대통령 선거 후 낮아지기를 기대했던 모기지가 오히려 더 오르면서 주택 모기지 시장은 더 없이 차가운 크리스마스 맞을 차비를 하고 있다. 모기지 이자가 오르면서 올라간 페이먼트 때문에 상대적으로 예전보다 더 높은 수입이 되야 융자가 가능해지면서 융자 자격조건을 갖춘 바이어들이 그 많큼 줄어들어 융자 받기가 더 힘들어진 것이 사실이다.

Income Property 를 융자 할 경우 복잡한 전통적인 수입계산 모델이 아닌 융자 받으려는 건물의 현 인컴만으로 융자가 가능한 융자 프로그램이 있다. 이는 Debt Service Coverage Ratio(DSCR) 융자 프로그램이다.

적용방식은 아주 간단하다. 연 랜트수입을 연 모기지페이먼트(원금 + 이자 + 재산세 + 보험 + HOA(건물이 콘도라면))로 나눈 비률이 1.25% 라면 다른 인컴증명 없이 융자를 해 주는 프로그램이다.

예를들어 연 랜트 수입이 12만 5천 불이고 융자하려는 건물의 연 모기지 관련 페이먼트가 10만 이라면 Ratio는 1.25가 되므로 융자가 가능하다는 뜻이다. 아래 DSCR 융자가 가능한 건물과 융자 자격조건 그리고 장점과 단점에 대하여 간단히 알아본다.

1. 건물 자격조건- 주로 1-4 unit의 Residential Property 일 경우 융자가 가능하지만 랜트와 커머셜이 섞여 있는 Mixed Unit 도 융자가 가능하다. 예를 들면 세를주는 집이 두 개이고 나머지 1곳이 마켓인 Mixed Use Property라면 융자가 가능하지만 세 주는 집인 하나인데 상가가 2개 라면 DSCR 융자가 불 가능하다. 주로 건물에서 세를 주는 집의 비율이 50% 이상은 되어야 융자가 된다고 보면 된다. 공사를 필요로 하는 Fixer Property도 융자가 힘들다. 랜트를 줄 수 있는 컨디션이어야 하고 랜트 vs 페이먼트의 비율이 낮게는 0.75까지도 융자가 가능 할 수 있다.

2. 융자 자격조건 - 융자 신청인의 수입은 상관하지 않지만 크레딧 점수는 최저 660점 이상은 되여야 한다. 점수가 좋으면 좋을 수록 이자를 낮게 받을 수 있다. 참고로 DSCR Loan의 이자는 낮게는 7% 부터 높게는 9% 대 까지 다양하다. 융자 금액의 한도는 낮게는 10만 불 부터 높게는 2000만 불까지 가능하다. 무조건 감정을 해야 하고 주위의 랜트가 융자하는 랜트와 비슷하여야지 본인이 융자받는 건물만 랜트가 높다면 납득할 만한 이유가 있어야 한다. 또한 건물 가격이 2백만 불 이상이면 감정을 두 번 해야 하는 번거로움이 있다. 이 프로그램은 건물을 하나만 가지고 있는 Borrower인 경우 융자가 힘들다. 자신은 세를 살면서 이집을 세주는 집으로 융자 신청을 한다면 은행이 이를 인정하지 않는다. 즉 이 융자 프로그램은 세를 주는 건물에 한정된다.

3. DSCR의 장점과 단점

장점 - A. Borrower의 인컨증명이 필요 없다. 이것저것 다 공제하고 세금보고를 낮게 했다 하더라도 융자에는 지장이 없다. B. 은행에서 요구하는 인컴 서류가 없으므로 진행 속도가 빠르다. Lease Agreement, 크레딧, 예상되는 모기지 페이먼트, 그리고 감정만 필요하므로 간편하며 융자 받는 시간이 짧다. C. 건물 융자 건 수에 제한이 없다. 일반 융자는 보통 7개 이상 융자를 받으면 더 이상 융자가 힘들거나 비용이 많이 올라간다.

하지만 DSCR은 얼마나 많은 건물을 구입해도 제한이 없다. D. LLC로 구입가능 ? 일반 융자와는 달리 주택융자를 LLC로 받을 수 있다. 그리고 융자 받는 사람이 시민권자나 영주권자가 아니더라도 합법적 신분이면 융자가 가능하다.

단점- A. 일반융자와 달리 다운을 많이 해야 한다. 20% 이상. B. 이자가 일반 융자보다 다소 높다. C. 본인이 사는 경우는 융자가 불 가능하다. only for income property. D. 주로 조기 상환 벌금 (prepayment penalty) 조항이 있다.

융자 자격조건을 충분히 갖추었다 하더라고 Income Property가 많은 경우 이 프로그램이 유용한 경우가 많다. 일반 융자를 받을 경우 가지고 있는 모든 건물에 대한 인포를 주어야 하는 번거로움이 있기 때문이다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>