캘리포니아주의 주택 가격이 높아지면서 주택판매시 양도이익세를 줄이기 위한 방편의 하나로 오너 캐리 융자가 최근 인기를 끌고 있다.

오너 캐리 론은 일반 모기지 은행의 융자와는 달리 감정료나 론 포인트 등 융자 수수료가 들지 않는다.

양도이익세도 줄이고, 안정된 소득도 올리고

주택가 높아져 판매시 양도이익세 내야할 판
오너 캐리 융자시 원금 수령분만 과세…절세효과
모기지 완납하고 고정수입 필요한 은퇴자에 최적

캘리포니아주의 주택 가격이 크게 올라 주택판매시 양도이익세 위험이 높아지자 1970년대 후반 널리 이용됐던 셀러 융자(seller financing)가 다시 인기를 얻고 있다.
오너 캐리 대출(owner carry loan, 또는 take-back loans)로 불리는 셀러 융자는 집을 소유한 셀러가 모기지 은행 대신에 약정 이자율로 약정 기간 동안 바이어에게 모기지 대출을 해주는 것. 1970년대 후반과 80년대 초 모기지 이자율이 두자리 숫자로 아주 높았을 당시 크게 유행했던 융자다. 전국부동산협회(NAR)에 따르면 1981년의 경우 30년 고정 모기지 이자율 전국 평균이 기록적으로 높은 18.63%였는데 이처럼 이자율이 높아서 주택 판매의 약 40%가 셀러에 의한 융자로 이뤄졌을 정도로 광범위하게 이용됐다.
지금은 모기지 은행의 전통적인 융자를 받아도 이자율이 아주 낮고, 융자도 대부분 승인되기 때문에 오너 캐리 융자는 전체의 약 4%에 불과하다. 그러나 최근 수년간 집값이 급등하고 이로 인해 양도이익(capital gain) 면세 한도를 넘는 거래가 많아지면서 사정은 변하고 있다.
집을 팔아 생긴 이익이 개인인 경우 25만 달러, 부부인 경우 50만 달러 한도내에서는 면세되나 이를 넘는 액수에 대해서는 15%의 양도이익세를 내야 한다.
최근 수년간 캘리포니아의 집값이 극적으로 뛰면서 많은 주택소유주들은 집을 팔 경우 양도이익세를 내게 생겼다.
이를 피할 수 있는 한가지 방법이 집을 사는 사람의 모기지를 그대로 보유하고 있는 것. 집을 완전하게(free and clear) 소유한 셀러가 모기지 융자를 해줄 경우에는 판매이익 전부를 한해에 보고하지 않아도 된다. 즉, 양도이익세를 오너 캐리 융자 기간에 걸쳐 분산시켜서 낼 수 있다. 셀러는 양도이익을 수년에 걸쳐 분산시킴으로써 높은 세율 적용을 피할 수 있다.
오너 캐리 융자에서는 셀러가 약정 기간 동안 매년 받게 되는 원금(principal)은 양도이익 소득으로 과세(적용 세율이 낮다)되고 나머지는 이자소득으로 간주돼 일반 소득세율이 적용된다. 이렇기 때문에 셀러 입장에서 보면 양도이익세를 피할 수 있는 뛰어난 조세피난처(tax shelter)이며 동시에 안정된 소득원이기도 하다.
소유한 집의 모기지 페이먼트를 끝낸 은퇴자로 안정된 소득을 필요로 하는 경우 오너 캐리 융자는 이상적이다. 현재 모기지 이자율이 6.5%선인데 셀러가 이보다 약간 낮은 6.0%로 융자를 해주면 셀러는 일반 은행에 돈을 넣어두는 것보다 조금이라도 낫다. 만약 바이어가 체납을 하면 셀러는 차압하고 다운페이먼트도 차지할 수 있다.
바이어쪽에서도 이익이 있다. 무엇보다도 론이 나올 때 까지 기다리지 않아도 되고 감정비나 융자 수수료와 포인트 등의 전통적 모기지 대출을 받는데 따르는 비용을 지출하지 않아도 된다.
빅토빌의 집을 팔지 못하다가 4개월전 오너캐리로 집을 팔 수 있었던 A씨. 그는 한 바이어가 제안한 50% 다운페이먼트에 50% 오너 캐리를 수용해 집을 팔 수 있었는데 “부른 가격 그대로 다 받고, 에스크로도 15일만에 끝냈다”고 자랑이다. 융자 문제가 해결되기 때문에 거래가 보다 쉽게 이뤄지고, 일반 모기지 은행의 융자 절차를 거치지 않으므로 매매가 빠른 시간안에 매듭지어진다.
오너 캐리 융자가 모든 경우에 바람직한 것은 아니다. 모기지를 페이먼트를 끝내 집을 완전하게 소유하고 있거나, 주택매매를 통해 기존 모기지를 완납할 수 있는 경우에는 좋지만, 그렇지 못할 경우에는 매력적이지 못하다. 만약 차입자가 체납을 하면 집을 잃을 위험이 있다.
오너 캐리로 융자를 해줄 경우에도 유념해야할 부분이 있다. 만약 바이어가 재융자를 받아서 오너 캐리 융자를 갚아버리면 셀러는 오너 캐리를 통해 양도이익을 수년에 걸쳐 분산시키려던 원래의 의도가 무의미하게 된다. 이런 위험을 피하기 위해서는 일부 모기지 은행에서 하는 것처럼 조기 완납(pre-payment) 페널티 조항을 삽입시켜두는 것이 좋다.
바이어의 크레딧도 체크해두는 것이 현명하다. 일반 모기지 은행에서 융자 신청을 받을 때처럼 Uniform Residential Loan Application(Form 1003)을 바이어가 작성하도록 요구한다. 이 서류를 보면 바이어의 교육, 주거 역사, 고용 정보, 월 소득과 주거비, 자산 및 부채도 알 수 있다. 이런 정보를 확인하기 위한 세금보고나 W-2, 최근 은행 명세서 등을 요구할 수 있다. 바이어의 크레딧 리포트도 받아보는 것이 현명하다.
또 미니멈 다운 페이먼트로 20%내지 30%를 받아 두는 것이 현명하다. 다운 페이먼트를 많이 할 수 있는 바이어라면 더 믿을 수 있고 중간에 페이먼트를 안내고 사라질 염려도 적을 것이다.
전문가들은 또 셀러 융자 계약을 Circle Lending과 같은 전문업체의 서비스를 받아서 맺을 것을 권하며, 셀러 융자를 통한 집 매매를 하기 전에 변호사와 상의할 것을 조언한다.
<케빈 손 기자>