주식은 폭락하고 경제는 불투명해도
렌트 수입 탄탄, 부동산 붐 업고 각광

임대 부동산 투자에 대한 관심이 높다. 주식시장 고전과 불투명한 경기로 마땅한 투자 대상이 없는 터에 확실한 렌트 수입을 올려주기 때문이다. 더욱이 과열 논란을 부를 정도로 열기가 뜨거운 부동산 시장의 전반적인 상승세도 한몫하고 있다. 입주자 관리와 부동산 유지 관리의 번거로움과 위험도 적지 않지만 예나 지금이나 부자로 가는 첩경 중 하나는 랜드로드가 되는 것이다. 그러나 누구나 랜드로드가 되는 것은 아니다. 집을 소유하는 것과는 다른 자격이 필요하다. 투자자금도 있어야 하지만 또 다른 노력도 있어야 한다. 고수익을 안겨줄 임대 부동산을 발견하는 것은 쉬운 일이 아니며 시간도 많이 걸린다. 또 커넥션이 필요하고 많은 연구도 필요하다.

▲보유 기간 - 다른 투자와 마찬가지로 임대 부동산 투자도 부동산을 매입하기 전에 얼마나 오랫동안 보유할 것인지에 대해 먼저 정해야 한다.
장기간 보유한다면 메인티넌스나 보수 및 개수에 소요되는 비용을 감안해야 한다. 렌탈 프로퍼티 리포터의 발행인 로버트 케인은 “만약 20년간 보유할 것이라면 지붕을 교체해야 할 것이고 어플라이언스를 새 것으로 바꿔야 하는 등 대규모 보수가 필요할 것이나 5년 정도 보유한다면 대체로 대규모의 증개수는 필요 없을 것”이라며 투자 때 이를 명심해야 한다고 강조한다.
투자 위험도에 있어 5년 정도의 단기보유라면 장기보유보다 위험고가 올라간다. 특히 요즘처럼 과열된 시장상황에서 매입한다면 5년 사이에 부동산 가격에 큰 변화가 올 가능성은 더 많다고 볼 수 있다.
소규모 임대부동산 투자자인 경우 단기보다는 장기투자가 적합하다. 미국 스몰 프로퍼티 소유주협회를 창설한 변호사이자 랜드로드인 팻 캘러핸은 “장기로 투자하면 부동산 시장의 부침으로 인한 타격을 면할 수 있고 렌트 수입이 직장 월급을 보조하는 훌륭한 수단이 될 수 있다”고 말한다.
▲네트웍 - 노련한 랜드로드는 수익성 높은 임대부동산을 찾아내는 네트웍을 갖고 있다. 차압 부동산에서 찾아내기도 하고 매물 부동산 정보에 밝은 시청이나 은행에 근무하는 친구를 두기도 한다. 지역 신문 광고를 살피고 투자에 좋은 부동산이 나오면 연락해 주는 에이전트와 일을 하기도 한다. 또 다른 랜드로드나 부동산 소유주와 교류하거나 관련 협회에 참가하기도 한다. 펜실베니아 파츠빌에 11채의 임대 부동산을 갖고 있는 신 하프는 “투자자 미팅이나 네트워킹 등을 통해 어떤 부동산이 매물로 나오는지를 알게 된다”고 말한다. 25세에 불과한 하프는 앞으로 3년 안에 현재의 컴퓨터 컨설턴트를 그만두고 은퇴할 계획을 갖고 있다. 멀리 볼 것 없이 동네 부동산을 유심히 관찰하는 스타일도 있다. 팔 의사가 있는 랜드로드를 직접 만나거나 운전하다 마주치는 임대 사인을 보고 연락을 취하는 식으로 직접 부딪친다.
▲좋은 재정상태 - 크레딧이 좋으면 좋을수록, 크레딧 카드가 적을수록, 또 소비자 대출로 인한 빚이 적을수록 임대 부동산 대출을 좋은 조건으로 받을 가능성도 커진다.
랜드로드가 되기 위해서는 집을 살 때와는 다른 자격이 요구된다. 즉, 임대 부동산은 주택보다 더 많은 다운페이먼트를 요구하며 이자율도 높고 재정상태도 더 탄탄할 것을 요구한다. 주택보다 투자용 부동산이 변제불능 위험이 높기 때문이다.
또 부동산 매입 대금을 치른 후에도 상당한 현금을 비축하고 있어야 한다. 예상치 못한 수리나 렌트 공백에 대비해야 하기 때문. 대체로 전체 유닛의 한달치 렌트 정도의 현금을 덤으로 쥐고 있다면 출발로서는 좋은 편이다.
CPA 폴 버닝은 큰 비용에 대비하기 위해 집이나 부동산을 담보로 라인 오브 크레딧을 만들어 두는 것이 좋다고 권한다.
참고로 임대부동산 가격과 렌트 수입은 등락이 크므로 은퇴 자금 비축은 이와는 별도로 준비를 해야 한다.
▲비싸게 사지 말라 - 노련한 랜드로드는 임대 부동산으로 이익을 보는 것은 ‘팔 때가 아니라 살 때’라고 강조한다. 따라서 살 때 너무 비싼 값을 지불하지 않도록 주의해야 한다. 비록 좋은 매물을 싸게 구입한다는 것이 쉬운 일은 아니지만 너무 비싸게 지불했다가는 결코 이익을 실현할 수 없을지도 모른다.
임대 부동산은 살 때 비싸게 샀다면 그 대가가 심각하다는 점에 있어 주택 투자와는 또 다르다. 주택은 바이어와 셀러의 밀고 당기는 열띤 가격 경합 중에 종종 감정이 개재되기도 하지만 임대 부동산은 상대적으로 예상 임대수입이란 엄밀한 계산에 의해 가격이 결정되기 때문에 살 때 너무 많이 지불하면 이를 만회하기가 쉽지 않다. 현재 과열기미를 보이는 뉴욕 아파트의 경우 내재 가치의 60%를 프리미엄으로 지불하는 선에서 거래가 되고 있다. 즉, 아파트 렌트로 올릴 수 있는 수입보다 훨씬 많은 돈을 지불해야 한다는 것. 샌프란시스코와 LA도 프리미엄을 10%는 얹어줘야 거래가 된다.

