부동산 투자를 하시는 분들 가운데 개인 명의가 아닌 유한책임회사(LLC, a limited liability company)를 설립하여 부동산을 관리할 때의 장점을 잘 알고 계신 분들이 적지 않습니다. 그런데 자신의 회원 지분을 생전 취소 가능 신탁(a living revocable trust)에 할당할 때의 장점을 알고 계신 분들은 많지 않은 것 같습니다.

LLC는 회원이 LLC의 부채 및 판결에 대한 개인적인 책임으로부터 자신을 보호할 수 있도록 하는 사업 구조입니다. 예를 들어, 렌트를 준 주택에서 테넌트가 부상을 입거나 사망한 후 집주인을 상대로 백만 달러 피해 소송을 제기했다고 가정합시다. 그리고 법원에서 테넌트의 손을 들어주고 집 주인에게 백만달러를 배상하라고 판결을 내립니다.

이 때 렌트를 준 투자용 집의 가치는 50만 달러이고, 본인이 거주하는 집의 가치도 50만 달러라고 할 경우 이 투자자가 만약 개인 명의로 두 집을 소유했을 경우 배상을 위해 두 집을 모두 잃을 위험이 있습니다. 그런데 만약 이 투자용 집을 개인이 아닌 LLC를 통해 소유했을 경우 임대한 부동산 재산의 가치에 대해서만 배상을 제한할 수 있습니다. 결국 LLC를 통해, 적어도 두 집 중 한 집은 지키게 되는 효과를 얻게 되는 것입니다.

LLC는 단일 회원 또는 여러 회원을 가질 수 있습니다. LLC를 설립할 때 선택한 이름이 다른 사업체 이름과 충돌하지 않는지 확인하기 위해 주 데이터베이스를 검색해야 합니다. 또한 LLC에 등록된 대리인을 선택해야 합니다.

자신을 상주 대리인으로 지명하거나 변호사나 CPA와 같은 다른 사람으로 지명할 수도 있습니다. 등록된 대리인은 의뢰인을 대신하여 법적 문서를 받을 수도 있습니다.
LLC는 또한 모든 구성원이 비즈니스의 일상적인 결정에 참여하는 구성원 관리인지 또는 구성원이 비즈니스의 일상적인 결정을 내릴 관리자를 선택하는 관리자가 관리하는지 결정합니다. 그런 다음 LLC의 이름, 주소, 등록 대리인 및 등록 대리인의 주소, 사업 목적 등의 정보를 자세히 설명하는 조직 정관을 주에 제출해야 합니다.

이와 함께 사업 구조, 소유권 지분, 운영 및 재무 지침을 자세히 설명하는 운영 계약 초안을 작성하는 것도 필요합니다. 운영 계약은 모든 주에서 요구하는 것은 아니지만 그 적확성을 위해 작성해 두는 것이 바람직합니다. 운영 계약이 없을 경우 해당 주의 기본 규칙이 적용됩니다. 그 후에 LLC 및 사업 허가증에 대한 고용주 식별 번호(EIN) 및 필요한 허가를 받게 됩니다.

LLC를 만든 후에는 LLC의 명의로 투자용 부동산을 구매할 수 있습니다. 개인으로서 투자용 부동산을 구입한 경우 새 증서를 통해 LLC로 양도할 수 있습니다. 마지막 단계로 본인의 지분을 생전 취소가능 신탁에 양도할 수 있습니다.

신탁은 자산을 소유, 관리, 배포하기 위해 설립된 법인체입니다. 신탁은 일반적으로 취소 가능하므로 신탁을 변경하고 자산을 통제할 수 있습니다. 신탁에는 신탁을 설정하는 사람인 양도인이 있습니다.

양도인이 살아있는 동안 이루어진 신탁을 생전 신탁이라고 합니다. 양도인은 자신이 살아 있거나 정신적 판단 능력이 있는 동안 신탁 자산을 관리하기 위해 수탁자(보통 자신)를 지명합니다. 수탁자가 사망하거나 판단 능력을 상실하게 된 후에는 후임 수탁자가 신탁 문서에 따라 자산을 관리하고 수혜자에게 분배합니다.

신탁의 큰 장점은 검인을 피할 수 있다는 것입니다. 검인은 유언장을 검증하고 고인의 재산을 관리하는 법적 절차입니다. 유언장은 고인이 거주했던 카운티의 검인 법원에 제출되어야 합니다. 고인의 이름으로만 소유권이 지정되고 수혜자로 지정되지 않은 모든 자산은 고인의 자산이 수혜자에게 분배되기 전에 검인을 거쳐야 합니다. 검인은 일반적으로 6개월에서 12개월 정도 소요되며 유산의 자산 가치에 따라 검인세가 부과됩니다. 검인의 복잡성에 따라 변호사를 고용해야 할 수도 있습니다.

만약 투자용 주택을 소유하고 있고 LLC를 설립하셨다면 신탁에 대해 알아보시기 바랍니다. 신탁을 통해 본인 뿐만 아니라 수혜자의 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.
문의 (703)992-8668

<에릭 김 / 변호사>