주택을 구입하기 전 사전승인(Pre-Approval)을 받는다. 사전승은 주택 쇼핑을 할 때 요즘은 필수조건이다. 이것을 준비하고 보여줘야 주택을 쇼핑할 수 있다. 그럼 사전승인만 받으면 융자는 전혀 문제없이 나오는 것일까? 충분히 융자가 나올 가능성은 많지만 사전승인 절대 융자 승인은 아니다.

주택쇼핑을 하고 마음에 드는 집을 찾아 계약을 하게 되면 이제 융자 신청을 하게 되는데 사전승인은 론 오피스들이 약식 서류를 보고 작성해 주지만 실제 융자 승인(Loan Commitment)은 융자 신청을 하고 모든 서류를 준비한 뒤 융자 심사관(Underwriter)이 심사를 한 후에 발행이 된다.

그럼 융자를 신청을 한 뒤 융자가 나오지 않으면 어떻게 될까? 아주 간혹 Pre-Approval을 받았는데 실제 융자 신청을 하고 융자 심사에 문제가 생길 경우가 있다. 이때 가장 문제가 되는 것이 고객의 계약금이다. 융자에 문제가 생겨 주택 구입이 취소가 될 때 고객은 계약금을 돌려받아야 하는데 이때 필요한 것이 바로 계약서상 모기지 조항이다.
이번 시간은 모기지조항에 대해서 알아보도록 하자.

1. 모기지 조항 (Mortgage Contingency)
모기지 조항이라 함은 바이어가 셀러와 변호사를 통해서 매매 계약서를 작성할 때 계약 조항중 하나를 말하는데 바이어가 캐쉬로 구입하는 것이 아니라 주택 담보로 융자를 받을 경우 계약서가 작성된 뒤 바이어와 셀러가 일정 기간을 두고 바이어가 융자 승인을 받을 수 있는 시간을 허락하는 것이다.

통상 45일 정도로 그 기간 내에 바이어는 융자 신청을 하고 융자 승인서를 받으면 된다. 만약 45일 내로 융자가 어려워질 경우 은행에서 취소된 편지를 받아서 제출함으로 안전하게 계약금을 돌려받을 수 있는 장치이다.

2. 노 모기지 조항 (No Mortgage Contingency)
노 모기지 조항은 계약서에 앞서 말한 모기지 조항 없이 계약을 하는 것이다. 간단히 캐쉬로 매매 계약이 이루어지면 당연 모기지 조항이 있을 필요가 없다. 그런데 융자를 받는 상황인데도 모기지 조항 없이 계약을 하는 경우가 있다.

이럴 경우 융자에 대한 책임은 전적으로 바이어에 있으며 혹시라도 융자를 못 받게 되면 계약금을 제대로 돌려받지 못할 것을 각오해야 할 것이다. 노 모기지 조항은 언제 발생하는지 알아보자

3. 노 모기지 조항의 예 1
원래 노모기지 조항은 일반적으로 셀러와 바이어 거래에서는 거의 없었고 주로 새로 지은 콘도나 코압 개발업자들의 조기 분양에서 많이 볼 수 있었다.
빌더들이 건물을 전부 짓기 전에 모델하우스를 먼저 차려놓고 분양에 들어간다. 바이어들이 선계약을 하는 이유는 건물이 다 지어졌을 때는 분명 계약 당시보다 시세가 한참 올라갈 것을 기대하고 미래를 위해서 투자를 하는 것이다.

이처럼 새로운 콘도나 타운 하우스를 구입하기 위해서 구입가의 최소 10%에서 20%를 정해진 시간까지 먼저 예치해야 하는데 이 예치금(Earnest Money)은 대부분 빌더 변호사의 계좌(Earnest Account)에 예치가 된다. 이때 개발업자들은 개개인과 매매 계약을 작성할 때 모기지 조항 없이 거래를 원한다.

그도 그럴 것이 계약하고 클로징까지 수개월이 걸리는 데 그만큼 충분한 시간을 주는데도 바이어가 융자를 못 받았다면 그건 바이어에게 책임을 묻게 되고 개발업자도 계약 하나하나 마다 융자까지 신경을 쓰다 보면 일의 진척이 어렵다.

아울러 빌더의 변호사는 대부분 거대한 로펌들이다. 그러니 새 콘도나 코압을 구입할 경우 고객들이 미리 철저히 준비를 하고 계약을 하여야 할 것이다.

4. 노 모기지 조항의 예 2
서두에서 처럼 바이어가 캐쉬 딜로 서너 번 오퍼를 빼앗긴 경험이 있으면 원하는 주택을 구입하기 위해서 공격적으로 오퍼를 넣으려고 노 모기지 조항을 꺼낼 수 있다. 셀러 입장에서 아무리 캐쉬 딜이 있다고 하더라도 1~2만 불 더 받고 융자에 문제가 없다면 굳이 캐쉬딜을 고집할 필요가 없다.

그리고 노 모기지 조항으로 진행하기 위해선 바이어는 사전에 철저히 융자에 관련하여 준비를 마쳐야 할 것이다.
수입이 일정하고 은행에 필요한 자금만 충분히 예치되어 있다면 노 모기지 조항은 크게 두렵지 않을 것이다. 하지만 철저한 주의가 필요하다.

5. 노 모기지 조항에선 계약금은?
노 모기지 조항으로 진행이 되었는데 정말로 융자가 문제가 되었을 경우엔 어떻게 될까? 그럼 계약금 전부를 포기를 해야 하나? 그럼 그 계약금은 셀러가 가져가는 것일까? 그렇지는 않다. 노 모기지 조항으로 진행이 되어 융자가 문제가 되어 딜이 취소가 되더라도 계약금은 셀러가 가지긴 어렵다. 계약금은 주택 계약중간에 변호사 계좌에 팬딩 되는 상황이다.

셀러는 다시 다른 바이어를 찾게 되고 기존 바이어는 계약금을 돌려 못 받지만 그 집에 계약금을 설정(Lien)해 둘 수 있다. 즉 셀러는 그 집을 클로징 하기 위해서 설정된 계약금이 해결되어야 한다. 이때 셀러가 기존 바이어와 계약으로 손해 본 금액등이 변호사와 합의하에 정리가 되고 나머지는 바이어가 돌려받게 된다.

가끔 융자를 진행하다 보면 진행되는 서류를 너무 안일하게 천천히 준비하는 고객들이 있다. 특히 코압을 구입할 경우 은행 서류도 많지만 엄청난 양의 코압신청 서류를 준비해야 한다. 그래서 계약서에 클로징 날짜가 정말 빠듯할 수도 있다. 그러니 고객은 서류를 미리미리 준비해서 급하게 서두르는 것을 방지해야 한다.

그리고 융자 얻기 전에 은행과 충분히 상의하여 모든 절차와 진행 사항을 대충 숙지해 놓고 주택구입을 대비하는 것이 현명하다.

△문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>