요즘 집가격이 너무 올라 집을 보다가 가격이 비교적 저렴한 콘도 구입을 고려 하는 경우가 많다. 콘도는 비싼 일반 주택의 대안으로 특히 주머니가 가벼운 첫 주택 구입자들에게 인기가 많다. 하지만 콘도는 융자를 받을 때 일반 주택 융자와 다른점이 많다. 옆 유닛과 담을 공유하고 공동 구역을 같이 사용하므로 지켜야 할 규칙들고 있고 이런 규칙을 어겼을 때 페널티 조항도 있다. 콘도는 각 유닛별로 월 관리비를 낸다(HOA Fee) 하지만 집 관리비용보다는 저렴하다. 아래 콘도란 무었인지 알아보고, Warrantable Condo, Condo Loan Type, 그리고 마지막으로 콘도구입에 대한 전문가들의 조언을 알아본다.

1. 콘도란? - APT같이 많이 지어진 건물에서 각각의 유닛을 개인이 소유하는 형태이다. 주로 다른 유닛과 벽을 share하고 수영장, 운동시설, 싸우나 같은 편의 시설을 공동으로 이용한다. 각각 유닛의 소유권을 인정하지만 매월 약정된 관리비를 지불한다. 콘도 주인들은 자신의 건물 유지와 보수의 책임이 있으며 콘도 단지에 문제가 생기면 같이 도와 해결 할 의무가 있다. 공동 생활 규칙에 대한 의무조항을 준수 해야 한다.

2. Warrantable Condo란 무엇인가? - Warrantable Condo란 일반 주택 융자가 가능한 콘도를 말한다. 즉 일반 융자를 관할하는 Fannie Mae 와 Freddie Mac의 융자 기준에 맞아 일반 주택융자과 같이 저렴한 이자로 융자를 받을 수 있다. 아래 자격조건을 설명한다.

a. 전체 콘도중 1사람이 20% 이상을 소유하지 않은 콘도

b. 전체 콘도중 랜트유닛이 50% 아래인 콘도 - 전체가 100유닛이라면 50개는 주인이 사는 콘도 이여야 한다.

c. HOA가 적어도 10%의 예산을 항상 소유하여야 함 - 한달 총 HOA 수입이 만 불 이라면 적어도 1000불 은 항상 빌딩보수와 유지를 위해 통장에 있어야 함.

d. 콘도중 상업용 부분이 전체면적의 35%를 넘지 않아야 한다.

참고로 Non- Warrantable 콘도란 - HOA가 법적 분쟁에 있는 경우, 콘도가 Manufactured home을 포함하는 경우, 콘도가 호텔, 모텔 혹은 Timeshare로 사용되는 경우 그리고 마지막으로 전체 유닛중 15% 이상의 유닛이 HOA Fee를 연체중인 경우를 말한다. Non-Warrantable Condo는 일반 융자가 되지 않는다.

3. 일반적인 콘도가 받을 수 있는 융자(Types of Loan)

a. Conventional Loans - 일반 모기지 융자를 말한다. 최소 다운은 3%이다. 크레딧최저 점수는 620점이고 수입대비 페이먼 비율(DTI)는 50%까지 가능하다.

b. VA Loans - 베테랑 론이라 불리우는 융자이고 특색은 No Down으로 융자가 가능하다.

c. FHA Loans - 정부 보증융자로 이자가 Conventional Loan보다 저렴하다. 하지만 FHA에서 승인된 콘도에 한한다.

4. 콘도구입에 대한 전문가들의 조언

a. 콘도 판매에 전문가인 부동산 에이전트를 고용한다 - 이들은 HOA 규칙과 서류를 꼼꼼히 창겨줄 수 있다.

b. 사고자 하는 콘도에 대하여 정보를 최대한 입수하고 알아본다 - 콘도가 총 몇 유닛이고 그중 세준곳을 얼마정도 되며 혹 Special Assessment(지붕수리 등등)이 진행중인지 혹은 콘도가 소송중은 아닌지 알아본다. HOA의 Financial Statement를 요청하여 점검한다.

c. 어떤 편의 시설들이 있는지 직접 확인한다. - 최고급 수영장과 싸우나, 테니스 코드등이 있으면 관리비(HOA)가 비싸다. 본인이 많이 이용할 계획이 없다면 관리비가 저렴한 콘도를 구입하는 편이 여러모로 유리하다.

콘도는 저렴한 주택관리비와 편의시설들을 즐겨사용하는 주택구입자 들에게 용이한 선택이다. 특히 여행을 많이 다녀 집을 비워 놓는 경우가 많을 때 콘도는Security가 좋다. -하지만 융자를 받을 때 일반 주택 융자보다 콘도에 대한 서류를 더 제출해야는 번거로움은 감수해야 한다.

전화: (213)219-9988

이메일: brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>