가 간편하고 클로징까지 걸리는 시간도 짧습니다. 그리고 클로징 비용에 관련 렌더에 따라 약간씩 차이는 있지만 클로징 비용이 전혀 없는 No- Closing Cost와 약간의 클로징 비용이 부과 되는 Low-Closing Cost가 있습니다. 차이는 No-Closing Cost는 클로징시 비용이 전혀 없는 대신 개설한Account를 3년 정도 안에 클로즈 할 때는 처음 개설 할 때 발생된 클로징 비용을 선납 벌금(Pre Payment Penalty)를 내셔야 합니다.

Account 클로즈 한다는 것은 해당 주택을 3년 안에 팔고 이사를 가거나 열려 있는 홈 에퀴티를 다시 재융자 할 경우 기존 홈 에퀴티는 클로즈 하게 됩니다. 반면 Low-Closing Cost는 클로징 비용을 일부 내는데 그 비용은 신청비, 감정비, 등기비 정도이며, 뉴욕 주일 경우 모기지 Tax가 약간 큰 부분을 차지합니다. Low-Closing Cost의 장점은 No-Closing Cost보다 이자율을 0.5% 정도 싸게 받을 수 있고 언제든지 클로즈 되더라도 선납 벌금은 부과되지 않는다는 겁니다.

■Piggy Back Loan의 홈 에퀴티
홈 에퀴티는 기존의 주택에서만 융자가 가능한 게 아니라 새로 주택을 구입하면서 2차 모기지로 동시에 여는 것으로도 많은 각광을 받고 있습니다. 즉 주택 모기지 융자에 있어서 융자 금액에 감정가나 주택 구입가중의 낮은가의 80% 이상 융자가 이루어질 때 렌더에서는 PMI(Private Mortgage Insurance)를 요구하는데 이 PMI를 피하기 위해 융자를 1차, 2차 융자로 나누게 됩니다. 이때 2차 모기지 융자로 홈 에퀴티를 많이 이용하고 있습니다.

예로 고객이 50만 달러짜리 주택을 5%인 2만5,000달러 다운하고 95% 융자를 얻었다고 하면 이 고객분은 PMI를 피하기 위해서 1차 모기지를 80%인 40만 달러를 얻고 2차 모기지를 7만5,000달러를 홈 에퀴티를 얻는 방법입니다.

경우에 따라서는 상기와 같은 조건에서 10% 다운 페이가 있는 고객이라도 5%만 다운을 하고 75만 달러를 2차로 홈 에퀴티 라인으로 얻고 클로징 뒤 남아 있는 5%로 홈 에퀴티를 갚아 버립니다. 그럼 홈 에퀴티는 5만 달러에 대한 이자만 매월 내면 되고 유사시 2만5,000달러에 한해서는 언제든지 꺼내어 사용할 수가 있습니다.

■ 홈 에퀴티 vs. Cash Out 재융자
홈 에퀴티는 적정 금액을 사용 하는데 유리 합니다. 쉽게 말하면 어떤 고객이 70만 달러의 주택을 소유하고 현재 모기지가 10만 달러 밖에 남지 않았다고 합시다.

그런데 이 고객이 사업 자금으로 30만 달러 정도가 필요 하다면 이 고객은 30만 달러를 홈에퀴티로 받을게 아니라 Cash Out 재융자를 받는 게 훨씬 유리 합니다. 즉 40만 달러를 하나로 묶어서 재융자를 받으면 홈 에퀴티 보다는 무려 2% 정도 싼 고정이자로 안전하게 사용 하실 수
있으며 이자만 내는 프로그램으로 진행 하시면 원금을 갚을 때 월페이먼트틀 줄일 수 있는 잇점 또한 있습니다.홈에퀴티의 종류와 활용 등을 알아보았습니다. 많은 고객 분들이 고객이 소유한 주택을 최대한 활용 할 수 있길 기원합니다.

Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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