지난해 오른 모기지 이자가 계속 고공행진을 하고 있다. 작년도 융자 신청이 저조했는데 전년대비 올해는 더 신청건수가 내려갔다. 이유는 바로 높은 이자 때문이다. 높은 이자가 주택 시장을 지속적으로 주춤하게 만들고 있다.

주택을 구입하거나 재융자를 하면 고객들이 가장 관심사는 모기지 이자인데 일반적으로 고객들은 융자를 얻을 경우 30년 고정 모기지 이자를 선호한다. 15년 모기지 융자 보다는 페이먼트 부담이 적고 변동 모기지 보다는 모기지 이자가 30년간 고정이 되니 안심이다. 이 두 조건만 본다면 모두 30년 고정 모기지를 얻어야 할 것이다.

하지만 통계적으로 30년 고정 모기지를 얻어 30년동안 한번도 모기지 프로그램을 바꾸거나 아니면 이사를 가지 않고 그 주택에만 거주하는 경우는 열에 한명도 안 될 정도로 드물다.

그렇다면 30년 안에 한번은 이사를 가고 재융자를 하게 된다는 이야기 인데 그럼 굳이 변동모기지보다 비싼이자를 주고 30년 고정만 고집할 이유가 없다는 것이다. 특히나 지금처럼 고정 모기지 이자가 높을때는 말이다.

물론 이자가 낮다는 이유만으로 1년 이나 3년 또는 5년 단기 고정 변동모기지를 얻는다면 조금 불안하겠지만 7년이나 10년 고정 변동은 충분히 경제성이 있는 프로그램들이다. 오늘은 변동 모기지를 알아보자.

1. 변동 모기지
앞서 언급한것 처럼 모기지는 크게 고정이자 상품과 변동이자 상품으로 나뉘어지는데 변동 모기지중 한 예로 10 ARM(Adjustable Rate Mortgage)이라고 하면 고정과 변동의 중간 상품이라고 보면 된다.

즉 융자 상환 기간은 30년이고 30년 상환 중에서 10년 동안은 이자가 고정이 되고 10년 뒤에는 매년마다 혹 6개월에 한번씩 인덱스 기준으로 이자가 변동 되는 상품이다.

변동모기지의 종류는 초기 고정되는 기간에 따라 3년 고정일 경우3 Year ARM, 초기 이자가 5년 동안 고정이 될 경우 5 Year ARM. 그리고 7년이나 10년 동안 고정 할 경우 7 Year ARM, 10 Year ARM 이렇게 나뉜다.

통상적으로 초기 고정 기간이 짧을 수로 이자는 낮고 기간이 길어 질 수록 이자는 높아 지는데 이것도 시장 상황에 따로 조금씩 차이는 있다. 그래서 초기 이자 고정 기간이 3년이나 5년은 좀 위험 할 수 있으나 7년이나 10년 변동 모기지는 충분히 고려 할 만한 상품이다.

2. 변동 모기지의 장점
변동 모기지의 가장 큰 장점은 모기지 이자가 30년보다 0.25~0.375%정도 낮다는 것이다.
특히 최근 변동모기지가 은행의 몇가지 프로모션을 받게 되면 좀더 낮게 받는데 지금 한층 오른 30년 고정이 7% 정도라면 최근10 Year ARM 융자로 점보 융자를 받으면 이자가 6% 중반으로 가능하다.

80만달러를 융자한다고 하면 한달에 200달러 아상 절약할 수가 있다. 이처럼 융자금액이 크면 클수록 이자에 영향을 많이 받으므로 변동 모기지가 유리하다. 또한 모기지를 얻고 몇년 뒤에 목돈을 크게 갚을 계획이 있다고 하면 또 변동 모기지가 유리하다.

예를 들어 10 Year ARM으로 80만달러를 빌린 뒤에 향후 5년 정도 뒤에 목돈이 생경 20만달러나 30만 달러를 갚고 그 뒤에 15년이나 10년 모기지로 재융자를 한다면 초기 이자가 싼 변동모기지가 적합하다. 융자 경험상30년 동안 한번도 변동없이 모기지를 마무리 하는 경우는 극히 드물다.

3. 변동 모기지의 주의점
이자만 낮다고 무턱대고 변동 모기지를 얻었다가는 큰 낭패를 당할 수 있다. 변동 모기지 프로그램을 충분히 이해를 하고 융자를 얻어야 한다. 변동 모기지의 가장 중요한 핵심은 이자 고정이 짧은 기간으로 정해지고 그 다음은 변동이 된다는 것이다.

그럼 10 Year ARM에 대해서 설명해 보자. 앞에10년 고정 기간이 끝날 경우 그 다음해 부터 이자가 1년이나 6개월 단위로 변동이 된다는 것이다.

변동 되는 이자는 대부분 리보 (LIBOR:the London Inter-Bank Offered Rate:런던 은행간 거래 금리 혹은 국제 금융 거래의 기준 금리)인덱스를 사용하는데 최근 LIBOR가 5%가 넘는다. 여기에 은행 마진 2.25%정도 추가하면 금액이 변동 금리가 된다.

그러니 현재 고정기간이 끝났다고 하면 다음은 7%가 넘는다. 그리고 일년 뒤나 6개월 뒤에 또 인덱스에 따라 변동이 된다. 혹시 리보금리가 무진장 올라가면 변동 이자도 그만큼 올라가는 것일까? 그렇지는 않다. 현재 10년간 고정이자를 6.5%로 받았다면 10년 뒤 변동이 될 때 지금 받은 이자에서 최대 5%까지 추가 인상이 가능하다.

즉 최악의 시나리오는 10년 뒤에 이자가 11.5%까지 오를 수 있다는 것이다. 하지만 이것 또한 너무 겁먹을 필요는 없다 만약에 이자가 10%이상 오르기도 힘들겠지만 그렇다고 하더라도 은행은 다양한 상품을 내놓아 변동이 끝나는 고객들에게 재융자 상품들을 재공할 것이다.

모기지 이자가 너무 올라서 최근들어 10 ARM으로 진행하는 고객이 늘었다. 언제까지 높은 이자가 지속될지 모르나 이 높은이자가 일년을 넘어가고 있으니 시장에서 점점 높은 이자로 분위기가 정착되는 듯 하다.문제는 주택시장인데 펜데믹 기간동은 모기지 이자가 너무 내려 주택 오너들은 대부분 3% 초반대로 재융자를 마쳤다.

그러니 지금 주택을 갖고 있는 오너들이 주택을 팔고 다른 주택을 구입하기 위해서 지금 이자의 두배를 지불해야 되는 상황이다. 그러니 조금 큰 주택으로 옮기고 싶어도 높은 이자 때문에 엄두를 못내고 있다.

그래서 지금 마켓에는 주택 매물이 급감했고 높은 이자로 인해 페이먼트가 늘어나 수입 대비 지출이 DTI가 높아져 왠만 한 수입으로는 주택 구입이 점점 어려워 지고 있는 상황이다. 이런 상황에서도 융자 프로그램을 잘 선택해서 조금이라도 페이먼트를 줄여 내집마련의 방법을 찾아 보길 바란다.

△문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>