기대했던 금리 인하는 없었다.‘연방준비제도’(Fed)는 시장의 예측대로 기준금리를 현재 수준인 5.25%~5.5%로 유지한다고 지난 1일 발표했다. 이로써 연준은 지난해 9월 이후 6차례 기준금리를 동결했다. 기준금리가 모기지 이자율에 직접적인 영향을 미치지 않지만 부동산 시장에서는 금리 인하를 내심 기대해 왔다. 그러나 금리가 현 수준에서 동결되고 인하 시기도 늦어질 것이란 예상이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지가 관심이다. 온라인재정정보업체 뱅크레잇닷컴에 연준의 금리 동결에 따른 올해 부동산 시장 전망을 분석했다.

◇ 금리 인하 빨라야 올해 말

인플레이션 발생 초기 연준은 기준금리를 한 번에 0.75%포인트씩 인상하는 이른바 자이언트 스텝을 여러 차례 단행했다. 연준의 이 같은 노력은 9%를 넘었던 인플레이션은 현재 3.5%대로 가라앉히는데 성공했다. 아직 연준의 공식 인플레이션 목표치인 2%보다는 높은 수준이지만 2년 전과 같은 공격적인 금리 인상은 더 이상 필요 없을 전망이다.

반대로 이제 시장의 관심은 연준 금리 인하 시기에 쏠려 있다. 무엇보다도 이자율에 민감한 영향을 받는 주택 시장이 금리 전망에 대한 관심이 매우 높은 분야다. ‘모기지 은행업 협회’(MBA)의 마이크 프래탠토니 수석 이코노미스트는 “올해 말쯤 금리 인하가 시행될 것으로 예상된다”라며 “그러나 인하 폭과 인하 속도는 기존 예상과 달리 더딜 것”이라고 전망했다.

◇ 이자율 상승에도 집값은 계속 올라

연준이 기준 금리를 공격적으로 인상한 2022년과 2023년은 주택 시장이 폭발적으로 성장한 시기다. 코로나 팬데믹 기간 억압된 수요가 쏟아져 나왔지만 극심한 매물 부족으로 주택 가격이 전례 없는 폭등세를 보였다. 연준은 당시 4번 연속 자이언트 스텝을 단행하면서 주택 시장의 희생이 불가피할 것이라고 경고했다.

제롬 파월 연준 의장은 당시 “지속된 긴축 정책은 주택 시장에 더 많은 고통을 의미한다”라며 주택 시장 침체를 예고했다. 그는 또 “주택 시장이 현재 고금리에 큰 충격을 받고 있다”라며 “주택 시장은 매물 수급이 균형을 이루는 상태로 돌아갈 필요가 있다”라고도 지적한 바 있다.

파월 의장의 경고대로 모기지 이자율이 급등하면서 주택 거래가 일시에 급감하는 현상이 나타났다. 그러나 연준의 기대와 달리 거래 감소에도 불구하고 주택 가격은 고공행진을 거듭하는 비정상적인 현상이 동반됐다. 부동산 전문가들은 “주택 가격은 이자율 외 여러 요인에 의해 영향을 받기 때문에 연준의 이번 금리 동결 결정만으로 향후 주택 가격을 전망하는 것은 무리”라는 분석이다.

◇ 현 이자율, ‘첫 주택·저소득’ 구입자에 큰 부담

연준은 시중 모기지 이자율 정책에 직접 관여하지 않는다. 따라서 연준의 기준금리 인상이 모기지 이자율 상승의 직접적인 요인이 되지는 않는다. 대신 모기지 이자율은 10년 만기 재무부 채권 이자율과 연동해 변동하는 경향을 보인다. 연준의 기준금리 인상이 재무부 채권 이자율이 직접적인 영향을 미치기 때문에 연준의 금리 정책이 모기지 이자율에 간접적으로 영향을 미치는 것으로 이해하면 된다. 그렉 맥브라이드 뱅크레잇닷컴 수석재무분석가는 “개선된 인플레이션 수치가 나타나기 전까지 모기지 이자율 상승 전망이 크다”라고 분석했다.

모기지 대출 은행과 투자자들은 연준의 금리 정책을 면밀히 관찰해 시중 모기지 이자율 결정에 참고한다. 연준은 2022년 기준금리를 7차례나 올렸다. 그 결과 2022년 1월 3.4%(30년 만기 고정)였던 이자율이 10월 7.12%로 두 배 넘게 치솟았다. 이듬해인 2023년에 모기지 이자율 오름세가 이어져 한때 8%를 넘었다.

텍사스 오스틴 부동산중개인협회 클래어 로시 이코노미스트는 “모기지 이자율이 오르면 바이어 구매 능력이 떨어지는데 저소득층과 첫 주택구입자가 가장 큰 피해를 입는다”라고 지적했다. 모기지 이자율이 상승하면 셀러도 어려움을 겪기는 마찬가지다. 수요 감소로 주택 가격 하락 위험이 커지기 때문이다. 지난해 가을 8%를 돌파했던 모기지 이자율은 5월 1일 기준 7.39%대로 떨어졌지만 여전히 대부분 바이어들이 부담하기에 매우 높은 수준으로 여겨진다.

◇ 집값 추가 상승 전망

모기지 이자율이 하락하면 주택 시장은 과열되기 마련이다. 모기지 이자율이 사상 최저 수준으로 떨어졌던 2020년~2021년 주택 시장 붐이 일었던 시기가 좋은 예다. 그러다가 이자율이 20년 만에 최고 수준으로 오르면서 주택 시장 열기가 한순간에 식었다. 하지만 주택 가격은 상승세를 이어가고 있는데 올해 3월 전국 재판매 주택 중간 가격은 39만 3,500달러로 작년 같은 기간보다 5%나 올랐다.

모기지 이자율이 오르더라도 장기적으로 주택 가격과 거래에 미치는 영향은 크지 않다. 이자율 외에도 결혼, 출산, 직장, 인구 증가와 같은 요인이 주택 구입 결정을 좌우하기 때문에 이자율과 상관없이 집을 사야 할 사람은 언제든지 있다. 1980년 모기지 이자율이 18%대를 넘나들었을 당시 집을 산 사람이 많다. 8~9%대 이자율이 보편적이었던 90년대에도 주택 구입은 끊이지 않았고 지금보다 이자율이 높았던 2004~2007년에는 주택 시장에 거품이 발생할 정도로 분위기가 과열됐다.

최근 주택 거래 정체 현상은 팬데믹 과열 현상이 정상화로 돌아가는 현상으로 보는 시각이 많다. 프래탠토니 이코노미스트는 “최근 몇 년 나타난 모기지 이자율과 주택 가격 동반 상승으로 주택 구매력이 크게 악화됐지만 주택 시장 침체로 이어지지 않을 것”이라고 진단했다. 모기지 대출로 32만 달러를 받을 때 이자율이 6.84%였던 올해 3월 월 페이먼트는 약 2,094달러였다. 그러나 이자율이 8%로 오르면 월 페이먼트는 2,348달러로 월 250달러, 연간 약 3,000달러 늘어난다.

<준 최 객원 기자>