필자가 융자를 시작한지 벌써 20년이 넘어가고 있다. 20년전에 고객들은 대부분 한인이었다. 더 재미있는 것은 당시 프로그램은 딱 하나로 전부 융자를 해 드렸다. 그 전설적인 프로그램이 Stated income 프로그램이었다.

프로그램은 간단하다 고객이 일정 크레딧 점수만 되면 수입증빙 없이 융자가 가능했다. 그러니 한인 자영업분들에게 더할나위 없이 편한 프로그램이었다. 거의 모두가 이프로그램으로 융자를 받았다.

과유불급의 뜻처럼 너무 지나치게 이 프로그램만 사용 될때 좀 위험하지 않나 생각이 되었다. 그것이 크레딧 점수만 보고 수입증빙없이 심지어 105% 융자까지 생겨났다. 1차 80% 그리고 2차 20% 여기에 클로징 비용까지 함께 융자를 받을 수는 정말 말도 안되는 그런 프로그램들이 있었다.

결국 이 Stated Income 프로그램이 모기지 대란을 불러 왔고 2008년 미국 금융 위기를 가져왔다. 그 이후 금융 규제가 강화되면서서 Dodd-Frank Act가 도입되었고, 이를 통해 Stated Income Mortgage는 대부분 금지되었고 지금까지 메이져 은행들은 수입증빙이 없으면 주택융자를 해 주지 않고 있다.

이런 이유로 메이져 은행으로 주택융자를 하는 한인들은 급격히 줄었고 메이져 은행들은 오직 수입증빙이 되고 DTI가 허용되는 고객만 융자를 해 주고 있다. 그럼 이번시간에 은행에서 요구하는 DTI에 대해서 구체적으로 알아보자.

1. DTI 계산법
수입과 지출 대비 DTI (Debt To Income Ratio)라고 하는데 프로그램에 따라 약간씩 차이는 있지만 컨포밍 융자 기준으로 보면 일반적으로 DTI가 50% 정도면 융자는 가능하다.

즉 한 달 수입이 5천 달러이면 융자 얻어 나가는 모기지와 다른 지출의 합이 2천500달러 미만이어야 한다는 의미이다. 그래서 본인 한 달 Gross Income (각종 세금을 빼지 않은 총 급여)에 0.5를 곱하면 한 달 가능한 페이먼트가 나온다. 누구든지 쉽게 본인의 수입의 50%를 계산할 수가 있다.

그럼 반대로 한 달에 융자를 얻어 나가는 모기지와 다른 지출이 모두 2천 달러 일 경우 DTI 50%로 산정했을 때 필요한 수입은 얼마가 필요할까? 간단하다. 이번에 2천 달러에 2를 곱해주면 필요한 월수입이 나온다. 4천 달러 정도 수입이면 된다. 이처럼 지출을 계산할 경우 수입에 0.5를 곱하면 되고, 지출로 필요한 수입을 구할 경우 지출에 2를 곱해 주면 된다.

2. 지출의 내역
계산은 간단한데 그럼 지출은 어떤 것을 말하나? 이것을 정확히 알아야 DTI를 계산할 수 있다. 은행에서 계산하는 지출은 따로 있는데 크게 주택 관련 지출과 기타 관련 지출이다.

주택 관련 지출은 구입하는 주택의 원금 이자 보험 세금 혹 관리비 등이 포함되고 기타 지출은 고객의 크레딧을 조회해서 리포트에 나오는 미니멈 월 페이먼트이다. 그러니 리포트 상 기록이 아주 중요하다.

그럼 한 달에 크레딧 카드를 3천 달러 정도 사용하고 매달 발란스를 전부 페이를 할 때 지출은 얼마로 계산할까? 간혹 본인이 크레딧 카드를 매달 전부 갚기 때문에 빚은 없다고 하는데 그렇지 않다.

매달 지난달 발란스를 전부 갚아 가더라도 그달의 미니멈 페이먼트가 은행에서 융자 시 지출로 계산이 된다. 크레딧 카드 회사마다 미니멈 페이먼트 계산이 약간씩 다르다.

3. 조정 가능한 지출
눈치가 빠른 고객들은 DTI 계산 시 지출을 부분을 줄이기 위해선 크레딧 카드를 사용하지 않으면 된다는 것을 알 거다. 맞는 말이다. 수입은 부족한데 최대한 융자를 더 받으려고 하는 고객은 최대한 지출을 줄여야 한다.

