최근 상속 플랜의 동향이 법원의 Probate 절차를 거치지 않고 가족들에게 바로 상속이 되도록 준비하는 데에 초첨을 맞추고 있다는 것을 앞서 여러 번 언급한 바 있다.

법원의 상속절차가 반드시 필요한 케이스가 있기도 하지만, 특별한 경우가 아니라면 이를 거치지 않고 효율적으로 신속한 상속이 이루어지도록 미리 준비하는 것이 대부분의 클라이언트의 바램이다.

이를 위해 최근 들어 가장 많이 쓰이는 상속 준비 방법이 리빙 트러스트를 통한 상속이다. 하지만 리빙 트러스트만이 이러한 기능을 해내는 것도 아니다. 부동산의 소유권을 증명하는 서류인 Deed도 자동 상속 기능을 훌륭히 해내는 장치이다. 부동산 명의자가 두 명 이상일 때에는 소유권을 어떤 형식으로 공유를 하는지 (이하 ‘Tenancy’) 를 Deed에 명시를 하게 되어 있는데, 이 Tenancy라는 것이 어떻게 설정이 되어 있는지에 따라 자동상속 여부가 결정된다.

이러한 Tenancy에는 대표적으로 Tenants in Common, Joint Tenants with Common Law Right of Survivorship 그리고 Tenants by the Entirety가 있다. 이 중에 자동상속을 설정할 수 있는 방식에는 Joint Tenants with Common Law Right of Survivorship과 Tenants by the Entirety이다.

전자는 가족들 간에 공동명의로 소유권을 공유할 때, 후자는 부부가 공동명의로 부동산을 소유할 때에 쓰이는 Tenancy이다. 이 두 방식으로 소유권을 설정하고 등기를 했다면, 공동명의자 중 한 사람이 사망한 경우 자동으로 나머지 명의자(들)에게 모든 소유권이 넘어가게 된다.

여기서 자동으로 넘어간다 함은 법원 상속절차를 거치지 않고, Deed에서 돌아가신 분의 명의를 지우는 등기 작업을 굳이 하지 않더라도 고인의 사망 확인서만 있으면 나머지 명의자들이 부동산 전체에 대한 온전한 소유권을 인정받는다는 의미이다.

문제는 이러한 Tenancy 설정이 공동 명의자들의 의도대로 등기 되어있지 않을 때에 발생한다. Deed에 Tenancy가 명시되어 있지 않은 경우, 법은 원칙적으로Tenants in Common 으로 공유방식을 추정하게 되는데, 예를 들어 가족들끼리 부동산을 공동명의로 매입할 때에 Deed를 작성한 변호사가 실수로 Tenancy를 특정하지 않았다면 Tenants in Common으로 추정이 되어 명의자 중 한 명이 사망시 법원 상속절차를 반드시 거쳐야만 상속이 이루어지게 된다.

또한, 버지니아의 경우 Joint Tenants라고 Deed에 명시가 되어있다 하더라도 “with Common Law Right of Survivorship” 이라는 부분이 생략되어 있다면 자동상속이 인정되지 않기 때문에, 법원 절차를 통해 상속이 이루어져야 한다.

심지어 부부 공동 명의로 집을 산 경우에도 명의만 부부가 함께 등기되어 있고 Tenancy는 Tenants in Common으로 잘못 설정되어 있는 경우도 있다. 본인이 의도했던 소유권 공유 방식과 실제로 등기된 Deed의 Tenancy가 달리 설정되어 있는 경우, 잘못된 Tenancy는 서둘러 변경등기를 하여 자동상속이 이루어지도록 재설정하면 된다.

미리 발견하여 고치는 것은 어려운 일이 아니다. 하지만 자동상속이 될 것으로 알고 있다가 가족 중 한 명이 사망하고 나서야 Tenancy 설정이 잘못되어 있었던 것을 발견하게 되면, 간단할 수 있었던 일이 복잡한 일이 된다.

따라서 상속에 대한 계획을 세울 때에는 무엇보다 본인 소유 부동산의 Deed를 모두 다시 검토하고 현재의 Tenancy를 확인하는 것이 가장 안전하고 현명한 시작점이 되겠다.

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<에밀리 이 / 변호사>