정확한 수리비용 산출이 성공비결

투자 부동산에 대한 가격을 얼마나 지불해야 할 것이냐에 대해서는 투자자의 스타일에 따라 차이가 크다.
첫해 예상되는 렌트 수입의 6~8배를 지불하는 투자자가 있는가 하면, 임대 부동산을 수리하거나 업그레이드시킨 후의 부동산 가치를 엄밀히 추산하여 그 가격의 70%선을 지불하는 것이 적절하다는 투자가들도 있다.
모든 부동산은 다르기 때문에 지역과 특정 부동산에 따라 나름대로의 가격산출 공식을 적용시켜야 할 것이다. 그러나 최소한 렌트 수입이 모기지, 세금, 보험, 수리, 공백으로 인한 손실 등을 모두 감안한 총 지출비용보다는 많아야 할 것이다. 물론 수입과 지출이 같을지라도 부동산 가격 상승으로 인한 재산증식 효과는 있으나 오래 갈 수는 없다. 수입과 예상지출에 대한 정확한 산출이 임대부동산 투자의 요체라 할 것이다.
비용을 정확히 산출하기 위해서는 살 때에 인스펙션을 철저히 하는 것이 현명하다. 임대부동산 투자에 익숙한 랜드로드들은 전기기술자나 플러머, 컨트랙터들과 가깝게 지내면서 매입가 결정을 위한 수리비용 산정시 도움을 받는다. 전문적인 인스펙터를 고용해도 된다.