그럼 크레딧 리포터에 나오는 지출을 줄이면 되는데 리포트엔 전화 요금, 보험료, 전기료, 수도세 등 이런 금액은 포함되지 않는다. 그러니 이런 비용은 애초에 고민할 필요가 없다. 그럼 리포트에 나오는 지출은 어떤 것이 있을까?

자동차 할부금, 각종 크레딧 카드, 개인 융자, 학자금 융자 그리고 미지급된 컬렉션 등이다. 그러니 수입이 부족한데 주택을 구매를 희망하면서 자동차 리스를 최근에 했다면 이것은 아주 치명적이다.

만약 새로 리스한 자동차가 5백 달러이면 앞서 계산처럼 5백 달러를 2로 곱하면 천 달러이다 즉 일 년을 계산하면 수입의 1만 2천 달러가 소진되는 셈이다. 5백 달러로 30년 고정이면 거의의 8만 달러 가까이 더 융자받을 수 있다.

참고로 학자금 융자나 자동차 융자 개인 융자 등 융자금액이 열 달 미만으로 남아 있는 경우 그 지출은 제외된다. 그럼 차량 할부금이 1년 2개월 남았을 경우 미리 4달 치를 갚고 난 뒤에 크레딧 조회를 하면 자동차 페이먼트는 뺄 수가 있다.

단 자동차 리스는 한 달이 남아 있어도 그것의 지출은 계산이 된다. 그러니 자동차 리스는 주택 구매시 충분히 고민하고 진행해야 한다.

4. 조정 불가능한 지출
앞서 말씀드린 것처럼 크레딧 리포트에 나오는 지출은 갚거나 사용을 일시 중지하므로 조정이 가능하다, 하지만 지출 중 구입을 희망하는 주택의 세금이나 관리비, 보험 등은 조절하기가 불가능하며 고정비용이다. 만약 최대한 지출을 줄여 융자를 받길 희망하면 크레딧 카드상의 지출을 제로로 만들 경우 주택 관련 지출만 50%에 계산이 된다.

앞서 소개한 콘도 구입 고객일 경은 다운을 2백 달러 가까이 하기에 크레딧 카드나 자동차 페이먼트 이런 비용들은 전부 갚고 융자를 받을 수 있으나, 2백50만 달러 콘도 관리비가 3천 달러가 넘고 한 달 세금이 천 달러가 넘는다 그래서 세금과 관리비만 4천 달러가 넘는다.

이 비용들은 조정이 불가능 한 비용이다. 그래서 내가 원하는 주택이나 콘도, 코압을 구입하려고 하면 관리비 세금 등을 정확히 알고 계산할 수 있어야 한다. 가끔 고객들로 얼마까지 융자가 나오냐며 묻어오면서 관리비나 세금 등에 대해선 전혀 아이디어가 없는 고객들이 계신데 이런 것은 문제 질문 없이 그냥 답만 달라는 것과 같다

5. 얼마까지 융자 가능한가?
만약에 년 6만 달러를 버는 고객이 35만 달러 코압을 구입하는데 관리비가 천 달러이고 크레딧 카드 등 다른 지출이 하나도 없다고 가정하자. 6만 달러면 한 달 수입은 5천 달러 그리고 그 절반은 2천5달러이고 이것이 지출로 사용될 수 있다.

그럼 관리비 천 달러를 빼면 천 5백 달러가 월 페이먼트가 가능하다. 최근 이자로 10만 달러 융자에 약 6백 달러 30페이먼트가 나오니 계산하면 23만 달러정도 가능하다 이 고객은 12만 달러정도 다운하면 융자가 가능하다.

물론 코압은 은행에서 융자가 된다고 구입할 수 있는 것은 아니다. 해당 코압에서 요구하는 수입이 충족되어야 구입이 가능하다. 대부분 코압 보드에서 요구하는 DTI 기준이 은행에서 보는 것보다 훨씬 높다.

이처럼 간단한 계산기 조작으로도 지금 급여로 얼마까지 융자가 가능한지 또 이 정도 집에 얼마를 다운하고 이만큼 융자를 얻을시 필요한 수입이 얼마여야 하는지도 알수가 있다. 물론 제대로 이해한다면 미리 지출을 최대한 줄여 가장 안전하게 융자를 얻을수 있다. 그만큼 가이드라인을 이해하고 시작하면 지혜롭게 주택 구입이 가능하다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>