가능한 “리버스“ 융자 (Reverse Mortgage)를 안 받는 것이 좋다. 리버스 융자가 일반 융자와 엇비슷하다고 생각한다면 큰 잘못이다. 리버스 융자는 사기 사건이 극심하므로 주의가 요망된다. 일반 융자에 비교해서 이자율과 융자 비용 그리고 난생 처음 들어보는 경비들이 있다. 거기에다가 집값이 상승되면, 집 가격 상승비에 50 % 를 받는 곳들이 있다.

소유권까지도 미리 취득해 두는 곳도 있다. 그리고 미래에 지불될 월부금에 대한 복리로서 다른 이자 돈을 받아 챙긴 사건도 있다. 융자 브로커가 설명한 내용과 실제 알맹이가 다른 것에도 놀라지만 숨은 함정들이 너무 많기에 소송 사건들이 있다.

노인들이 노후 생활을 위한 저축이 없기에 정부 은퇴 연금(Social Security)으로 생활을 하지만 이 또한 부족하다. 어떤 노인들은 달랑 집 한 채 있는 것을 “리버스” 융자에 의존한다. “리버서” 융자는 정부에서 융자 보증을 해 주는 것과 정부 규제를 받지 않고서 일반 개인 금융기관에서 더 많은 액수를 융자 (jumbo reverse mortgages) 해 주는 2 종류가 있다. 리버스 융자는 62 세 이상 노인 대상으로 주택의 순수 재산 가치를 담보로 융자를 제공한다. 그러므로 집을 은행에 “신탁 (TRUST)”으로 넘겨 준 것이다. 소유주는 실제로 “동산”에 대한 소유주이지 부동산 소유주가 안이다.

FHA의 융자 상한선은 2024 년에 California 단독 주택 구매자의 경우 FHA 대출 한도는 집값이 낮은 지역은 ＄498,257 이지만 L.A., Orange, Santa Cruz, San Francisco 같이 가격이 높은 지역은 최대 ＄1,149,825 까지이다.

주택을 판매하면 시장 가치의 100%를 상환 받지만 이 융자는 나이, 주택 가치, 신용에 따라서 차등을 두므로 일반적으로 주택 가치의 50 %~65 % 만 제공한다. 나머지는 은행 몫이된다.

2014년 1월 1일부터 FHA에서 노인 융자 보증을 해주는 경우에는 “종합적 재정상태 분석 (CNFA)”을 통해서 신용기록, 현찰 회전, 부채 기준, 재산세와 보험 지불 능력 검증, 재정 평가, 특정 재정 상담을 통해서 재산세와 보험 가입 의무, 융자 조건, 채무자 소유권으로 유지되는 때 까지 주택 관리 의무, 융자 적정선과 융자를 받고자 하는 의도를 따진다. 왜냐하면 노인들 재산 손실 피해가 많기 때문이다.

일반 융자는 융자를 받은 후에 은행에 월부금을 지불 하지만 리버스 융자는 월부금을 지불하지 않는 대신에 높은 이자와 경비가 융자 잔금에 계속 추가 누적됨으로 융자 원금 액수가 매달 복리로 증가 되므로 10 년이 지나면 엄청나게 큰 액수가 된다.

융자 비용은 일반 융자보다도 월등히 비싸고, 주택 수리, 곤충 방제, 측량비, 융자 상담료, 융자 보증 보험비 선불 2 %에 매년 0.5 % 씩 지불, 융자 관리비, 주택 검사 비, 주택 가격 상승이 높은 지역은 감정비를 2 회 지불한다.

융자 상환 시점은 “채무자 사망, 판매 또는 이사를 한 경우, 계약위반, 건강상 병원, 장기 요양으로 1 년 이상 집을 비운 경우(가주는 60 일 이상을 영구 거주 취소로 “간주”하며 60 일 이상~1년 이하 빈집 상태 사유 설명 요구할 수 있음), 주택 보험, 재산세, 특별 재산세, 관리 협회비(HOA)를 납부일자까지 지불 안했거나, 주택 관리와 수리 안한 것, 거주 확인 서류를 시간 내에 발송 안하거나 은행으로부터 빈번한 주거 확인, 주택 관리 상태 점검 비용 체납으로 차압을 당하기도 한다.

미망인은 채무자 사망 때까지 무조건 거주 할 수 없다. 한 은행은 100여명의 채무자 재산세를 선납 한 후 체납을 유인 또는 빈번한 거주 확인, 수리와 관리 상태 점검 비용 그리고 수리비 과다 청구로 차압을 유도해서 차압당한 사건이 있다.

생존 배우자가 융자 계약에 서명을 안 했어도 채무자 사망 후에 계속 거주 할 수 있다고 한다. 그러나 사망 후 120 일 이내에 ”융자 선택 (MOE)” 신청서를 은행에 제출 한 후 HUD 허락을 받는 사실을 몰랐기에 차압당한 사건도 있다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>