융자상담을 하다보면 많은 사람들로부터 새해에는 집값이 어떻게 될가요 ? 혹은 새해에는 금리가 좀 내려 갈가요 ? 라는 질문을 많이 받는다. 왜 그런 질문을 하는지 물어보면 보통 집값이 내려가거나 이자율이 좀 내려가면 집을 살려고 하기 때문이라고 대답한다. 그리고 이런 질문을 하는 대부분은 현재 집을 소유하지 않은 사람들이다.

처음 집을 구입하는 만큼 가능하면 더 싼값에 사고, 낮은 이자율로 모기지를 얻고자 하는 것은 당연하다. 하지만 앞으로 집값이 어떻게 될지, 새해에 모기지 금리가 어떻게 될지 맞출 수 있는 사람은 거의 없다. 모기지금리가 2-3%대로 사상최저를 기록했던 3-4년전에도 향후 금리가 올라가면 집값이 내려갈 것으로 생각하여 집 사는 것을 늦추는 사람들을 많이 보았다. 작년 2024년 9월 이후 연준은 기준금리를 3번에 걸쳐 5.5% 에서 4.5%로 내렸지만 10년국채와 모기지 금리는 오히려 많이 올랐다.

이처럼 미래의 금리변동을 예측하는 것은 힘들고 무의미 한 경우가 많다. 앞으로 2-3개월 혹은 그 이후의 물가를 포함한 경제지표가 어떻게 나오느냐에 따라 연준의 금리정책이 달라 질 수 있고, 이와 별개로 시장금리는 물가와 성장의 변화에 따라 기준금리와는 다른방향으로 움직일수도 있기 때문이다. 20년전쯤의 일인거 같다. 당시 연준의장이었던 알렌 그린스팬이 자기집의 변동금리모기지를 30년 고정으로 재융자를 받은 후 몇 달도 안되어서 모기지금리가 1-2% 더 내려갔다는 기사를 본 기억이 난다.

통화정책의 최고책임자인 연준의장조차도 수 개월 후의 금리를 예상하기 힘들다는 좋은 예이다. 본인과 가족이 주거주용으로 사용할 집을, 내가 컨트롤 할 수 없는 미래의 집값이나 이자율의 변화를 예상하고 이를 근거로 그 시기를 결정하는 것은 잘못되었다고 본다. 그러다간 평생 집 사기 힘들다고 생각한다. 집은 필요할 때 그리고 살 능력이 있을 때가 사야할 때라고 생각한다. 매달 없어지는 렌트비가 아깝다고 느껴지거나, 더 좋은 환경과 학군에서 자녀들을 키우고 싶다거나, 수입이 많아 모기지 이자를 통해서 세금혜택을 보고싶다거나 등 집집마다 다른 확실하고 현실적인 이유가 생기면 그 때가 바로 집을 사야할 때라고 본다. 물론 집을 사야하는 이유가 생기고, 결심을 했다고 하루 아침에 모두가 다 구입할 수 있는 것은 아니다. 융자는 나오는지, 페이먼트를 감당할 수 있는지 등을 정확한 숫자를 가지고 미리 가늠해 봐야 한다.

이러한 결정과정에 도움을 줄 수 있는 사람이 융자담당자이다. 주택구입예정자들이 융자전문인으로부터 받아야 할 조언과 정보는 아주 많으며 매우 중요하다. 현재의 수입으로 구입할 수 있는 집 값과 다운페이먼트 금액, 자영업자들의 경우 내년도 세금보고를 얼마를 더 해야 원하는 집을 구입할 수 있는지, 신용점수는 충분한지, 신용기록에 부족한 부분이 있으면 어떻게 보충해야하는지, 다운페이먼트의 출처와 기록은 괜찮으지 등은 집을 찾아보기전에 융자전문가를 통해서 확인하고 준비해 할 일부분일 뿐이다.

자신은 돈을 많이 벌고 있다고 생각하지만 막상 모기지받기에는 불충분한 경우가 많다. 직업과 수입의 종류에 따라 모기지융자에서 사용하는 수입을 계산하는 방법이 보수적이고 또 자영업자는 말할 필요도 없고, 보너스를 받는 업종, 오버타임, 세컨 잡, 이직, 경력등에 따라 인정 못 받는 종류의 수입이 많기 때문이다. 또한 지금 처럼 고금리시대에는 신용점수에 따라 이자율이 많이 달라질 수 있으므로 특히 첫 주택 구입자의 경우에는 융자담당자를 통해서 신용보고서를 빨리 띄어보는 것이 좋다. 신용보고서에 잘못된 내용이 있어서 신용점수를 낮게만들거나, 융자를 받기에 역사나 내용이 부족할 경우에는 빨리 수정이나 보충 할 시간을 확보하는 것이 중요하다.

또한 자영업자가 많은 한인들은 소득보고가 충분치 않은 경우가 많으므로, 서류증명없이 융자를 받을 수 있는 방법은 없는지, 내년에 소득보고를 얼마를 하면 좋은 이자율을 받을 수 있는지, 가족과 코사인을 통해서 융자승인을 받을 수 있는지등 다양한 방법들을 융자담당자와 같이 연구하는 것이 좋다. 이러 과정을 거친 후 발급 받은 사전융자승인서 (Pre-approval Letter)를 가지고 집을 보러다니는 것이 바른 순서이다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>